Nebenverdienst mit Nebenwirkungen – Wann Untervermietung steuerpflichtig wird

Sobald aus gelegentlicher Untervermietung ein lukratives Nebengeschäft wird, steigt das steuerliche Risiko. Wer über Plattformen wie Airbnb oder Wimdu Zimmer oder ganze Wohnungen vermietet und dabei über 520 Euro im Jahr einnimmt, muss diese Einkünfte in der Einkommensteuererklärung angeben. Diese Schwelle nennt der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) als Richtwert – darunter bleibt man aus Vereinfachungsgründen steuerfrei.

Anders liegt der Fall bei dauerhafter Vermietung. Hier greift die Grenze von 410 Euro – ab dann verlangt das Finanzamt Transparenz. Dabei gilt: Betriebsausgaben wie anteilige Miete, Nebenkosten oder Instandhaltungen dürfen gegengerechnet werden. Entscheidend ist, ob eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt – also langfristig gesehen ein Überschuss erzielt wird. Bei dauerhafter Vermietung geht das Finanzamt in der Regel automatisch davon aus.

Wer nur ein Zimmer vermietet, muss die Aufteilung der Gesamtkosten nach Fläche und Nutzung vornehmen. Wird etwa ein 20 m² großes Zimmer in einer 100 m²-Wohnung vermietet, können 20 Prozent der Wohnkosten angerechnet werden. Wird das Bad gemeinsam genutzt, erhöht sich dieser Anteil anteilig – je nach Personenzahl. So ergibt sich oft eine komplexe, aber nachvollziehbare Berechnung der steuerrelevanten Kosten.

Besondere Aufmerksamkeit gilt den digitalen Vermietungsplattformen. Diese sind inzwischen gesetzlich verpflichtet, Daten an die Finanzbehörden zu übermitteln – etwa bei mehr als 30 Transaktionen oder Einnahmen über 2.000 Euro jährlich. Die Finanzverwaltung geht diesen Hinweisen gezielt nach, um nicht gemeldete Einkünfte aufzudecken. Im schlimmsten Fall droht der Vorwurf der Steuerhinterziehung.

Wer Wohnraum – ob Zimmer oder Zweitwohnung – regelmäßig vermietet, sollte daher nicht nur Einnahmen, sondern auch Ausgaben systematisch dokumentieren. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine steuerliche Beratung, bevor aus einer gut gemeinten Nebeneinnahme ein haftungsrelevanter Fehler wird.