Wohnen wird 2026 teurer: Mieten und Immobilienpreise steigen

Frankfurt/Main (dpa) - Der Wirtschaftskrise zum Trotz: Nach teils deutlichen Preisrückgängen in den vergangenen Jahren müssen Käufer von Wohnungen und Häusern wieder mehr bezahlen. Schon seit Monaten ziehen die Immobilienpreise an. Gerade in den Ballungsräumen ist günstiger Wohnraum kaum zu finden und der Druck auf die Mieten hoch. 

Besserung für Mieter und Käufer ist vorerst nicht in Sicht: Denn während das Angebot knapp bleibt, sind die Baukosten und Zinsen gestiegen. Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erwartet, dass die Preise für Wohnungen und Häuser 2026 anziehen. «Ich rechne mit einem moderaten Anstieg von drei bis vier Prozent, aber nicht rasant wie in den 2010er Jahren.»

Zwar dämpft die Wirtschaftskrise, die viele Jobs kostet, auch den Immobilienmarkt. Doch für steigende Mieten und Kaufpreise spricht eine ganze Reihe Gründe, darunter langfristige Treiber.

Immer mehr Singe-Wohnungen

Für Druck sorgt die wachsende Zahl an Menschen, die allein wohnen. «Der Anteil an Einpersonenhaushalten nimmt stetig zu, was den Wohnraumbedarf unabhängig von der Bevölkerungszahl erhöht», schreibt Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der Bank ING. «Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt kontinuierlich und liegt derzeit bei 2,0 Personen». Zum Vergleich: 1991 waren es rechnerisch 2,3 Menschen. Zu den Ursachen zählen die spätere Familiengründung und eine sinkende Geburtenrate. 

Ein Ende des Trends ist nicht in Sicht: Dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung zufolge soll der Anteil der Einpersonenhaushalte bis 2045 um zwei Prozentpunkte auf 44 Prozent steigen.

Ballungsräume ziehen Menschen an

In Deutschland fehlt Wohnraum, doch die Lage ist geteilt. Während laut dem Analysehaus Empirica bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer stehen, vor allem auf dem Land, ist der Markt in Metropolen umkämpft. Sie ziehen jährlich Zehntausende junge Menschen an, zeigen Zahlen von Empirica Regio - nicht zuletzt wegen der Jobmöglichkeiten.

Das treibt die Mieten: Bundesweit legten sie 2025 sowohl im Bestand als auch im Neubau um vier Prozent zu, zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). In den großen Städten waren es gar bis zu acht Prozent.

Helfen könnte laut IW-Experte Voigtländer eine Senkung der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Auch die hohen Kosten für Grundbucheintrag und Notar hielten viele Menschen vom Bau oder Immobilienkauf ab.

Der durchschnittliche Mieterhaushalt habe ein Nettovermögen von 22.300 Euro, sagte Voigtländer auf einer Veranstaltung des Maklers von Poll Immobilien. «Es wird immer elitärer, Wohneigentum zu erwerben.» Das könne aber helfen, den Druck auf Metropolen zu lindern. «Denn für Wohneigentum sind die Menschen bereit, ein Stück weit rauszuziehen.»

Wachsende Bevölkerung braucht Wohnraum

Für großen Wohnungsbedarf sorgt die wachsende Bevölkerung. Ende 2024 lebten in Deutschland rund 83,6 Millionen Menschen, etwas mehr als im Vorjahr. Seit fast zwanzig Jahren werde eine Schrumpfung vorhergesagt, sagt ING-Chefvolkswirt Brzeski. «Es ist bisher noch nie dazu gekommen. Im Gegenteil, die deutsche Bevölkerung war noch nie größer als aktuell.»

Die Erklärung sei Migration: Während Modellprognosen meist von einer Zuwanderung von 200.000 Menschen pro Jahr ausgingen, habe die durchschnittliche Nettozuwanderung der letzten zehn Jahre bei 600.000 Personen jährlich gelegen. Besonders stark war die Einwanderung mit der Flüchtlingskrise 2015 und nach dem russischen Überall auf die Ukraine 2022. 

Gewöhnung an Zinsanstieg

Seit Monaten liegen Bauzinsen auf erhöhtem Niveau von zuletzt rund 3,7 Prozent. Entlastung für Käufer und Bauherren ist nicht in Sicht. Der Kreditvermittler Dr. Klein erwartet stabile bis leicht steigende Bauzinsen. Investoren akzeptierten offenbar die veränderten Rahmenbedingungen, hieß es zuletzt vom Baugewerbeverband ZDB.

Oliver Kohnen, Geschäftsführer bei Baufi24, erwartet in der ersten Jahreshälfte 2026 Zinsen zwischen 3,5 und 4,0 Prozent. «Die Hoffnung auf eine Rückkehr zu den paradiesischen Zuständen der Niedrigzinsphase ist unbegründet.»

Für Aufwärtsdruck bei den Zinsen spreche die steigende Staatsverschuldung: Investoren wollten deshalb höhere Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen. Sie sind richtungsweisend am Kapitalmark, die Bauzinsen orientieren sich daran.

Neubau stockt

Mit dem stockenden Neubau ist das Angebot an Wohnungen gerade in Städten eng, was den Druck auf Mieten und Kaufpreise verstärkt. Und die Lage könnte sich noch verschärfen: Das IW schätzt, dass dieses Jahr rund 235.000 Wohnungen gebaut werden und 2026 nur 215.000. Grund seien die in den Vorjahren gesunkenen Baugenehmigungen. 2024 wurden knapp 252.000 Wohnungen errichtet, so wenig wie seit 2015 nicht mehr.

Immerhin: «Die Stimmung im Wohnbau hat sich deutlich verbessert», sagt Robin Winkler, Chefvolkswirt Deutschland bei der Deutschen Bank. Auch die Baugenehmigungen steigen wieder.

Der Tiefpunkt der Krise sei überschritten, meint Sebastian Dullien, wissenschaftlicher Direktor des IMK-Instituts der Hans-Böckler-Stiftung. Er sieht aber vorerst keine Entspannung: Gebraucht würden rund 320.000 neue Wohnungen pro Jahr.

Steigende Löhne, hohe Erbschaften

Für eine rege Immobiliennachfrage sprechen auch steigende Löhne bei vielen Beschäftigten. Seit mehr als zwei Jahren wachsen die Löhne nach Abzug der Inflation. Allein im dritten Quartal kletterten die Reallöhne um 2,7 Prozent - laut Statistischem Bundesamt «der bislang höchste Anstieg in diesem Jahr». 

Auch große Erbschaften führen dazu, dass sich viele Leute Immobilien leisten können. 2024 verzeichneten die Finanzverwaltungen einen Rekord bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Gut ein Drittel der künftigen Erben hierzulande rechnet mit einer Erbschaft von 250.000 Euro oder mehr, zeigt eine Studie der Deutschen Bank. Michael Neumann, Vorstandschef von Dr. Klein, beobachtet, dass in Ballungszentren viele Käufer hohe Summen Eigenkapital mitbringen. «Das ist der Beginn der Erbengeneration, den wir gerade sehen.»