Überteuerte Wohnimmobilien: Ist der Traum vom eigenen Zuhause unbezahlbar?

I. Einleitung: Höchstpreise für Einzelimmobilien und Eigentumswohnungen

Wohnen im Eigenheim ist für 60 % der Deutschen ein Ziel, dass sie bis zu ihrem 50. Lebensjahr erreicht haben wollen. Ein Viertel der Gesamtbevölkerung plant laut dem Versicherungsboten unter Verweis auf eine repräsentative Umfrage der Allianz den Kauf oder den Bau einer Wohnung beziehungsweise eines Hauses. Der Verbleib innerhalb angemieteter Wohnräumlichkeiten erfreut sich demnach keiner großen Beliebtheit und wird als temporäre Wohnlösung zwar gerne akzeptiert, jedoch längerfristig keinesfalls angestrebt. Stattdessen ist der Traum vom eigenen Zuhause der, den es zu erfüllen gilt. Das jedoch ist leichter gesagt als getan, denn schließlich sind sowohl mit dem Bau als auch mit dem Kauf einige Kosten verbunden. Handelsblatt.com berichtet darüber, dass das Wohnen in Deutschland immer teurer wird. Das gilt vor allem dann, wenn es um das Leben im Eigenheim geht, denn im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Immobilienpreise im vierten Quartal 2013 stark an: Wohnimmobilien kosten zu diesem Zeitpunkt circa 4,9 % mehr als 2012. Dreiviertel der Personen, die zeitnah einen Kauf beziehungsweise einen Bau anstreben, nehmen deshalb zur Finanzierung ihres Vorhabens eine Baufinanzierung in Anspruch. Obwohl jedoch diese Option besteht, kann nicht jeder auf sie zurückgreifen oder aber ist im Anschluss daran über viele Jahre lang zu monatlichen Zahlungen verpflichtet. Die eigenen vier Wände können also nicht nur teuer sondern sogar unbezahlbar werden. Scheitert hieran der Traum vom eigenen Zuhause?

Um diese Frage beantworten zu können, ist eine nähere Kenntnis der aktuellen Lage essentiell. Deshalb findet im Anschluss eine umfangreiche Betrachtung der Entwicklung der Immobilienpreise hierzulande statt sowie eine Auflistung möglicher Erklärungsansätze für den erhöhten Preisspiegel. Von diesen Informationen ausgehend lässt sich abwägen, inwieweit ein Kauf oder aber ein Neubau einer Wohnimmobilie sinnvoll ist. Die gröbsten Vor- und Nachteile in diesem Zusammenhang finden Vorstellung. Beide Optionen werden sodann auf den Faktor Kosten untersucht. Im Fokus steht hierbei derjenige, der den Immobilienbau beziehungsweise Immobilienerwerb anstrebt. Seine persönlichen finanziellen Mittel und die, die er sich leihweise aneignen kann, sind entscheidend für Gelingen oder Scheitern des Erhalts eines Eigenheims. Deshalb knüpft sich an diesen Teil ein kleiner Exkurs an; er befasst sich mit dem persönlichen nicht-finanziellen Aufwand, der nicht nur Zeit, sondern auch viel Energie abverlangt. Unter Einbeziehung aller hier vorgestellten und gemachten Ergebnisse und Erkenntnisse finden sodann eine Zusammenfassung sowie die Beantwortung obenstehender Fragestellung statt.

