Drei Erfolgsfaktoren entscheiden, welche Fonds die Krise überstehen

Bröckelnde Fassade, solides Fundament?

Offene Immobilienfonds galten über Jahre als „Sachwertsäule“ im Depot. Doch seit der Abwertung des Uniimmo Wohnen ZBI steht das ganze Segment unter Generalverdacht. Die Anleger haben reagiert: Über 11,8 Mrd. Euro wurden aus offenen Immobilienfonds abgezogen.

Doch ein genauer Blick auf die größten Fonds zeigt: Einige Strategien kamen deutlich besser durch die Krise als andere.

Drei Faktoren bestimmen die Stabilität.

1. Zuflusskontrolle: Weniger Geld – mehr Qualität

Eine zentrale Lehre aus dem Boom der vergangenen Jahre betrifft die Frage: Wie viel frisches Kapital nimmt ein Fonds eigentlich an?

Esteban de Lope Fend, Geschäftsführer bei Deka Immobilien Invest, bringt es auf den Punkt:
„Wir nehmen nur begrenzt Mittel in unsere Fonds auf, damit wir in keiner Phase zu exponiert kaufen.“

Die Folge:
Deka-Fonds kauften in der Hochpreisphase weniger Immobilien – und mussten nun weniger abschreiben. Unter den Top-10-Fonds gehören gleich drei Deka-Produkte zu den stabilsten im Markt. Besonders:

• Deka-Immobilien Europa: moderater Rückgang, über fünf Jahre 2,6 % jährlich
• WestInvest InterSelect: positive Nettozuflüsse, 2,8 % p. a.
• Deka-Immobilien Global: kleines Plus trotz Marktstress, 1,8 % p. a.

Scope vergibt für die beiden größten Strategien A-Ratings – das aktuell höchste im Segment.

2. Breite Diversifikation: Die Größe schützt

„Je breiter die Diversifikation, desto resilienter ist das Produkt“, sagt Sonja Knorr von der Rating-Agentur Scope.

Beispiel hausInvest der Commerzbank-Tochter Commerzreal – ein Musterfonds in Sachen Streuung:

• 163 Immobilien in 17 Ländern,
• 50 % Deutschland,
• Mix aus Büro, Wohnen, Logistik, Hotels, Handel und Pflege,
• Vermietungsquoten über 90 %.

Das Ergebnis:
Über fünf Jahre erwirtschaftete der Fonds 2,2 % pro Jahr – nicht spektakulär, aber stabil.

Fondsmanager Mario Schüttauf betont vor allem die Bedeutung erstklassiger Büroimmobilien:
„Hochwertige Büroflächen bleiben trotz Homeoffice gefragt.“

Selbst Rückgaben von über 1 Mrd. Euro im vergangenen Jahr konnten bislang vollständig aus der Liquidität bedient werden.

3. Hohe Liquidität: Wer genügend Puffer hat, muss nicht verkaufen

Ein entscheidender Punkt in dieser Krise: Die Liquiditätsquoten vieler großer Fonds blieben hoch.

Beim hausInvest lagen die freien Mittel zuletzt bei 2 Mrd. Euro – genug, um selbst hohe Rückgaben ohne Notverkäufe zu stemmen. Ähnlich bei den großen Deka-Fonds.

Die Botschaft:
Nicht die Marktpreise stürzen die Fonds – sondern der Liquiditätsdruck. Wer diesen vermeiden kann, übersteht die Korrektur deutlich leichter.

Die Problemkinder der Branche

Anders sieht es bei Fonds aus, die während der Hochpreisphase aggressiv zugekauft haben – besonders junge Fonds.

Beispiel: Uniimmo Wohnen ZBI, der prominenteste Sanierungsfall.

Auch kleinere Fonds kämpfen. Der KGAL immoSUBSTANZ etwa kam seit 2019 kaum vom Fleck. Dennoch steht die Performance – dank strikter Selektion – überraschend stabil bei 3,2 % p. a.

Der gemeinsame Nenner der Problemfälle:

• zu viele Käufe zu hohen Preisen,
• zu wenig Zeit, um ein diversifiziertes Portfolio aufzubauen,
• geringere Liquiditätsreserven.

Fundamentalkritik: „Ein illiquider Markt als liquides Produkt – das passt nicht“

Vermögensverwalter Gottfried Urban geht weiter und kritisiert das Modell offener Immobilienfonds grundlegend.

Seine Argumente:

• Immobilien sind illiquide – Fondsanteile aber jederzeit handelbar.
• Bewertungsmodelle bilden die echten Marktpreise nicht ab.
• Bei Liquiditätsdruck fallen die Gutachterpreise in sich zusammen.
• Die Renditen liegen nach Kosten oft unter dem Geldmarkt.

Urban fordert eine radikale Neuordnung: Umwandlung in börsennotierte Immobilien-Aktienfonds über einen Zeitraum von 15 Jahren.

Die Studie, die Hoffnung macht – mit Einschränkungen

Union Investment ließ die IREBS ein 20-jähriges Multi-Asset-Portfolio untersuchen. Ergebnis:

• Offene Immobilienfonds erzielten 2,13 % p. a. nach Steuern,
• ähnlich wie Anleihen,
• aber mit sehr niedriger Volatilität und extrem geringer Korrelation.

Das Fazit:
Als langfristiger Diversifikator funktionieren die Fonds – vorausgesetzt, der Anlagehorizont beträgt mindestens zehn bis zwanzig Jahre.

Kurzfristig dagegen lohnen die Produkte oft nicht, vor allem wegen des Ausgabeaufschlags.

Zwei Hürden vor einem echten Comeback

Scope-Analystin Knorr sieht vor allem zwei Blockaden:

1. Der Rechtsstreit zur Risikoklasse

Der Fall Uniimmo Wohnen ZBI könnte die gesamte Branche treffen.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hält die Einstufung als risikoarm für falsch.
Das OLG Nürnberg hat den Fall dem EuGH vorgelegt.

Ein Urteil mit Signalwirkung – und enormem Haftungsrisiko für Berater.

2. Mangelnde Renditen

Viele Alternativen – Geldmarkt, Anleihen, Infrastruktur – bieten derzeit höhere Erträge bei ähnlichem Risiko.

Nur wenn offene Immobilienfonds wieder konkurrenzfähige Renditen liefern, wird neues Geld fließen.

Wie geht es weiter?

Ansätze für Reformen existieren:

• Gating-Mechanismen wie bei Eltifs,
• Beimischung erneuerbarer Energien zur Diversifikation,
• klarere Liquiditätsregeln,
• bessere Transparenz bei Bewertungen.

Die Rückgaben haben sich zuletzt verlangsamt. Doch ohne frisches Neugeschäft verwalten die Fonds derzeit vor allem ihre Bestände.

Offene Immobilienfonds sind nicht am Ende – aber sie müssen beweisen, dass sie die Versprechen „echte Werte statt Luftschlösser“ wieder einlösen können.

Stabilität allein reicht dafür nicht. Jetzt braucht es Struktur, Innovation – und vor allem: Vertrauen.