Essen: Hauskauf oder Erbschaft? Welche Sanierungspflichten das Gebäudeenergiegesetz von neuen Eigentümern verlangt
Wer ein Haus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss innerhalb von zwei Jahren handeln – sonst drohen Bußgelder bis 50.000 Euro.
Essen, 31.12.2025 (lifePR) - Das Elternhaus in Essen geerbt, eine Doppelhaushälfte aus den 1970ern gekauft oder eine Eigentumswohnung geschenkt bekommen: Was zunächst nach Vermögenszuwachs klingt, kann schnell zur finanziellen Herausforderung werden. Denn das Gebäudeenergiegesetz verpflichtet neue Eigentümer, bestimmte energetische Standards einzuhalten – unabhängig davon, ob die Immobilie gekauft, vererbt oder verschenkt wurde.
Wann die Sanierungspflicht greift
Betroffen sind vor allem unsanierte Wohngebäude, die vor 2002 errichtet wurden. Sobald ein Eigentümerwechsel stattfindet, beginnt eine Frist von zwei Jahren ab Grundbucheintragung. Innerhalb dieser Zeit müssen die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sein. Das gilt gleichermaßen für selbstgenutzte Häuser wie für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.
„Viele Erben in Essen gehen davon aus, dass sie das Elternhaus einfach so übernehmen können", sagt Cyran Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Doch der Bestandsschutz ist an das Eigentum geknüpft, nicht an die Nutzung. Selbst wer jahrelang mit den Eltern im Haus gelebt hat, muss nach der Erbschaft die GEG-Pflichten erfüllen."
Diese drei Maßnahmen sind Pflicht
Das Gesetz definiert drei zentrale Nachrüstpflichten.
Die erste betrifft die Gebäudehülle: Ist die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum nicht ausreichend gedämmt, muss nachgebessert werden.
Die zweite Pflicht zielt auf die Haustechnik: Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie Kellern, Garagen oder Dachböden müssen isoliert werden.
Die dritte und häufig kostenintensivste Pflicht betrifft die Heizung: Öl- oder Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden – allerdings nur, wenn es sich um sogenannte Konstanttemperaturkessel handelt. Moderne Brennwert- oder Niedertemperaturkessel dürfen weiter betrieben werden.
„Viele Käufer unterschätzen den Sanierungsbedarf bei älteren Immobilien", erklärt Cyran Heid. „Eine professionelle Bestandsaufnahme vor dem Kauf oder direkt nach der Erbschaft schützt vor bösen Überraschungen – und sichert den Zugang zu Fördermitteln."
Nicht jeder muss sanieren: Wer ist ausgenommen?
Auch nach einem Eigentümerwechsel gibt es Fälle, in denen die Sanierungspflicht entfällt oder eingeschränkt wird. Denkmalgeschützte Gebäude sind ausgenommen, wenn die Maßnahmen das historische Erscheinungsbild oder die Bausubstanz beeinträchtigen würden. Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern sind generell von den meisten energetischen Anforderungen befreit. Darüber hinaus kann die Wirtschaftlichkeitsklausel greifen: Wenn die Investition wirtschaftlich nicht zumutbar ist und sich somit nicht innerhalb der üblichen Nutzungsdauer amortisiert, besteht keine Sanierungspflicht. Auch bei technischer Unmöglichkeit oder wenn bauliche Gegebenheiten eine Umsetzung unverhältnismäßig erschweren, kann im Einzelfall eine Befreiung beantragt werden.
Ein Energieberater vor Ort kann prüfen, ob eine dieser Ausnahmen geltend gemacht werden kann und ob sich ein entsprechender Antrag bei der zuständigen Behörde lohnt.
So gehen neue Eigentümer am besten vor
Wer strukturiert vorgeht, spart Zeit und Geld. Gerade in Essen mit einem Immobilienmarkt aus hohem Altbaubestand aus der Nachkriegszeit lohnt sich eine frühzeitige Beratung. Wer die Zwei-Jahres-Frist im Blick behält und Förderprogramme nutzt, kann die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und gleichzeitig den Wert seiner Immobilie steigern.
Erster Schritt: eine professionelle Energieberatung beauftragen und den energetischen Zustand der Immobilie erfassen lassen.
Zweiter Schritt: prüfen, welche GEG-Pflichten konkret bestehen und ob Ausnahmen greifen.
Dritter Schritt: Maßnahmen priorisieren und Fördermittel beantragen – am besten vor Beginn der Arbeiten.
Vierter Schritt: die Zwei-Jahres-Frist im Blick behalten und Puffer einplanen, denn viele Handwerksbetriebe haben lange Vorlaufzeiten.
