Wohnungsmarkt vor dem Kollaps – Warum Mieten weiter explodieren

Der deutsche Mietmarkt steht vor einer neuen Belastungsprobe – und viele Mieter bekommen das schon jetzt schmerzhaft zu spüren. Die Mieten in Großstädten sind 2024 um durchschnittlich 4,7 % gestiegen, in einigen Regionen sogar um über 8 %.

Besonders betroffen sind Berlin, Essen und Frankfurt. Gleichzeitig stagniert der Kaufmarkt, weil viele Immobilieninteressenten durch hohe Bauzinsen abgeschreckt werden.

Doch während Käufer abwarten können, trifft die Krise Mieter mit voller Wucht. „Wohnen wird immer mehr zum Armutsrisiko“, warnt der Sozialverband VdK. Die Mietbelastung hat in vielen Städten längst ein kritisches Niveau erreicht – und Besserung ist nicht in Sicht.

Explodierende Mieten: Wie sich die Lage 2025 verschärfen wird

Viele Experten hatten gehofft, dass die Mietpreise sich nach den starken Anstiegen der letzten Jahre wieder beruhigen würden. Doch das Gegenteil ist der Fall: Das knappe Angebot und die steigende Nachfrage treiben die Mieten immer weiter nach oben.

Besonders in Ballungsräumen wie Berlin, Frankfurt und Düsseldorf fehlen tausende Wohnungen, während gleichzeitig immer mehr Menschen in die Städte ziehen. Die aktuellen Zahlen zeigen eine alarmierende Entwicklung:

• Berlin: +8,5 % im Vergleich zum Vorjahr
• Essen: +8,2 %
• Frankfurt: +8,0 %
• Leipzig: +7,3 %
• Düsseldorf: +7,2 %

Die Situation ist in vielen Städten inzwischen so angespannt, dass es kaum noch leistbaren Wohnraum gibt.

„Jede frei werdende Wohnung wird von Dutzenden Bewerbern umkämpft“, berichten Makler.

Besonders betroffen sind dabei Haushalte mit geringem Einkommen, die immer mehr in Randlagen oder in schlechtere Wohnverhältnisse gedrängt werden.

Das Hauptproblem: Zu wenig Neubau, zu viele Hürden

Ein Blick auf die Zahlen zeigt, warum die Lage so eskaliert: Der Wohnungsbau ist in Deutschland fast zum Erliegen gekommen. 2024 wurden nur 260.000 neue Wohnungen fertiggestellt – weit weniger als die benötigten 400.000 Einheiten pro Jahr. Und für 2025 sieht es noch düsterer aus: Nur 230.000 Baufertigstellungen werden erwartet.

„Damit ist die Wohnungsnot hausgemacht“, kritisiert das Institut der deutschen Wirtschaft (IW).

Hohe Bauzinsen, teure Baumaterialien und übermäßige Bürokratie haben dazu geführt, dass viele Bauprojekte gar nicht erst begonnen werden.

Zusätzlich gibt es strukturelle Probleme:

• Baugenehmigungen werden kaum noch erteilt, weil viele Städte durch hohe Schulden keine neuen Bauvorhaben finanzieren können.
• Kapitalanleger ziehen sich zurück, weil sich der Mietmarkt für Investoren durch hohe Zinsen weniger lohnt.
• Sozialwohnungen verschwinden: Viele ältere geförderte Wohnungen fallen aus der Mietpreisbindung und werden teurer vermietet.

Ein Beispiel dafür ist München: Hier wurden 2023 nur 4.500 neue Wohnungen fertiggestellt – bei einem jährlichen Bedarf von über 10.000 Einheiten.

Sozialverbände warnen: „Die Wohnkosten sind längst außer Kontrolle“

Die steigenden Mieten treffen besonders Alleinerziehende, Rentner und Geringverdiener. Während wohlhabendere Haushalte höhere Mietkosten noch verkraften können, geraten viele Menschen finanziell an ihre Grenzen.