II. Immobilienpreise in Deutschland

Nach dem zweiten Weltkrieg herrschte aufgrund der weitreichenden kriegsbedingten Zerstörungen Wohnungsknappheit in Deutschland. Anfang der 1970er Jahre jedoch war dieser Mangel so gut wie beseitigt; der Wohnungsmarkt erlebte einen Aufschwung und die Preise schnellten in die Höhe. Die Ölkrise sorgte zwar für Einbrüche, der Markt aber konnte sich trotz Verlusten wieder stabilisieren. Bis Anfang der 1980er ging es weiter bergauf. Im Anschluss daran jedoch erfolgte Stagnation. Ab 1984 sogar eine starke Abnahme der Preise – der Werteverlust betrug hier circa 20 %. Ab 1988, spätestens jedoch mit dem Fall der Mauer im darauf folgenden Jahr stiegen die Werte und Preise wieder an. In den 1990ern und bis in die 2000er hinein gab es leichte Auf- und Abstiege. Gedrückt wurden eventuelle Aufstiege immer wieder von temporären Rezessionen, ausgelöst durch Immobilienkrisen, Bankenkrisen und hohe Staatsverschuldungen. Der momentan anhaltende Boom begann im Jahr 2006. Der Grund hierfür war vor allem das niedrige Niveau der Realzinsen. Diese beschreiben den Zinssatz, der die Wertveränderung eines Vermögenswerts angibt. Je niedriger der Realzins, desto größer die Stabilität der entsprechenden Wertanlage. Der Kauf einer solchen, in diesem Fall einer Immobilie, ist deshalb sehr attraktiv. Der Höhenflug der Preise ist auch mit Beginn des Jahres 2014 nicht zu einem Ende gekommen.

Die Gründe hierfür sind vielfältig: Zum einen laden die niedrigen Zinsen dazu ein, Wertanlagen in Form von Immobilien vorzunehmen und zum anderen sorgen hohe Einwanderungszahlen dafür, dass immer mehr Interessenten ins Land strömen. Die Nachfrage ist also groß.

III. Kaufen oder Bauen – Die ewige Diskussion

Die hohen Immobilienpreise sind primär für Menschen interessant, die ein Haus kaufen möchten. Doch auch diejenigen, die selber bauen, müssen ein hohes Maß an finanziellen Mitteln aufwenden, um ans Ziel zu gelangen. Die Kaufpreise gelten für sie einerseits als Orientierungshilfe und andererseits als ausschlaggebend für das, was für einen Neubau aufzubringen ist.

Für den Erwerb von fertigem Wohnraum spricht, dass ein fertiges Haus oder eine fertige Wohnung gekauft wird. Beides ist in der Regel bezugsfertig oder zumindest in einem Zustand, der eine baldige Inanspruchnahme der Innenräume gestattet. Auch um Leitungen muss sich keinerlei Sorgen gemacht werden; sie sind vom ursprünglichen Bauherrn oder aber von Sanierungskräften verlegt und gesichert worden. Baugenehmigungen und alles, was in diesem Kontext noch ins Gewicht fallen könnte, erübrigen sich ebenso. Gleich haben beide Optionen die Notariatskosten, die mit Kauf und Grundbucheintrag verbunden sind. Auch die Kreditkosten ähneln sich; die wenigsten Menschen können sich Wohnraum kaufen, ohne eine geplante temporäre Verschuldung in Form eines Kredits in Kauf zu nehmen. Hierauf wird unter IV. näher eingegangen.

Beim Bau eines Hauses ist viel Vorabplanung notwendig. Neben dem Aussuchen des Baugrundstücks, dessen Erwerb und der Einholung aller notwendigen Genehmigungen, ist auch die Hilfe eines Architekten essentiell. Er plant die Innen- und Außengestaltung der Wohnräume und gibt nützliche Hinweise. Für die individuellen und persönlichen Wünsche der Bauherren und zukünftigen Hausbesitzer ist dies wichtig. Darüber hinaus müssen auch die Dienste einer Baufirma genutzt werden; diese sind mit weiteren Kosten verbunden. Bei der Planung darf nichts außer Acht gelassen werden, da ansonsten der Ärger im Nachhinein groß ist. Auch sollten die Bauherren darauf achten, dass während des Bauvorgangs nicht gepfuscht wird. Schlechte Handwerksarbeit sorgt immer wieder für Nässe in Wohnräumen und somit auch für Schimmel und weiterführende Schäden. Das wirft im Nachhinein weitere Kosten auf und kann dafür verantwortlich sein, dass das Eigenheim zu einer dauerhaften Baustelle wird, die die Haushaltskasse belastet. Während der Kauf also mit weniger Planung verbunden ist, ist der eigenständige Bau zwar günstiger, jedoch um einiges komplizierter. Im Gegenzug können persönliche Wünsche realisiert werden. Außerdem ist bei persönlichem handwerklichem Geschick eigenständige Mithilfe möglich; das spart weitere Kosten ein.

