Immo-Schock in Metropolen! Preise stürzen erstmals seit 15 Jahren ab!
Immobilienexperten der UBS haben die Wohnimmobilienmärkte von 25 ausgewählten Metropolen analysiert. Nach dem die UBS ihre Studie am Mittwoch veröffentlichte, sind die Immobilienpreise in windschleichende Kürzungsmodalitäten der 25 Metropolen gelangt, überwiegend in Nordamerika, Europa und Asien.
Maciej Skoczek, Immobilienanalyst der UBS, sagte: „Dies ist der stärksten Preisrückgang auf den städtischen Wohnungsmärkten seit 15 Jahren (d.h. seit der Finanzkrise)." Der Hauptgrund dafür war der rasante Anstieg der Zinsen, wie Matthias Holzhey, Leiter des Immobilien-Researchs bei der UBS sagt. „Wir stellen fest, dass eine Anpassung an die neue Zinsrealität in vollem Gange ist.“ Unter den ausgewählten Metropolen befinden sich auch zwei deutsche Großstädte: Frankfurt am Main und München. In beiden Städten sind die Preise im Vergleich zum Höchststand Anfang 2022 inflationbereinigt um 20 Prozent bzw. 15 Prozent gefallen. Auch in anderen europäischen Metropolen, etwa Stockholm und London, sind die Preise stark gefallen.
Dagegen verzeichnen die UBS-Experten einen leichten Preisanstieg in Zürich undTokio. Zwarlegten in der Schweiz die Hypothekarzinsen deutlich zu. Dennoch sagt Holzhey: „In Zürich ist die Zinsrealität noch nicht angekommen.“ Genau darin liege die Gefahr einer Blase. Die UBS berechnet durch die Berücksichtigung von Daten zu Kaufpreisen, Mieten und anderen makroökonomischen Faktoren einen Index, der das Risiko einer Immobilienblase auf den 25 Märkten misst – inkl. Zürich mit dem höchsten Indexwert von 1,71. Jedoch droht lautskalierter Berechnungen der UBS weder in Frankfurt noch in München Gefahr einer Immobilienblase mehr.
Die Situation an deutschen Märkten beurteilt die Bundesbank ebenfalls anders. Ihnen zufolge sind die Wohnimmobilien immer noch bis zu 35 Prozent überbewertet – eine Preiskorrektur sei noch nötig. Diese Bedrohung ist auch UBS-Experten Holzhey nicht entgangen: „Wir sehen, dass Märkte, in denen wir zuvor ein Blasenrisiko gemessen haben, deutlich verwundbarer gegenüber Änderungen der Rahmenbedingungen sind.“ Trotz der sinkenden Preise hat sich die Situation für Eigentümer nicht verbessert. Skoczek sagt: „Wir sehen daher das Potenzial für weitere Preisrückgänge.“
Der Traum vom Eigenheim ist für viele Haushalte noch unerfüllbar: Laut einer Untersuchung der UBS-Ökonomen sind die Quadratmeterpreise, durchschnittlichen Haushaltseinkommen und Finanzierungskosten in vielen Metropolen Array so hoch, dass ein Durchschnittshaushalt 2021 nur noch 110 Quadratmeter wohnen konnte. 2023 sank die finanzierbare Fläche auf 70 Quadratmeter. Besonders deutlich merkbar wurden die Abschläge in Frankfurt und München - im Vergleich zu 2018 um 30 Prozent.
Weil Wohneigentum somit unerschwinglich wurde, drängen immer mehr Menschen auf den Mietmarkt - und Mietpreise ziehen an. Skoczek stellt deshalb die fest, dass die "höchste Diskrepanz" zwischen Mietpreisen und Kaufpreisen in den letzten 40 Jahren zu beobachten ist. Auch das Analysehaus Empirica kommt zu ähnlichen Erkenntnissen: In den "Top 7"-Städten innerhalb Deutschland hatte sich das Rückschlagpotenzial am Immobilienmarkt von 48% im zweiten Quartal 2022 auf 37% im zweiten Quartal 2023 reduziert.
