Rückkehr der Null-Prozent-Anzahlung: Chance oder Risiko?
Die klassische Immobilienfinanzierung erfordert in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20%, um private Hypothekenversicherungen zu vermeiden – ein kostspieliger Posten, der die monatlichen Wohnausgaben erhöht. Angesichts eines mittleren Verkaufspreises von $422.600 für Bestandsimmobilien im Juli 2024, bedeutet dies eine Anzahlung von $84.520 – eine erhebliche Summe für viele potenzielle Käufer.
Allerdings verlangen die meisten Kreditgeber nicht zwingend 20%. Für konventionelle Kredite kann die Anzahlung schon bei 5% liegen. Laut der National Association of Realtors betrug die übliche Anzahlung für Erstkäufer im Jahr 2023 etwa 8%, während wiederkehrende Käufer rund 19% zahlten. Kredite der Federal Housing Administration (FHA) erlauben sogar eine Anzahlung von nur 3,5%.
Ein alter Trend belebt jedoch den Markt wieder: Null-Prozent-Anzahlungen, die in den 2000er Jahren populär waren, bevor der Immobilienmarkt zusammenbrach.
Im Mai kündigte United Wholesale Mortgage, einer der größten Hypothekengeber der USA, sein „0% Down Purchase“-Programm an. Anspruchsberechtigt sind Kreditnehmer, die bis zu 80% des mittleren Einkommens der Region verdienen oder erstmalige Käufer sind. Diese erhalten ein zinsloses, bis zu $15.000 schweres Anzahlungshilfe-Darlehen, das erst am Ende der Kreditlaufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss.
„Die Nachfrage war enorm. Wir haben bereits Tausende von Anträgen eingereicht bekommen,“ so Alex Elezaj, Chief Strategy Officer von UWM, gegenüber CNN im Mai.
Während es faszinierend klingt, ohne Anzahlung in ein Eigenheim zu starten, gibt es erhebliche Nachteile. Null-Prozent-Kredite beinhalten zwar keine Anzahlung, erfordern jedoch oft ein zweites Anzahlungshilfsdarlehen. Überdies müssen Kreditnehmer bestimmte Faktoren, wie die Kreditwürdigkeit, erfüllen, und solche Kredite sind häufig nur für einkommensschwache Haushalte gedacht. Programme der VA und USDA haben ebenfalls spezielle Anforderungen.
Ein Null-Prozent-Kredit könnte attraktiv sein, wenn man sich die monatlichen Kreditraten leisten kann, aber nicht genügend Mittel für eine Anzahlung hat. Es ermöglicht einen früheren Einstieg ins Eigenheim und damit den Aufbau von Eigenkapital. Zudem bleibt mehr Bargeld für unerwartete Ausgaben übrig, ein kritischer Aspekt für Hausbesitzer.
Ein erhebliches Problem ist jedoch, dass man zu Beginn keinerlei Eigenkapital besitzt. Sollte der Immobilienwert fallen und ein Verkauf notwendig werden, könnte man sich in einer Unterwassersituation wiederfinden, bei der die Schulden den Verkaufswert des Hauses übersteigen. Dies könnte zur Zwangsvollstreckung führen und die Kreditwürdigkeit nachhaltig schädigen.
Anneliese Lederer vom Center for Responsible Lending äußerte Bedenken hinsichtlich der stillen zweiten Hypothek: „Es ist großartig, dass sie zinsfrei ist, aber sie ist eine Ballonzahlung, und Kreditnehmer müssen wissen, was das bedeutet.“
Weniger anzuzahlen bedeutet auch höhere monatliche Kreditraten, was das Risiko erhöht, Zahlungen zu versäumen und letztendlich eine Zwangsvollstreckung zu riskieren. Zudem könnte ein Null-Prozent-Kredit zu höheren Hypothekenzinsen führen; aktuell liegt der Durchschnittszins für einen 30-Jahres-Kredit bei 6,2%. Da die Fed die Zinsen senken könnte, könnten Hypotheken 2025 billiger werden. Ein Null-Prozent-Kredit könnte den Zugang zu günstigeren Raten blockieren.
Es gibt alternative Optionen zu Null-Prozent-Krediten. Staatliche Anzahlungshilfsprogramme, VA-Darlehen sowie USDA-Hypotheken ohne Anzahlung könnten in Betracht gezogen werden. Auch das gemeinsame Wohnen von Eltern und erwachsenen Kindern könnte bei der Deckung der Anzahlung helfen und die Probleme von Null-Prozent-Programmen vermeiden.
