Schenkung einer Immobilie mit Schulden: Was Eigentümer in Kaiserslautern wissen sollten
Eine Überschreibung trotz offener Kredite ist möglich – bringt jedoch rechtliche, steuerliche und finanzielle Besonderheiten mit sich.

Kaiserslautern, 20.08.2025 (lifePR) - Eine Immobilie zu Lebzeiten an Angehörige zu verschenken, kann steuerliche Vorteile bringen und spätere Erbstreitigkeiten verhindern. Doch wenn Haus oder Wohnung noch mit einem Kredit belastet sind, ist besondere Vorsicht geboten. In diesen Fällen spricht man von einer sogenannten „gemischten Schenkung“ – der oder die Beschenkte erhält nicht nur das Eigentum, sondern übernimmt auch die bestehenden Schulden.

Schenkung trotz laufender Finanzierung

Rein rechtlich ist die Übertragung einer belasteten Immobilie möglich, allerdings nur, wenn alle Beteiligten, einschließlich der finanzierenden Bank, zustimmen. Der neue Eigentümer kann entweder den bestehenden Kredit unverändert übernehmen oder eine Umschuldung vornehmen, um von günstigeren Zinsen zu profitieren.

Fehlt die Zustimmung der Bank, bleibt der bisherige Eigentümer weiterhin in der Haftung. Dies kann zu unerwarteten Risiken führen – etwa, wenn der Beschenkte die Kreditraten nicht zahlen kann.

„Eine Schenkung mit Schulden kann in Ausnahmefällen eine sinnvolle Lösung sein – etwa bei Krankheit, Berufsunfähigkeit oder um eine drohende Zwangsversteigerung zu vermeiden“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin und Immobilienexpertin. „Gleichzeitig sollte man die steuerlichen Folgen und die Bonität des Beschenkten sorgfältig prüfen.“

Steuerliche und rechtliche Aspekte

Bei der Schenkungssteuer wird vom Verkehrswert der Immobilie die Höhe der übernommenen Schulden abgezogen. Der verbleibende Betrag gilt als steuerpflichtige Bereicherung, auf die die gesetzlichen Freibeträge angerechnet werden. Diese reichen – abhängig vom Verwandtschaftsgrad – von 20.000 Euro (bei nicht verwandten Personen) bis zu 500.000 Euro (bei Ehepartnern).

Übersteigen die Schulden den Immobilienwert, entfällt die Schenkungssteuer vollständig. Dennoch bleibt die Verpflichtung bestehen, den Kredit vollständig zu tilgen.

Zusätzlich können im Schenkungsvertrag Wohnrechte oder Nießbrauch vereinbart werden, um den bisherigen Eigentümer abzusichern. Allerdings verlieren diese Rechte bei einer Zwangsversteigerung ihren Wert, wenn sie im Grundbuch nachrangig eingetragen sind.

Voraussetzungen für den Beschenkten

Eine Übertragung kommt nur infrage, wenn der neue Eigentümer volljährig ist, ein gesichertes Einkommen nachweist und über eine positive Bonität verfügt. Banken verlangen in der Regel aktuelle Gehaltsnachweise und eine einwandfreie Schufa-Auskunft. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist eine Zustimmung zur Schuldübernahme oft ausgeschlossen.

„Gerade in finanziell angespannten Situationen ist es wichtig, nicht nur emotional zu entscheiden“, betont Katharina Heid. „Wer eine Immobilie mit Schulden übernimmt, muss sicherstellen, dass die monatliche Belastung langfristig tragbar ist.“

Ablauf und Kosten

Wie bei jeder Eigentumsübertragung ist ein notarieller Schenkungsvertrag notwendig. Dieser legt die Rahmenbedingungen fest und wird von beiden Parteien unterzeichnet. Anschließend wird die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen.

Neben einer möglichen Schenkungssteuer fallen weitere Kosten an:

Notargebühren für die Beurkundung

Grundbuchgebühren für die Umschreibung

Kosten für ein Wertgutachten, um den Verkehrswert genau festzustellen

Eventuell Gebühren für die Neubestellung einer Grundschuld bei einer Umschuldung

Ein Wertgutachten kann sich doppelt lohnen: Es bietet eine verlässliche Grundlage für die Steuerberechnung und hilft, den tatsächlichen wirtschaftlichen Vorteil oder Nachteil der Schenkung einzuschätzen.

Fazit

In Kaiserslautern wie überall gilt: Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden ist ein komplexer Vorgang mit finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Aspekten. Eine vorschnelle Entscheidung kann zu langfristigen Belastungen führen – sowohl für den Schenker als auch für den Beschenkten. Eine umfassende Beratung und eine realistische Kalkulation der laufenden Verpflichtungen sind daher unerlässlich.