Worauf muss man beim Hausbau achten?

»Ein Mann muss einmal im Leben ein Haus gebaut, ein Kind gezeugt und einen Baum gepflanzt haben.« Diese uralte Weisheit und der Wunsch nach freiem Wohnen machen einen Hausbau auch heutzutage zu einem Lebensziel. Um sich finanziell nicht dabei zu übernehmen und auch in guter Lage zu leben, sollten die folgenden Tipps vom Bauunternehmen Butzbach schon in der Planungsphase berücksichtigt werden.

Welche Immobilie soll errichtet werden?

Haus, Grundstück und lokale Architektur müssen zusammenpassen. Persönliche Wünsche zur optischen Gestalt des Hauses müssen mit lokalen Vorschriften abgeglichen werden. Deshalb beginnt der Bauplan am besten mit diesen Überlegungen:

Art der Immobilie

Eine Immobilie kann so klein und flach wie ein Bungalow sein oder ein stattliches, mehrstöckiges Einfamilienhaus werden. Möchten mehrere Bauherren gemeinsam ein Reihenhaus aufstellen, soll es ein Doppelhaus werden oder über Eck an einen Bestandsbau angrenzen? Auch das Dach verändert die architektonische Grundform. Es kann ein Flachdach im Bauhaus-Stil, ein Walmdach oder spitzes Satteldach werden. Private Wünsche stehen hier hinter den Erlaubnissen der Bauämter zurück. In einer denkmalgeschützten Baulandschaft hat auch das Amt für Denkmalschutz vor Ort Mitspracherecht. Neben der optischen Art einer Immobilie sind auch Wunschmaterialien zu planen. Gängige Varianten sind Steinbauten, Holzhäuser, Ziegelbau oder Fertighäuser aus Beton.

Vorschriften des kommunalen Bauamts

In einer Region mit knappem Bauland kämpfen Bauamt und Bauherren um jeden freibleibenden Zentimeter. Ein freistehendes Haus kann dort verboten sein, während platzsparende, direkt angrenzende Doppelhäuser und Reihenhäuser nahezu überall problemlos genehmigt werden. Wenn also die Baugegend ideal erscheint, lohnen sich Kaufanbahnungen für Baugrund erst, wenn die Freiheit beim Bau abgeklärt ist. Am unkompliziertesten ist der Bau auf wenig nachgefragtem Bauland. Am besten bereitet ein Architekt die Antragsmappe mit vor. Sie enthält das Antragsformular mit der Zustimmungserklärung der Nachbarn und - falls vorhanden - eine Baulastenerklärung. Weitere Anlagen wie Liegenschaftsauszug, Lageplan, Baubeschreibung einschließlich Bauzeichnungen und weitere Unterlagen erfordern Zeit bis zum Vorliegen.

Beschaffenheit des Baugrundstücks

War ein Baugrundstück schon einmal bebaut, muss ein Baugrundgutachten über eine etwaige Dekontaminierung früherer Bodenschadstoffe vorliegen. Gibt es ein solches nicht, lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen, der den Bodenzustand durch Probennahme und Laboranalyse begutachtet. Bodenprobleme können geländebedingt sein, beispielsweise durch tiefe Schichten weichen Bodens. An manchen Stellen liegt die Felsoberfläche höher als ein geplanter Keller. Wesentliche Aspekte der Beschaffenheit sind ein etwaiges Hochwasserrisiko in Gewässernähe oder möglicherweise Baugrund auf hohem Grundwasser. Auf stark unterschiedlichem Gelände kann es nötig sein, das Haus durch Pfahlgründung unter der Bodenplatte zu stabilisieren.

Wie sicher ist die Finanzierung während des Baus und danach?

Ein Haus ohne Kredit zu bauen, ist außer bei einem schweren Lottogewinn nicht möglich. Kluge Planung für Bauabschnitte, Gesamtkosten und anschließende Folgekosten spart Ärger. Ein Zurückbehalten von Eigenkapital und strategische Kombination aus Finanzierung und Förderung schützt vor wirtschaftlichen Engpässen:

Finanzierungsplan

Eine Gesamtsumme für den Bau des Traumhauses ist schnell dahingesagt. Doch bei den ausgesprochenen 250.000 oder 500.000 Euro bleibt es selten. Wenn ein Bauunternehmen eine Summe anbietet, muss es detailliert beschreiben, welche Leistungen und welcher Materialaufwand inbegriffen sind. Gut ist es, für die genannte Gesamtsumme locker zehn Prozent zusätzlich einzuplanen. Für Bauprojekte des Bauunternehmen Butzbach kann beispielsweise ein Darlehen mit Stornomöglichkeit für nicht verbrauchte Summen beantragt werden. Kostensparend ist auch die Möglichkeit einer Sondertilgung. Ein häufiger Fehler ist die Einplanung des gesamten Eigenkapitals für den Rohbau. Besser sind Förderung und Finanzierung mit Fremdvermögen und nur die Zusatzleistung aus Eigenkapital in unvorhergesehenen Notfällen.

