Vom Arztkittel zum Immobilienprofi: Ein Ehepaar macht's vor
Die Mediziner Letizia Alto und Kenji Asakura haben sich ein zweites Standbein im Immobiliensektor aufgebaut, mit dem Ziel, ihre Arbeitszeiten als Ärzte zu reduzieren und mehr Zeit für die Familie zu haben. 2015 begannen sie mit ihrer ersten Immobilieninvestition – mittlerweile verwalten sie über 100 Mietobjekte, die ihnen ein beträchtliches sechs- bis siebenstelliges Einkommen sichern.
Der schlaue Schachzug erlaubt es ihnen, ihre Tätigkeiten im Krankenhaus erheblich zu reduzieren und sich als „semi-retired“ zu bezeichnen. Alto und Asakura haben erkannt, dass es sechs Wege gibt, um im Immobiliensektor Gewinne zu verbuchen – ein oft übersehener ist das Nutzen von Steuervorteilen.
Wie Asakura erklärt, ist der Steuerkodex ein System von Anreizen, das bestimmte Verhaltensweisen fördern soll. Durch geschickte Anwendung dieser Regelungen ist es dem Paar gelungen, ihre Einkommenssteuer sieben Jahre lang auf Null zu setzen.
Ihre Hauptstrategie im Immobiliensteuerrecht ist der „Real Estate Professional Status“ (REPS), der erlaubt, alle Verluste aus dem Immobiliengeschäft auch auf andere Einkünfte zu übertragen. Beispielsweise kann der Verlust aus Immobilien mit dem Einkommen aus nicht verwandten Tätigkeiten, wie dem Arztgehalt, verrechnet werden, sofern man den REPS-Status nachweisen kann.
Dies gelang ihnen besonders im Jahr 2015, als Asakura seinen Status durch reduzierte Tätigkeiten im Krankenhaus erlangte und sich auf ihre Immobilien konzentrierte. Um diesen Status zu erreichen, muss die Immobilienarbeit als Hauptbeschäftigung anerkannt sein, wobei neben dem Zeitaufwand von mehr als 750 Stunden jährlich die Mehrheit der Arbeitszeit in den Real Estate-Sektor fließen muss.
Somit kann ein Einkommen von 250.000 US-Dollar auf 100.000 US-Dollar versteuerbares Einkommen reduziert werden, wenn Verluste angerechnet werden können – eine erhebliche steuerliche Erleichterung. Doch Achtung: Steuerberaterin Kristel Espinosa warnt davor, den REPS-Status leichtfertig zu nutzen, da die IRS-Struktur strikt prüft, ob die Bedingungen erfüllt sind.
Detaillierte Dokumentation und Stundenaufzeichnungen, wie sie Asakura führt, sind essenziell. Nicht selten, so Alto, treffen sie auf Investoren mit großen Portfolios, die diese Verluste nicht geltend machen, weil ihr Steuerberater den REPS-Status nicht erkannt hat. Somit bleibt eine Steuerersparnis ungenutzt.
