Das müssen Sie über Steuern bei Immobilienbesitz, -kauf und -verkauf wissen

Kennen Sie sich mit den steuerlichen Besonderheiten bei Immobilien aus? Oder stellt bereits die Einkommenssteuererklärung jedes Jahr eine organisatorische Herausforderung dar? Falls Sie eine Immobilie vermieten wollen oder ein Objekt erwerben oder aber verkaufen möchten, ist es nur sinnvoll, sich zuvor hinsichtlich der unterschiedlichen Besonderheiten des Steuerrechts bezogen auf Immobilien zu informieren. Schließlich stellen diese heutzutage eine der zukunftsfähigsten Kapitalanlagen dar. Daher erhalten Sie hier alle wissenswerten Informationen zu Immobiliensteuern und erfahren, weshalb es ratsam ist, einen spezialisierten Steuerberater für Immobilien zu konsultieren.

Immobilienbesitz

Welche Steuern fallen für Eigentümer an?

Eigentümer von Immobilien müssen die Grundsteuer zahlen. Wichtig: Diese darf nicht mit der einmalig anfallenden Grunderwerbsteuer verwechselt werden. Die Grundsteuer ist eine fortlaufende Immobiliensteuer, die für den Besitz von Grundstücken und Gebäuden entrichtet werden muss. Gezahlt wird sie an die Gemeinde. In der Regel beträgt sie pro Jahr weniger als 1.000 Euro. Ab 2025 gilt jedoch eine Neuregelung für die Grundsteuer, die sogenannte Grundsteuerreform des Bundesfinanzministeriums. Diese tritt in Kraft, weil die momentane Berechnung der Steuerhöhe nicht mehr zur aktuellen tatsächlichen Wertentwicklung passt.

Welche Steuern gibt es für Vermieter?

Vermieter müssen in der Steuererklärung ihre Gewinne aus Mieteinnahmen angeben, da diese zur Einkommensteuer zählen. Wer an private Nutzer vermietet, muss allerdings keine Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen zahlen. Vermieter einer Eigentumswohnung haben zudem die Möglichkeit, Werbungskosten steuerlich abzusetzen. Darunter fallen beispielsweise Renovierungskosten, Anschaffungskosten, Kosten für die Mietersuche, Kreditzinsen sowie haushaltsnahe Dienstleistungen.

Immobilienkauf

Grunderwerbsteuer als einmalige Immobiliensteuer

Wer eine Immobilie in Deutschland erwirbt, hat einmalig die sogenannte Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese gehört zu den Nebenkosten beim Kauf eines Hauses. Sie berechnet sich prozentual abhängig vom Kaufpreis und liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Bewegliches Inventar mindert die Grunderwerbsteuer

Besitzt Ihre Traumimmobilie sogenanntes bewegliches Inventar, können Sie steuerliche Vorteile erzielen, da ein solches nicht zur Grunderwerbsteuer gezählt wird. Bewegliches Inventar umfasst z.B. Lampen, Teppiche, Markisen, Kamine, Einbauküchen oder Gartenhäuser.

Was kann beim Immobilienkauf steuerlich abgesetzt werden?

Der Hauskauf selbst kann nicht steuerlich geltend gemacht werden. Dahingegen können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen, wie z.B. Handwerkerkosten. Dabei zählt jedoch nur die reine Arbeitszeit, Materialkosten werden nicht berücksichtigt. Hiermit ist es möglich, jährlich bis zu 1.200 Euro steuerlich abzusetzen.

Immobilienverkauf

Welche Steuern müssen beim Verkauf gezahlt werden?

Potentiell kann beim Immobilienkauf eine Einkommensteuer anfallen, auch Spekulationssteuer genannt. Sie berechnet sich zum einen aus dem erwirtschafteten Gewinn und zum anderen aus dem Einkommensteuersatz vom Verkäufer.

Spekulationssteuer bei vermieteten Objekten

Die Spekulationssteuer ist zu zahlen, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, deren Erwerb nicht mehr als 10 Jahre her ist. Denn in diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass Sie das Objekt nur gekauft haben, weil Sie auf einen kurzfristigen Wertzuwachs spekulierten. Falls der Kauf jedoch über 10 Jahre zurückliegt, fällt keine Spekulationssteuer an und Sie können die Immobilie ohne Steuerkosten verkaufen.

Keine Spekulationssteuer bei selbst bewohnten Objekten

Sie müssen keine Steuern zahlen, sobald Sie das Immobilienobjekt durchgängig bewohnt haben oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren selbst darin gelebt haben. Dies gilt ebenfalls für angebrochene Kalenderjahre. Wenn Sie das Objekt z.B. seit Dezember 2019 selbst bewohnten und es im Januar 2021 verkaufen, wird keine Spekulationssteuer fällig.

Steuerberater für Immobilien als kompetente Unterstützung

Aufgrund der komplexen steuerlichen Besonderheiten bezogen auf Immobilien, ist es empfehlenswert, einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater hinzuzuziehen. Dadurch sparen Sie Steuern. Gleichzeitig können Sie, falls Sie das Objekt zur Miete anbieten, ein Vermögen aufbauen. Darüber hinaus müssen Sie sich nicht um sämtliche organisatorischen Angelegenheiten mit dem zuständigen Finanzamt kümmern. Durch die fachkundige Vertretung können Sie zudem davon ausgehen, dass Unstimmigkeiten und Fehler vermieden werden, welche dazu führen könnten, dass Ihnen Steuerhinterziehung vorgeworfen wird.

Fazit

Wie Sie sehen können, gibt es sowohl für Vermieter als auch Käufer und Verkäufer unterschiedliche Steuern, die zu zahlen sind. Allerdings können auch Steuern gespart werden. Ziehen Sie daher einen erfahrenen Steuerberater für Immobilien hinzu. Dieser berät Sie professionell bezogen auf die verschiedenen Steuervorteile und kennt sich gleichzeitig mit den korrekten rechtlichen Besonderheiten aus.