Fördermöglichkeiten für den Bau

Erschließungskosten, Grunderwerbssteuer, Hausanschlüsse und bauliche Sonderwünsche fallen meist über die geplante Bausumme hinaus an. Förderung beim Hausbau ist staatlich, pro Bundesland und Kommune möglich. Staatliche Förderung bietet die KfW-Bank mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen zur Tilgung, ohne Berücksichtigung von Einkommensgrenzen. An solche Grenzen sind Förderungen der Bundesländer gebunden. Hier müssen zusätzlich maximale Größen der Wohnfläche eingehalten werden. Manche Kommunen vergeben freies Bauland zu subventionierten Preisen und Zuschüsse für Bauherren mit Kindern. Eine Tilgungszulage bekommen Sparer mit Bausparer oder Banksparplan in Form der Riester-Renten-Förderung bei vorgewiesener Einzahlung über mehrere Jahre bei Beginn der Bauplanung.

Versicherungen für Bauphase und Neubau

Bereits vor Baubeginn muss eine Bauherren-Haftpflichtversicherung gegen das Risiko von Baustellen Unfällen oder Sachschäden abgeschlossen werden. Sollten Baumaterialien und Teilbauten sowie Gerüste und Dachsparren von Stürmen beschädigt werden, kommt dafür eine Bauleistungsversicherung auf. Sie deckt auch die Kosten für die Ersatzbeschaffung und erneut notwendige Handwerkerleistungen. Gegen ein Brandrisiko empfiehlt sich der Abschluss einer Feuerrohbauversicherung. Ebenfalls sollten private Helfer am Bau über eine Bauhelferversicherung vor finanziellen Einbußen durch Baustellen Unfälle versichern. Eine weitere wichtige Versicherung ab Beginn des Neubaus ist eine Baufertigstellungsversicherung. Sie tritt für die Mehrkosten eines neu eintretenden Bauunternehmens ein, falls das aktuell beauftragte Bauunternehmen Insolvenz anmeldet.

Wer soll das Haus errichten?

An einem Hausbau sind viele Unternehmen beteiligt, die am besten gut und seriös zusammenarbeiten. Diese Vorüberlegungen müssen Häuslebauer hierfür beachten:

Baupartner vergleichen

Ein Architekt ist der erste Ansprechpartner für den Hausbau. Er konzipiert entweder nach bewährten Plänen oder nach den Wünschen der Bauherren. Bis zur schlüsselfertigen Übergabe kümmert er sich um die Auftragsvergabe der Bauleistungen, überwacht die Baustellenfortschritte und nimmt die Schlussabnahme vor. Private Empfehlungen anderer Bauherren sind eine gute Auswahlhilfe. Die Bauleistungen selbst übernehmen Handwerker verschiedener Gewerke, beispielsweise vom Bauunternehmen Butzbach. Sie werden vom Architekten per Ausschreibung gefunden, vertraglich allerdings vom Bauherren verpflichtet.

Bauvertragsrecht beachten

Das Bauvertragsrecht schützt Bauherren vor Baumängeln und teuren Nachteilen mit Langzeitfolgen. Nicht transparente Auflistung von Zusatzkosten oder ungenau definierte Energiestandards können enorme Summen für Nachzahlungen und Nachbau verschlingen.Hier kann ein Rechtsanwalt für Durchblick sorgen. Durch das Bauvertragsrecht von 2018 ist Transparenz stets Vertragspflicht. Dies beinhaltet auch den termintreuen Fertigstellungstermin, der vorher die veranschlagten Kosten im fünfstelligen Bereich verteuern konnte.

Baugrundstück nach Umgebungsbedingungen aussuchen

Bereits bei der Auswahl des Baugrundstücks lohnt sich die Kontaktaufnahme zu Nachbarn. Auf eine mögliche Lärmbelastung in der Wohnphase wirken sich nahe gelegene Schienen und Straßenverläufe aus. Linienverkehr auf Schienen kann die Wohnruhe empfindlich einschränken. Wichtig ist langfristig eine intakte Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Einrichtungen und die Aufstellung von Wirtschaftszentren für die künftige Arbeitsplatzsicherheit sind wichtig. Familien mit Kindern oder Kinderwunsch benötigen auch möglichst leicht erreichbare KiTas, Schulen und vergleichbare Betreuungsangebote vor Ort.

Hausbau erfordert sorgfältige Planung schon Monate vor der Suche nach einem passenden Baugrund. Das Bauunternehmen Butzbach und die planenden Architekten helfen bei behördlichen Formalitäten und mit Tipps zu Auswahl und Besonderheiten. Die Finanzierung muss außer den Baukosten auch wichtige Versicherungen mit abdecken.