Lock-in-Effekt bremst US-Immobilienmarkt aus
Eine auffallende Diskrepanz zwischen bestehenden Hypothekenzinsen und den aktuellen Marktkonditionen hat den US-Immobilienmarkt in einen Zustand der Starre versetzt. Während viele amerikanische Hausbesitzer von Festzinsen in den Regionen um 4% profitieren, haben sich die Hypothekenzinsen mittlerweile auf etwa 7% erhöht – eine Spanne, die erhebliche Auswirkungen auf Umzugsentscheidungen und den Immobilienmarkt als Ganzes hat. Die daraus resultierende nationale Lock-in-Situation, bei der Millionen von Familien in ihren Häusern 'gefangen' sind, hat laut neuesten Studien der Federal Housing Finance Agency das Ausmaß erreicht, dass rund 1,3 Millionen weniger Immobilienverkäufe zu verzeichnen waren – ein beachtlicher Rückgang in einem Land, in dem normalerweise etwa 5 Millionen Häuser jährlich den Besitzer wechseln. Die Studie vermittelt das Bild eines US-Immobilienmarktes im Stillstand, der auch zu einer allgemeinen wirtschaftlichen Unzufriedenheit beitragen könnte. Historisch gesehen ist die Situation nahezu beispiellos: Zwischen 1998 und 2020 lag der Anteil der Hypothekenbesitzer, die Zinsen hatten, die mehr als einen Prozentpunkt unter den Marktbedingungen lagen, nie über 40%. Ende 2023 hielten ungefähr 70% der Hypothekeninhaber Verträge, die ihnen mehr als drei Prozentpunkte unter dem aktuellen Marktzins Vorteile verschafften. Während die Phase niedriger Zinsen und regelmäßiger Umschuldungen es Hausbesitzern meist noch ermöglich, ihre Zinssätze im Rahmen des Marktes zu halten, hat sich dieses Gleichgewicht in den vergangenen zwei Jahren merklich verschoben. Der schnelle Anstieg der Zinsen, angekurbelt durch die Maßnahmen der Federal Reserve zur Inflationsbekämpfung, hat Hürden für die Hausbesitzer errichtet, die nun vor einer finanziell unklugen Entscheidung stehen, sollten sie ihr Eigentum verkaufen wollen. Experten analysieren den realen Wert der 'eingeschlossenen' niedrigen Zinsen und schätzen diesen Wert auf etwa 50.000 US-Dollar für den durchschnittlichen Hypothekeninhaber. Dies entspricht etwa den Mehrkosten, die anfallen würden, wenn man seine verbleibenden Hypothekenzahlungen zu den heutigen höheren Zinsen umschulden würde. Am Ende des Jahres 2023 entsprach dieser Unterschied einem monatlichen Vorteil von geschätzten 511 US-Dollar für durchschnittliche Hypothekenbesitzer. Die Auswirkungen dieser Dynamik reichen weit und beeinflussen sowohl den Arbeitsmarkt als auch die Wohnmobilität. Wissenschaftler deuten darauf hin, dass Hausbesitzer, die von den niedrigen Zinsen gebunden sind, weniger wahrscheinlich in Regionen mit starkem Lohnwachstum umziehen, was wiederum die Anwerbung passender Arbeitskräfte und damit einhergehendes Lohnwachstum behindern könnte. Präsident Joe Biden hat bereits anerkannt, dass die derzeitige Lage für viele Amerikaner beunruhigend ist und zu diesem Zweck Steuergutschriften für potenzielle Hauskäufer und Verkäufer vorgeschlagen. In der abschließenden Betrachtung stehen diese Erkenntnisse im Kontrast zu den Entwicklungen nach der Finanzkrise 2008 und zeigen ein langfristiges Problem auf: Festgelegte Hypothekenzinsen unter 3% könnten für viele Jahre unerreicht bleiben, was einen dauerhaften Einfluss auf den Immobilienmarkt bedeuten könnte. (eulerpool-AFX)
