Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau in Köln: So sichern sich Bauherren den Steuervorteil
Was gilt, wer profitiert – und worauf Sie in Köln bei Kosten, Zeitplan und Effizienzstandard achten sollten.
Köln, 16.10.2025 (lifePR) - Grundstücke sind knapp, Baukosten hoch, die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt groß – gerade in Stadtteilen wie Nippes, Ehrenfeld oder Deutz. Mit der reaktivierten Sonderabschreibung nach § 7b EStG setzt der Gesetzgeber wieder steuerliche Anreize für neuen, bezahlbaren Mietwohnraum. Für Vorhaben mit Bauantrag ab 1. Januar 2023 bis vor 1. Oktober 2029 lässt sich zusätzlich zur regulären AfA eine Sonder-AfA von 5 % p. a. über vier Jahre nutzen (max. 20 %), sofern zentrale Bedingungen erfüllt sind: Baukosten je Quadratmeter dürfen die Obergrenze nicht sprengen, die Wohnung wird entgeltlich vermietet – und das Gebäude erreicht den Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel.
Die Eckpfeiler – verständlich gemacht
Die Sonder-AfA ist zeitlich begrenzt, objektscharf und an klare Kosten- und Qualitätskriterien geknüpft. Förderfähig ist „neuer Wohnraum“ – durch Neubau, Anbau/Aufstockung, Dachausbau oder Umnutzung von Gewerbeflächen. Nicht begünstigt sind reine Modernisierungen im Bestand. Entscheidend für die Einstiegshürde ist die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² Wohnfläche; die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA selbst ist auf 4.000 €/m² gedeckelt. Liegen die anrechenbaren Anschaffungs-/Herstellungskosten darunter, zählen sie in ihrer tatsächlichen Höhe; alles oberhalb der Grenzen bleibt außen vor. Parallel läuft die lineare AfA weiter – die Sonder-AfA kommt on top im Jahr der Fertigstellung/Anschaffung und in den drei Folgejahren.
Was Köln-spezifisch Aufmerksamkeit braucht
In Köln entscheiden Baukosten und Standard oft über „drin oder draußen“. Innerstädtische Projekte mit hohen Ausbaustandards rutschen schnell über 5.200 €/m² – die Planung sollte deshalb früh zwischen gestalterischem Anspruch und förderfähigem Kostenpfad ausbalancieren. Das QNG-Siegel verlangt nicht nur Effizienz (EH 40), sondern auch nachhaltige Materialien, Ökobilanz und Qualitätssicherung. Wer hier zu spät nachsteuert, riskiert den gesamten Steuervorteil. Bei Kauf „vom Bauträger“ gilt: Nur Wohnungen, die bis Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden, zählen als „neu“ im Sinne des § 7b. Und: Die Einheit muss im Anschaffungs-/Herstellungsjahr und neun Folgejahren zu fremden Wohnzwecken vermietet werden (möbliert ist zulässig, Selbstnutzung nicht).
Rechnen – aber richtig
Zuerst werden die abschreibungsfähigen Kosten ermittelt und (bei Kauf) sauber zwischen Grund und Boden (nicht abschreibbar) und Gebäude aufgeteilt. Dann folgt der Kosten-pro-m²-Check gegen 5.200 €/m². Liegen Sie darunter, wird die Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA (max. 4.000 €/m²) festgelegt. Beispiel: 60 m², anrechenbare Kosten 147.000 € (2.450 €/m²) → Sonder-AfA 7.350 € p. a. über vier Jahre (insgesamt 29.400 €) plus reguläre AfA auf den verbleibenden Rest. Wichtig: Die 5 % sind eine Jahresabschreibung, keine monatsanteilige Aufteilung; eine freie Verteilung (z. B. 10 % im ersten Jahr) ist nicht möglich.
Typische Stolpersteine – und wie Sie sie vermeiden
QNG/EH 40 zu spät adressiert: Planen Sie die Zertifizierung vor der Entwurfsfreigabe ein; Änderungen am Ende verteuern – oder kosten die Begünstigung.
Verdeckte Kostenüberläufe: Variantenvergleiche schon in LP 2/3, stringentes Kostencontrolling; Nachträge können die 5.200-Grenze reißen.
Nutzungsänderung im Begünstigungszeitraum: Zwischenvermietung ist erlaubt, Eigennutzung nicht – sonst droht die Rückgängigmachung der Sonder-AfA.
Kaufpreisaufteilung: Eine markt- und belegbare Aufteilung sichert die abschreibungsfähige Gebäudequote und verhindert Diskussionen mit dem Finanzamt.
Antrag & Nachweise – pragmatisches Vorgehen
Beantragt wird die Sonder-AfA mit der Steuererklärung für das jeweilige Jahr. Hilfreich ist die BMF-Checkliste zu § 7b EStG; beizufügen sind u. a. Nachweise zur Bauantragstellung, Kostenstruktur, QNG-Zertifizierung sowie Mietverträge. Für die Kaufpreisaufteilung und – bei komplexen Projektkosten – die Abgrenzung abschreibungsfähiger Positionen empfiehlt sich ein Gutachten; das zahlt sich besonders aus, wenn Bodenwerte in Köln einen hohen Anteil am Gesamtkaufpreis haben.
Fazit
Die Sonderabschreibung ist kein Selbstläufer – in Köln aber ein starkes Instrument, wenn Kostenpfad, Effizienzstandard und Vermietung von Anfang an sauber aufgesetzt werden. Wer die 5.200/4.000-Grenzen einhält, QNG/EH 40 planungssicher erreicht und die Dokumentation im Griff hat, senkt die Steuerlast spürbar und erhöht gleichzeitig die Marktattraktivität der Neubauwohnungen. Genau dabei hilft eine frühe, unabhängige Bewertung von Kosten, Standard und Wirtschaftlichkeit – damit der Steuervorteil nicht auf der Strecke bleibt.