VdK-Präsidentin Verena Bentele warnt:

„Die hohen Wohnkosten fressen Löhne und Renten auf und treiben Menschen in Armut.“

Der Deutsche Caritasverband sieht ebenfalls eine dramatische Entwicklung:

„Immer mehr Menschen geraten in Verschuldung oder müssen in prekären Wohnverhältnissen leben.“

Auch Wohnungslosenhilfen melden steigende Zahlen. In vielen Städten sind Notunterkünfte längst überfüllt, weil sich viele Haushalte keine regulären Wohnungen mehr leisten können. In Berlin ist die Zahl der Obdachlosen innerhalb von zwei Jahren um fast 20 % gestiegen.

Warum die Kaufpreise stagnieren, während die Mieten steigen

Parallel zum Mietanstieg zeigt sich ein paradoxes Phänomen: Die Kaufpreise für Immobilien haben sich kaum verändert.

Laut der Erhebung des IW lagen die Preise für Eigentumswohnungen Ende 2024 0,4 % unter dem Vorjahresniveau, während Einfamilienhäuser nur um 0,6 % teurer wurden.

Warum sind die Märkte so unterschiedlich?

• Viele Käufer warten ab: Die Zinsen sind zwar leicht gesunken, aber immer noch hoch. Käufer hoffen auf weitere Zinssenkungen.
• Verkäufer sind nicht bereit, Preise zu senken: Trotz der sinkenden Nachfrage halten viele Eigentümer an hohen Preisen fest, wodurch weniger Transaktionen stattfinden.
• Immobilien sind für viele schlicht zu teuer geworden: Hohe Energiekosten und Inflation haben dazu geführt, dass viele Haushalte kein Geld für eine Immobilie aufbringen können.

Für 2025 erwarten Experten jedoch wieder steigende Kaufpreise.

„Die Zinsen könnten leicht sinken, und die Einkommen steigen weiter“, heißt es im Bericht des IW.

Doch die Dynamik der 2010er Jahre, als Immobilienpreise in Großstädten jährlich zweistellig wuchsen, dürfte nicht wieder erreicht werden.

Droht eine neue Wohnungskrise?

Die Kombination aus steigenden Mieten, stockendem Neubau und stagnierenden Kaufpreisen könnte Deutschland in eine gefährliche Wohnungskrise führen. Experten befürchten, dass sich die soziale Spaltung weiter vertieft:

• Mittelschicht rutscht in die Mietfalle: Wer kein Eigentum besitzt, muss immer mehr Einkommen für Miete ausgeben.
• Sozialwohnungen verschwinden: Ohne neue Förderungen könnten bald Millionen günstige Wohnungen fehlen.
• Städte werden für Normalverdiener unbezahlbar: Lehrer, Pflegekräfte oder Polizisten können sich kaum noch Mieten in Großstädten leisten.

Lösungen? Die Politik bleibt vage

Trotz der alarmierenden Zahlen gibt es bisher wenig konkrete Maßnahmen, um die Lage zu verbessern. Im Bundestag spielt das Thema Wohnen im Wahlkampf kaum eine Rolle, kritisieren Sozialverbände.

Dabei gäbe es mehrere Ansatzpunkte:

• Mehr sozialer Wohnungsbau: Statt Kürzungen müssten Milliarden in neue Sozialwohnungen investiert werden.
• Bürokratieabbau für Neubauten: Genehmigungsverfahren dauern oft Jahre – hier könnte schneller gehandelt werden.
• Steuerliche Anreize für private Investoren: Wer neuen Wohnraum schafft, sollte entlastet werden, statt mit immer neuen Vorgaben ausgebremst zu werden.

Doch bislang fehlt der politische Wille für größere Reformen. „Jeder redet über die Krise, aber niemand löst sie“, sagt ein Immobilienexperte.