Enteignung durch die Hintertür: Der Todesstoß für Deutschlands private Vermieter

Der deutsche Wohnungsmarkt steuert auf einen historischen Abgrund zu. Während Bundeskanzler Friedrich Merz und Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) das „Mietrechtspaket II“ als sozialen Befreiungsschlag zelebrieren, vollzieht sich in den Wohnzimmern der privaten Vermieter eine stille Kapitulation. Die Zahlen sind alarmierend: Mehr als jeder zweite private Vermieter in Deutschland erwägt ernsthaft, seine Vermietungstätigkeit ganz oder teilweise aufzugeben.

Diese Fluchtbewegung ist kein bloßes Drohszenario, sondern das Ergebnis einer Umfrage des Eigentümerverbands Haus & Grund unter fast 14.000 Mitgliedern. Es ist die Quittung für eine Politik, die private Eigentümer zunehmend in die Ecke drängt und sie mit einer Lawine aus Regulierungen und Bürokratie überrollt. Wer heute in Deutschland eine Wohnung vermietet, fühlt sich nicht mehr als Partner auf dem Wohnungsmarkt, sondern als Zielscheibe staatlicher Willkür.

Die Summe der Maßnahmen erzeugt ein Klima der Angst. Es ist nicht die eine große Reform, die das Fass zum Überlaufen bringt, sondern die schiere Masse an Eingriffen. Von der Deckelung der Indexmieten bis hin zur Aufweichung von Kündigungsfristen – das Vertrauen in die Kalkulierbarkeit von Immobilieninvestitionen ist restlos zerstört. Das Fundament, auf dem knapp 80 Prozent des deutschen Wohnungsbestands ruhen, beginnt gefährlich zu wanken.

Die Zerschlagung der Zahlungsdisziplin untergräbt das gesamte Mietwesen

Ein besonders brisanter Punkt des neuen Gesetzentwurfs betrifft die sogenannten Schonfristzahlungen. Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung abwenden, indem sie ihre Schulden innerhalb einer bestimmten Frist beglichen. Doch Hubigs Plan geht weit darüber hinaus: Künftig soll auch die ordentliche Kündigung durch Nachzahlungen gestoppt werden können. Für Vermieter ist dies eine fundamentale Grenzüberschreitung. 68,5 Prozent der Befragten stufen dies als „starke oder sehr starke Einschränkung“ ein.

Damit wird die Durchsetzbarkeit von rechtmäßigen Zahlungsansprüchen de facto ausgehebelt. „Der Eingriff betrifft damit einen zentralen Bereich der Vermietung – die Durchsetzbarkeit von Zahlungsansprüchen – und wird entsprechend als strukturell relevant wahrgenommen“, warnt der Verband Haus & Grund. Wenn ein Vermieter nicht einmal mehr sicher sein kann, dass ein permanenter Zahlungsausfall zur Trennung vom Mieter führt, wird das Vermieten zum unkalkulierbaren finanziellen Selbstmordkommando.

Diese Regelung entzieht dem Mietverhältnis die rechtliche Verlässlichkeit. Ein Vermieter ist kein Kreditinstitut, das dauerhafte Rückstände abfedern kann. Vor allem für private Eigentümer, die oft nur eine oder zwei Wohnungen als Altersvorsorge besitzen, bedeutet ein Zahlungsausfall den direkten Weg in die eigene finanzielle Schieflage. Dass der Staat dieses Risiko nun per Gesetz zementiert, gleicht einer kalten Enteignung der Rechtssicherheit.

Der Generalverdacht gegen Eigentümer zerstört den Bauwillen in Deutschland

Die Stimmung unter den Immobilienbesitzern ist auf dem Nullpunkt. BFW-Präsident Dirk Salewski spricht von einem „Generalverdacht gegen Eigentümer“, der sich durch die gesamte Gesetzgebung ziehe. Während das Land händeringend nach neuem Wohnraum schreit, arbeitet das Justizministerium bereits an Bußgeldregelungen für Verstöße gegen die Mietpreisbremse. Es ist eine Politik der Bestrafung statt der Belohnung, die Investoren massenhaft in die Flucht schlägt.

„Die Bundesregierung sendet mit ihren Plänen das Signal, dass private Vermieter bestraft werden müssen“, kritisiert Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, gegenüber dem Handelsblatt. Wer heute noch baut oder saniert, muss damit rechnen, dass seine Kalkulationen morgen durch eine neue Verordnung wertlos gemacht werden. „Statt dass Reformvorschläge erarbeitet werden, wie wieder mehr Mietwohnungen in Deutschland entstehen können, gibt es eine Interventionsspirale“, so Salewski weiter.

Diese Spirale dreht sich immer schneller. Jeder Eingriff in den Markt erzeugt neue Verwerfungen, die dann mit noch mehr Regulierung korrigiert werden sollen. Das Ergebnis ist ein erstarrter Markt, auf dem kaum noch investiert wird. Private Vermieter, die bisher als verlässliche und oft kulante Partner galten, ziehen sich enttäuscht zurück. Wenn 60,5 Prozent der Vermieter über einen Verkauf nachdenken, droht ein massiver Abzug von Kapital aus dem Mietwohnungsbau.

Die Indexmiete als letzter Rettungsanker wird systematisch sabotiert

Für viele Vermieter war die Indexmiete bisher das einzige Instrument, um sich gegen die Inflation und steigende Instandhaltungskosten abzusichern. Doch auch hier setzt das „Mietrechtspaket II“ den Hebel an. Steigerungen von mehr als drei Prozent sollen künftig nur noch teilweise berücksichtigt werden. Rund 26 Prozent der Vermieter sehen darin einen massiven Eingriff in ihre wirtschaftliche Überlebensfähigkeit.

Indexmieten sind für einen relevanten Teil der Mitglieder ein wichtiges Instrument zur Risikosteuerung, erklärt der Verband. Durch die Deckelung wird die Absicherung gegen inflationsbedingte Kostensteigerungen praktisch unmöglich gemacht. Während Handwerkerpreise und Materialkosten ungebremst steigen, werden die Einnahmen der Vermieter künstlich nach unten gedrückt. Diese Schere zwischen Kosten und Einnahmen führt zwangsläufig zur Vernachlässigung der Bausubstanz.

Am Ende der Kette steht der Mieter als Verlierer da. Wenn Vermieter nicht mehr investieren können oder wollen, sinkt die Qualität des Wohnens. Und wenn der private Vermieter aufgibt und an große Konzerne oder Spekulanten verkauft, verschwindet genau jene soziale Komponente, die den deutschen Wohnungsmarkt bisher stabilisiert hat. Der Staat vernichtet gerade die Akteure, die er eigentlich als Partner für bezahlbares Wohnen bräuchte.

Die Politik von Kanzler Merz und Justizministerin Hubig droht den Wohnungsmarkt in eine Wüste der staatlichen Verwaltung zu verwandeln. Wer das Mietrecht so einseitig zu Lasten derer verschiebt, die den Wohnraum bereitstellen, wird am Ende vor leeren Häusern und verzweifelten Wohnungssuchenden stehen.

Statt Schutz zu bieten, produziert diese Reform die Obdachlosigkeit von morgen. Der Ausverkauf der privaten Vermieter hat gerade erst begonnen.