Da in jedem Fall hohe Geldsummen den Besitzer wechseln, wenn auch durchaus zu unterschiedlichen Kreditkonditionen, sollte zur Beantwortung der Frage, inwieweit eigener Wohnraum bezahlbar ist, ein Blick auf die Finanzierungsgestaltung geworfen werden.

IV. Immobilienfinanzierung für Bau und Kauf

In erster Linie ist zu klären, ob ein Kredit aufgenommen werden muss oder nicht. Das ist dann der Fall, wenn der Interessierte nicht über genug eigene Mittel zum Erwerb beziehungsweise zum Bau einer Immobilie verfügt. Er prüft hierzu sein vorhandenes Kapital, das sich aus folgenden Posten zusammensetzt:

• Bargeldbestände
• Kontobestände (Girokonten, Sparbücher, Tagesgeldkonten)
• Wertpapiere (Aktien, Fonds)
• Bausparguthaben
• Ausstehende Schenkungen, Erbschaften et cetera
• Lebensversicherung und anderes Vermögen

Reicht es aus, ohne, dass eine starke Einschränkung der persönlichen Lebenshaltung damit verbunden ist, ist keine Kreditaufnahme nötig. In der Regel jedoch findet sie statt. Das sogenannte Eigenkapital, also das persönliche Vermögen, stellt den Grundstein dar, auf dem gebaut wird. Hinzu kommt Fremdkapitel. Dieses füllt den Betrag auf, der zwischen Eigenkapital und tatsächlich zu leistender Summe liegt. Es handelt sich hierbei um den Kreditbetrag, der nunmehr aufgenommen wird. Nachdem das bereits vorhandene Vermögen ermittelt wurde, folgt der Weg zum Kreditberater. Dieser prüft umfangreich die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des potenziellen Kreditnehmers und entscheidet im Anschluss anhand dessen, ob und in welcher Höhe diesem ein Kredit zu gewähren ist. Ein solcher ist in den kommenden Jahren mit Zinsen zurückzuzahlen. Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, ist tagesaktuell und hängt darüber hinaus natürlich von der Kreditsumme und der Laufzeit ab. Maßgebend ist zumeist der Tag des Abschlusses. Bauzinsen sind im Übrigen Schwankungen unterworfen. Wer zeitnah auf eine umfangreiche Finanzierung seines Bau- oder Kaufvorhabens angewiesen ist, kann auf www.aktuelle-bauzinsen.info entsprechende Zinssätze vergleichen und somit einen Überblick über die offenstehenden Möglichkeiten sowie ein geeignetes Angebot erhalten.

Übrigens: Je niedriger der von der Europäischen Zentralbank definierte Leitzins, desto geringere Zinsen können die Banken ihren kreditnehmenden Kunden offerieren. Bei dem Leitzins handelt es sich um den Zinssatz, zu dem die Zentralbank Geld und Geldgeschäfte den Banken innerhalb eines Staats anbietet. Haben die Banken lediglich einen kleinen Zinsbetrag zu leisten, so spiegelt sich das in den Angeboten wider, den sie interessierten Privatpersonen anbieten können. Davon profitieren sowohl die kreditgebende Bank, da sie dennoch Gewinne einfahren kann, als auch der zukünftige Hausbesitzer. Dieser nämlich erhält vorteilhafte Kreditkonditionen. In den letzten Jahren sah die Entwicklung des Leitzinses (am Beispiel einer fünfjährigen Kreditlaufzeit) wie folgt aus:

Der Kreditbetrag wird in der Regel nicht über eine einmalige Zahlung am Ende des Kreditzeitraums abbezahlt, sondern vielmehr über andauernde monatliche Ratenzahlungen. Diese Raten beinhalten zu einem Teil den monatlich anfallenden Zinsbetrag und zum anderen Teil eine kleine Tilgungssumme. So wird die restliche Kreditsumme nach und nach weniger. Die erste und die letzte Rate fallen in den meisten Fällen umfangreicher aus als die regulären Einzelzahlungen. Hierbei ist es sinnvoll, darauf zu achten, dass nach Abzug der Rate genug Geld übrig bleibt, um alle Verpflichtungen leisten zu können. Hierzu gehören unter anderem:

