BGH stärkt Mieterrechte bei Betriebskosten-Vorauszahlungen
Karlsruhe (dpa) - Erst die Betriebskosten falsch abrechnen - und dann dem Mieter kündigen. Das war bislang in Extremfällen möglich. Nun korrigierte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung: Mieter sind jetzt besser vor unberechtigen Kostenerhöhungen geschützt.
Demnach dürfen Vermieter die Vorauszahlung nur dann erhöhen, wenn die bisherige Abrechnung auch inhaltlich korrekt war. Bislang genügte es für eine Erhöhung, wenn die Betriebskosten-Abrechnung formell ordnungsgemäß war. Mit der am Dienstag verkündeten Entscheidung änderte der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Mieter (Az. VIII ZR 245/11 u.a.). Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Kehrtwendung aus Karlsruhe.
«Der Vermieter handelt pflichtwidrig, wenn er eine falsche Abrechnung erstellt», sagte der Vorsitzende Richter zur Begründung. Die frühere Rechtsprechung, nach der eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ausreichte, könnte «im Extremfall dazu führen, dass der Vermieter kündigen kann, weil er eine falsche Abrechnung erstellt hat».
Damit scheiterte ein Vermieter in letzter Instanz mit dem Versuch, zwei Mietern wegen angeblicher Zahlungsrückstände zu kündigen. Der Vermieter hatte 2004 aufgrund einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen erhöht. Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Beträge zu bezahlen. Dennoch kündigte der Vermieter beiden Mietern wegen der Zahlungsrückstände und erhob Räumungsklage - obwohl sie bei einer korrekten Abrechnung genug überwiesen hätten.
Der BGH wies die Räumungsklagen ab. Bislang hatten die höchsten Zivilrichter eine formal korrekte Abrechnung ausreichen lassen, damit ohne langwierige Streitigkeiten schnell Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen geschaffen werden konnte. «Inzwischen sieht der Senat das anders - und zwar aufgrund der jetzt zu entscheidenden Fälle», sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball. Es könne nicht hingenommen werden, «dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht».
Der Mieterbund hält die Entscheidung für richtig: «Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, korrekt abzurechnen. Deshalb darf es auch nicht sein, dass ein Vermieter auf Grundlage falscher Abrechnungen Betriebskostenvorauszahlungen kalkuliert und Forderungen stellt», erklärte Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten in Berlin. «Aberwitzig wäre es, wenn Mieter, die sich gegen falsche Abrechnungen wehren und sich weigern, höhere Vorauszahlungen zu leisten, mit einer Kündigung rechnen müssten.»
