Weniger Miete, mehr Bewertung – Deutsche EuroShop auf wackligem Fundament
Operativ rückläufig, bilanziell geschönt
Für einen Konzern, der in Shoppingcenter investiert, sind 1,1 Prozent weniger Umsatz mehr als nur eine Delle. Die Deutsche EuroShop hat im ersten Halbjahr 2025 weniger eingenommen, weniger verdient – und dennoch mehr Gewinn ausgewiesen. Möglich machte das ein deutlich höheres Bewertungsergebnis.
Doch dieser Buchgewinn ist trügerisch. Er ersetzt keine Mieterträge – und sagt wenig über die Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells aus.
Minus beim Umsatz, Minus beim EBIT – aber Plus auf dem Papier
Die Zahlen im Detail: Der Konzernumsatz fiel auf 131,4 Millionen Euro. Das operative Ergebnis (Net Operating Income) sank um 3,0 % auf 103,2 Millionen Euro, der Vorsteuergewinn ging ebenfalls um 3,2 % zurück.
Und dennoch meldet Deutsche EuroShop ein Konzernergebnis von 69,8 Millionen Euro – ein Zuwachs von über 17 Prozent. Der Grund: Das Bewertungsergebnis stieg von mageren -12,4 Millionen Euro im Vorjahr auf solide 10,3 Millionen Euro. Ein rein bilanzieller Effekt – der mit der tatsächlichen Marktdynamik wenig zu tun hat.
„Im Rahmen der Erwartungen“ – ein Satz, der selten Mut macht
„Weitgehend im Rahmen unserer Erwartungen“ nennt Vorstand Hans-Peter Kneip die Entwicklung des ersten Halbjahres. Übersetzt: keine Überraschungen, aber auch keine Trendwende. Der Rückgang bei den operativen Kennzahlen lässt auf stagnierende Mietverträge, geringere Besucherfrequenz und wohl auch einen härteren Wettbewerb im stationären Handel schließen.
Dass das Management dennoch von „Potenzial für stabiles Wachstum“ spricht, wirkt bemüht – und verweist auf eine Branche, die sich an jede positive Abweichung klammert.
Bewertungsergebnis als Risiko – nicht als Strategie
Immobilienunternehmen schreiben ihre Objekte regelmäßig auf oder ab – je nach Marktwert und Gutachter. Dass Deutsche EuroShop dabei fast 23 Millionen Euro mehr als im Vorjahr verbuchen konnte, liegt vor allem an steigenden Vertragsmieten.
Doch dieser Effekt ist volatil – und hängt stark vom Zinsumfeld, der Konjunktur und der Markteinschätzung der Gutachter ab. Anleger wissen: Ein Plus bei der Bewertung gleicht kein operatives Defizit aus. Es ist ein Risiko, das in der Bilanz wie ein Erfolg aussieht.
Schwieriges Umfeld, struktureller Gegenwind
Deutsche EuroShop ist ein Spezialist für innerstädtische Einkaufszentren – ein Geschäftsmodell, das seit Jahren unter Druck steht. Onlinehandel, geändertes Konsumverhalten, hohe Energiekosten und zuletzt die Zinswende setzen den Erträgen zu.
Die Leerstandsquote ist laut Unternehmensangaben zwar stabil – doch auf welchem Niveau, bleibt unklar. Ebenso offen: Welche Mieter besonders wackeln und wie sich steigende Betriebskosten auf die Nettomieten auswirken.
Zweites Halbjahr: Mehr Hoffnung als Plan
Für das zweite Halbjahr setzt der Vorstand auf „stabileres Wachstum“. Klingt gut – ist aber keine Prognose mit Substanz. Weder nennt Kneip neue Mietverträge noch relevante Expansionspläne oder Flächenumbauten, die zusätzliche Frequenz bringen könnten.
Stattdessen bleibt das Management vage – wohl auch, weil die Lage in vielen Innenstädten fragil bleibt. Ein neuer Lockdown oder eine Rezession würde den Fußgängerverkehr ebenso einbrechen lassen wie die Erträge.
Was Anleger beachten sollten
Die Aktie der Deutschen EuroShop hat sich in den letzten zwölf Monaten seitwärts bewegt – mit hoher Volatilität. Das liegt auch an der Unsicherheit über die künftige Entwicklung des stationären Einzelhandels.
Für konservative Anleger bietet der REIT-ähnliche Konzern zwar eine ordentliche Dividendenrendite, doch diese basiert auf Gewinnen, die – wie aktuell – stark durch Bewertungseffekte verzerrt sein können.
Wer nachhaltig investieren will, sollte genauer hinschauen: Wie viele Mieter zahlen pünktlich? Wie hoch ist der Anteil bonitätsstarker Marken? Und: Wie hoch ist das echte, operative Ergebnis pro Aktie?
