Weniger lukrativ – warum Immobilienkäufe zur Renditefalle werden
Ein Markt im Aufschwung – doch der Schein trügt
Die Immobilienbranche gibt sich wieder selbstbewusst. Preissteigerungen, steigende Nachfrage, sinkende Zurückhaltung bei Käufern – all das klingt nach einer Rückkehr zur Normalität.
Doch wer genauer hinsieht, erkennt: Die Erholung hat ihren Preis. Wörtlich. Denn was Investoren derzeit auf dem Papier gewinnen, verlieren sie oft unterm Strich an Rendite.
Preise steigen – aber Renditen nicht mit
Laut dem neuen Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der auf realen Transaktionsdaten von über 700 Banken basiert, legten die Preise im ersten Quartal 2025 im Schnitt um 3,3 Prozent zu.
Bei Wohnimmobilien sogar um 3,6 Prozent. Nur: Für Investoren, die auf Mieteinnahmen setzen, ist das kein Grund zur Freude. Die Bruttorenditen gingen im gleichen Zeitraum um 0,4 Prozent zurück.
Ein Haus, das heute teurer verkauft wird, ist nicht automatisch profitabler. „Die Preise sind der Rendite davongelaufen“, sagt Thomas Heiserowski von Europace – einem der größten Finanzierungsplattformen am Markt.
Zinsen bleiben hartnäckig hoch
Ein Grund für die schwache Rentabilität liegt im Zinsumfeld. Wer gehofft hatte, dass sich die Finanzierungskosten im Jahr 2025 wieder entspannen, wird enttäuscht.
„Die Fremdkapitalzinsen haben sich seit Anfang 2024 praktisch nicht bewegt“, erklärt Heiserowski. Zwischen drei und vier Prozent liegen sie aktuell – und das bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen.
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Zudem wurden Nebenkosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Bauleistungen ebenfalls teurer. Die Marge schrumpft – nicht nur rechnerisch, sondern real.
Großstädte als Renditebremsen
Die Lage in den „Top 7“-Städten zeigt besonders deutlich, wie sich die Schere zwischen Wert und Ertrag öffnet. In Frankfurt und Köln stiegen die Kaufpreise im Jahresvergleich um über fünf Prozent.
Gleichzeitig gingen die erzielbaren Nettoanfangsrenditen zurück. In vielen Fällen reichen die Mieten nicht mehr aus, um die gestiegenen Kosten zu decken – jedenfalls nicht unter Berücksichtigung realistischer Leerstands- und Instandhaltungsquoten.
Für institutionelle Anleger ist das ein Warnsignal. Für private Käufer eine stille Falle.
Politik drückt zusätzlich auf die Kalkulation
Wer als privater Vermieter künftig auf Rendite hofft, braucht nicht nur Geduld, sondern starke Nerven. Die Mietpreisbremse, etwa in Berlin bis mindestens Ende 2025 verlängert, limitiert die Möglichkeit, Mieten an steigende Preise anzupassen. Gleichzeitig steigt der Druck durch energetische Sanierungspflichten, CO₂-Kosten und ESG-Kriterien.
Die Folge: Rendite-Korridore verengen sich, gerade bei Altbauten. Neue Wohnprojekte – oft mit höheren Quadratmeterpreisen – bleiben für viele Käufer ohnehin außer Reichweite.
„Liegenschaftszinsen“ zeigen die Richtung – und die ist träge
Das Schlagwort der aktuellen Debatte: Liegenschaftszins. Gemeint ist die kalkulierte Verzinsung des eingesetzten Kapitals, basierend auf Kaufpreis und erzielbarer Miete.
Der VDP zeigt in seiner Auswertung, dass diese Kennziffer aktuell kaum steigt – obwohl die Preise es tun. Und das, obwohl man längst keine Spitzenrenditen mehr erwartet wie vor 2021.
Im Klartext: Höhere Investitionen führen nicht zwangsläufig zu höherem Gewinn – im Gegenteil.
Was bedeutet das für Selbstnutzer?
Auch wer nicht vermietet, sondern selbst einzieht, sollte rechnen. Zwar ist Wohneigentum als Inflationsschutz und Altersvorsorge nach wie vor beliebt. Aber: Der Zinseszins der eigenen Finanzierung wirkt ebenfalls gegen den Eigentümer.
Wer sich 2021 eine 3-Zimmer-Wohnung für 500.000 € mit 1 %-Zins leisten konnte, zahlt heute bei 3,8 % über 700 € mehr monatlich – allein an Zinsen.
In Kombination mit gestiegenen Kaufnebenkosten, Sanierungsanforderungen und stagnierenden Löhnen wird aus dem Traum vom Eigenheim immer öfter eine Hochrisiko-Wette auf stabile Verhältnisse.
Die Miete wird steigen – weil sie steigen muss
Für Mieter sind die Entwicklungen ebenfalls keine gute Nachricht. Denn je schwieriger es für Vermieter wird, auskömmliche Renditen zu erzielen, desto stärker steigt der Druck, die Miete zu erhöhen.
In vielen Fällen kalkulieren Investoren mit dem 20- bis 25-fachen der Jahresmiete. Bleiben die Zinsen hoch und die Preise steigen weiter, bleibt nur ein Ausweg: höhere Mieten.
Das gilt vor allem in Städten mit starker Nachfrage und geringem Neubau – und genau das trifft auf fast alle deutschen Metropolregionen zu.
Kaufinteresse bleibt – Rationalität sinkt
Trotz aller Warnsignale bleibt die Nachfrage nach Eigentum hoch. Die Sparkassen berichten von einem Nachfrageanstieg um 16 % in der zweiten Jahreshälfte 2024. Das ist auch psychologisch getrieben: Wer 2023 gezögert hat, will jetzt zuschlagen, bevor es „noch teurer“ wird.
Ob das rational ist, ist eine andere Frage. Die Finanzierung wird nicht billiger. Die Rendite nicht besser. Aber in einem Markt, in dem der Wohnungskauf zum Teil des Lebensplans gemacht wird, zählt oft das Bauchgefühl mehr als der Taschenrechner.