• Lebenshaltungskosten (Nahrungsmittel, Kleidung, Hygieneprodukte)
• Monatliche Heiz- und Stromkosten
• Monatliche Versicherungskosten
• Monatliche Mobilitätskosten (Sprit für privaten PKW, Monatsticket für den öffentlichen Personennahverkehr)
• Anderweitige Zahlungsverpflichtungen

Sind die Raten zu hoch, kann es passieren, dass der Kreditnehmer sich nicht imstande sieht, diese zu bezahlen – eine Verschuldung droht. Die Folgen wären fatal, denn schließlich kann so das Bau- oder Kaufvorhaben nicht durchgeführt werden und im Nachhinein steht der Kreditnehmer mit weniger finanziellen Mitteln da als zuvor. Zu hoch sollten die monatlich zu leistenden Beträge aus diesem Grund nicht berechnet sein, denn immerhin muss der Kreditnehmer in der Lage sein, trotz der über einen langen Zeitraum anhaltenden Belastung sein Leben weiterzuführen. Gleiches gilt im Übrigen auch für seine Familie. Weiterführende Informationen zur Inanspruchnahme eines Kredits zu Zwecken der Baufinanzierung lassen sich unter anderem in diesem Ratgeber finden.

Die persönliche Ausgangslage und die Angebote der Kreditberater in Zusammenhang mit aktuellen Zinssätzen entscheiden darüber, ob jemand einen Kredit aufnehmen kann und wie hoch dieser maximal sein darf. Frei aussuchen darf sich der Kreditnehmer die Summe demnach im Regelfall nicht; schnell kann es passieren, dass der Betrag, den er zur Verfügung gestellt bekommt, nicht ausreicht. Hinzu kommen die Raten – sind sie zu niedrig, findet keine sinnvolle Tilgung der Kreditsumme statt. Sind sie zu hoch, ist die Lebensqualität des Kreditnehmers über lange Jahre eingeschränkt; im schlimmsten Fall droht ihm eine Ver- beziehungsweise Überschuldung. Die Immobilienfinanzierung kann demnach mit Einschränkungen oder anderen Negativfolgen zusammenhängen. Grund hierfür sind unter anderem die hohen Preise in dieser Branche.

V. Über den persönlichen Planungsaufwand

Zahlungsverpflichtungen nimmt jeder erwachsene Mensch in Kauf. Wir kommen gar nicht um sie herum. Die kleinen, situativ bedingten Pflichten, die zum Beispiel an der Kasse in einem Geschäft entstehen, nehmen viele ohne Umschweife in Kauf. Ähnlich verhält es sich mit geringen monatlichen Verpflichtungen wie in etwa Mobilfunkverträgen oder Zahlungen für Strom. Zahlungen für angemietete Wohnräume sind ebenfalls denk- und akzeptierbar. Auch Abzahlungen für ein auf Kredit gekauftes Auto sind keine Seltenheit; bei den beiden letztgenannten Positionen handelt es sich bereits um umfangreichere Beträge. Doch der Eigenheimerwerb spielt preislich gesehen in einer ganz anderen Kategorie – hier sind Beträge im 100.000er-Bereich zu leisten. Für nicht wenige Menschen ist dies die größte Summe an Geld, die sie in ihrem Leben für ein- und dieselbe Sache aufbringen müssen. Dass Fehler passieren und Rechnungen irren können, kann fatale Folgen nach sich ziehen und im schlimmsten Fall sogar mit der Privatinsolvenz enden. Die psychische Belastung ist keine geringe, immerhin verbindet sich eine große Verantwortung für die Familienwohnräume mit den Ängsten, einen Fehler zu machen, indem zum Beispiel in einer Kalkulation eine Position nicht berücksichtigt wird. Selbst, wenn alles ohne Komplikationen vonstattengeht, ist für eine lange Laufzeit – nicht selten 25-30 Jahre – eine monatliche Zahlungsverpflichtung gegeben. Das kann zur Belastung werden, denn zum einen steht das Geld nicht mehr zur Verfügung und zum anderen muss es bezahlt werden – unabhängig davon, was die berufliche Situation sagt. Etwas Abhilfe schaffen flexible Kredite; sie sind durch die Option von Sonderzahlungen und Zahlungsaussetzern etwas freundlicher.

