Mieten entkoppeln sich von der Inflation – der Wohnungsmarkt wird zum sozialen Sprengsatz

Mieten steigen schneller als die Preise insgesamt

Während sich die Inflation in Deutschland 2025 weiter normalisierte, zogen die Mieten unbeirrt an. Nach Daten des „Greix“-Mietpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft stiegen die Angebotsmieten im vierten Quartal 2025 um 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr – rund doppelt so stark wie die allgemeine Teuerung.

Gegenüber dem Vorquartal legten die Mieten in den 37 untersuchten Städten und Regionen im Schnitt um ein Prozent zu. Besonders dynamisch entwickelten sich Köln mit plus 3,4 Prozent und München mit 1,9 Prozent. In Hamburg und Frankfurt lag der Anstieg etwa im bundesweiten Mittel.

Seit 2015 haben sich die Angebotsmieten damit um rund 14 Prozent stärker verteuert als das allgemeine Preisniveau. Die Schere zwischen Einkommen, Lebenshaltungskosten und Wohnkosten geht weiter auseinander.

Rekord bei befristeten und möblierten Wohnungen

Noch brisanter als der reine Preisanstieg ist die strukturelle Veränderung des Angebots. Der Anteil befristeter und möblierter Wohnungen erreicht neue Höchststände. Bundesweit entfielen 2025 bereits 17 Prozent aller Inserate auf dieses Segment. In den acht größten Städten liegt der Anteil bei fast 25 Prozent, in München sogar bei rund einem Drittel.

Für Wohnungssuchende bedeutet das: höhere Quadratmeterpreise, geringere Mieterschutzrechte und deutlich unsicherere Wohnverhältnisse. Befristete Verträge und Möblierungszuschläge werden zunehmend zum Instrument, um Mietpreisregulierungen zu umgehen und Renditen zu maximieren.

Projektleiter Jonas Zdrzalek vom IfW bringt es auf den Punkt: Das klassische, unbefristete Mietangebot schrumpft, die Preise steigen, und die Konditionen werden spürbar härter.

München und Frankfurt an der Spitze

Besonders drastisch ist die Lage in den Metropolen. In München liegt die durchschnittliche Kaltmiete inzwischen bei 23,35 Euro pro Quadratmeter, in Frankfurt bei 17,36 Euro – gegenüber einem bundesweiten Schnitt von 14,41 Euro.

Für Haushalte mit mittleren Einkommen, für Studierende, Auszubildende und Berufseinsteiger werden diese Niveaus zunehmend untragbar. In vielen Städten entscheidet nicht mehr die Qualifikation über den Arbeitsplatz, sondern die Frage, ob man sich Wohnen überhaupt noch leisten kann.

Angebot schrumpft – Markt verengt sich

Parallel zu den steigenden Preisen nimmt das verfügbare Angebot ab. Im vierten Quartal 2025 lag die Zahl der Mietinserate rund sieben Prozent unter dem Vorjahreswert, gegenüber 2015 sogar um etwa 20 Prozent niedriger.

Ein wesentlicher Grund: Bestandsmieter mit günstigen Altverträgen ziehen kaum noch um. Gleichzeitig werden viele Wohnungen ohne öffentliche Inserate vergeben – über Netzwerke, Wartelisten oder Direktvermittlung. Der offene Markt trocknet aus, die Transparenz sinkt, der Wettbewerb verschärft sich.

Ein strukturelles Problem, kein konjunkturelles

Der aktuelle Mietanstieg ist kein kurzfristiger Ausreißer, sondern Ausdruck eines strukturellen Ungleichgewichts:

• zu wenig Neubau in Ballungsräumen
• hohe Baukosten und Zinsen
• zunehmende Urbanisierung
• regulatorische Anreize zur Kurzfrist- und Möblierungsvermietung

Solange diese Faktoren bestehen, bleibt der Druck auf die Angebotsmieten hoch – unabhängig davon, ob die Inflation sinkt oder die Konjunktur schwächelt.

Wohnraum wird zum Engpassfaktor der Volkswirtschaft

Der Wohnungsmarkt entwickelt sich immer stärker zum limitierenden Faktor für Arbeitsmobilität, Fachkräftezuzug und soziale Durchmischung. Wenn Mieten doppelt so schnell steigen wie die Preise insgesamt und gleichzeitig immer mehr Wohnungen nur noch befristet oder möbliert verfügbar sind, wird Wohnen vom Grundbedürfnis zum Standortnachteil.

Für Politik und Investoren ist das ein klares Signal: Ohne massiven Neubau, kluge Regulierung und langfristige Planung droht die Wohnungsfrage zur zentralen wirtschaftlichen und sozialen Belastungsprobe der kommenden Jahre zu werden.