Neben der finanziellen Dimension spielt jedoch auch der persönliche Zeitaufwand eine große Rolle. Dieser ist beim Hausbau sehr groß, beim Hauskauf eher nicht. Auch, wenn der Bau im Großen und Ganzen als günstiger anzuerkennen ist, so darf nicht vergessen werden, dass auch viele freie Stunden in diesen investiert werden müssen. Zeit ist bekanntermaßen Geld – das gilt für Angestellte Bauherrn ebenso wie für Selbstständige. Diese Komponente darf und sollte nicht außer Acht gelassen werden; es gibt viel zu bedenken, zu dokumentieren und zu berücksichtigen. Am Ende des Prozesses soll schließlich das wunschgemäße Eigenheim stehen, und keine provisorische Lösung auf Zeit, die zukünftig weitere Kosten zu verschlucken droht.

VI. Fazit: Finanzbedingte Traumerfüllung

Wohnraum ist teuer. Mit der richtigen Planung und der Berücksichtigung geeigneter Optionen jedoch ist er bezahlbar. Das gilt dann, wenn derjenige, der sein Geld in ein Eigenheim investieren möchte, sich im Klaren darüber ist, was er will. Hat er Zeit zur Planung und scheut keine Komplikationen, so kann er den Hausbau in Angriff nehmen. Dieser ermöglicht die Umsetzung individueller Ideen und ist in der Regel etwas günstiger als der Hauskauf. Der aber wiederrum wesentlich unkomplizierter und mit weit weniger Zeitaufwand verbunden ist. Diese Kapazitäten können anderweitig genutzt werden und demnach ebenso dem Portemonnaie des Hauskäufers zuträglich sein. Eine sorgfältige Abwägung unter Einbeziehung aller Kosten sollte stattfinden. Im Anschluss daran kann das Eigenkapital errechnet und ein Kreditberater aufgesucht werden. Dieser gibt Auskunft über die zur Verfügung stellbare Kreditsumme.

Unabhängig davon, ob der größere Teil der Summe Eigen- oder Fremdkapital ist, handelt es sich doch um einen enormen Geldbetrag, der mit dem Erwerb des Eigenheims in Verbindung steht. Der Immobilienboom begann 2006 und dauert bis heute an. Experten zufolge ist mit einem zeitnahen Ende von diesem nicht zu rechnen (Quelle: manager-magazin.de), weswegen Abwarten keine sinnvolle Alternative ist. Wer in den Besitz eigener Wohnräume kommen will, der muss sich regen und sollte kein weiteres Ansteigen der Wohnimmobilienpreise riskieren.

Trotz aller Kosten nämlich ist der Traum vom eigenen Wohnraum für diejenigen, die gut informiert sind und vorsichtig vorgehen, umsetzbar. Unter Umständen und mit viel Sparsamkeit gilt dies sogar für Menschen mit eher geringem aber regelmäßigem Einkommen. Es handelt sich hierbei um eine teure Traumerfüllung, doch sie ist kein Ding der Unmöglichkeit. Wichtig sind ein ausreichendes Eigenkapital, stabile Einkommensverhältnisse und Planungssicherheit im Kopf und auf dem Papier. Auf diese Weise müssen die eigenen vier Wände kein Traum bleiben; sie können in Erfüllung gehen.

Quellen:
http://www.versicherungsbote.de/id/4781648/Allianz-Studie-Wohnen-Alter/
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/immobilienpreise-wohnen-in-deutschland-wird-teurer/9083924.html
http://www.aktuelle-bauzinsen.info/
http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/in-die-eigenen-vier-waende-warum-sie-ein-haus-bauen-sollten-1543708.html
http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/leitzins.html
http://www.aktuelle-bauzinsen.info/baufinanzierung-ratgeber.html

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4. Bildquelle: www.aktuelle-bauzinsen.info