Geschwister erben Immobilie in Osnabrück: 20.000 Euro Freibetrag – und dann?
Wer als Bruder oder Schwester eine Immobilie erbt, fällt steuerlich in die Steuerklasse II – mit niedrigem Freibetrag und Steuersätzen bis zu 43 Prozent. Welche Regeln gelten und wie sich die Steuerlast berechnet

Osnabrück, 27.05.2026 (lifePR) - Stirbt ein Bruder oder eine Schwester ohne Ehepartner und ohne Kinder, treten in vielen Fällen die Geschwister das Erbe an. Anders als Kinder oder Ehepartner stehen Geschwister bei der Erbschaftsteuer jedoch deutlich schlechter da – sowohl beim Freibetrag als auch beim Steuersatz. Im Osnabrücker Raum, der sich in den vergangenen Jahren mit stabilen Preisen für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen entwickelt hat, kann das schnell eine fünfstellige Steuerlast bedeuten – selbst bei einem auf den ersten Blick überschaubaren Nachlass. Eine fundierte Immobilienbewertung in Osnabrück ist deshalb für viele Geschwister-Erben der erste Schritt, um die tatsächliche Steuerlast einschätzen zu können

Geschwister gehören zur Steuerklasse II

Maßgeblich für die Höhe der Erbschaftsteuer ist die Steuerklasse, in die das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen einsortiert wird. Geschwister fallen nach § 15 ErbStG in die Steuerklasse II – gemeinsam mit Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkindern und geschiedenen Ehepartnern. Diese Einstufung hat zwei spürbare Folgen: einen Freibetrag von lediglich 20.000 Euro und Steuersätze zwischen 15 und 43 Prozent.

Zum Vergleich: Kinder profitieren von einem Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro, Ehepartner sogar von 500.000 Euro und werden zusätzlich nach der günstigeren Steuerklasse I besteuert. Für Geschwister bedeutet das in der Praxis: Schon ein moderates Immobilienerbe löst Erbschaftsteuer aus.

Wann Geschwister überhaupt erben

Geschwister gehören nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zu den gesetzlichen Erben zweiter Ordnung. Sie kommen nur dann zum Zug, wenn keine Erben erster Ordnung – also Kinder oder Enkel des Verstorbenen – vorhanden sind. Leben beide Elternteile noch, schließen diese die Geschwister von der Erbfolge aus. Ist nur ein Elternteil bereits verstorben, erbt der überlebende Elternteil die Hälfte, die andere Hälfte teilen sich die Geschwister. Erst wenn auch beide Eltern verstorben sind, erben die Geschwister allein. Sind dabei mehrere Geschwister am Leben, erben sie zu gleichen Teilen.

Wie sich die Steuer berechnet

Die Steuersätze in Steuerklasse II sind progressiv gestaffelt. Bis zu einer Bemessungsgrundlage von 75.000 Euro greifen 15 Prozent, bis 300.000 Euro 20 Prozent, bis 600.000 Euro 25 Prozent. Darüber steigen die Sätze weiter an und erreichen bei Erbschaften ab 26 Millionen Euro den Höchstsatz von 43 Prozent.

Ein Beispiel verdeutlicht die Dimension: Erbt eine Schwester aus Osnabrück das Haus ihres Bruders, das vom Finanzamt mit 380.000 Euro angesetzt wird, ergibt sich nach Abzug des Freibetrags eine Bemessungsgrundlage von 360.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent fällt eine Erbschaftsteuer von 90.000 Euro an – ein Betrag, den viele Erben nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können.

Stellschrauben bei der Steuerlast

Trotz der strengen Regeln lässt sich die Steuerlast in vielen Fällen reduzieren. Über die sogenannte Erbfallkostenpauschale nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG können seit 2025 pauschal 15.000 Euro für Bestattungs-, Grabpflege- und Nachlassabwicklungskosten ohne Einzelnachweis abgezogen werden. Höhere tatsächliche Kosten lassen sich gegen Nachweis geltend machen. Erben mehrere Geschwister gemeinsam, wird die Pauschale anteilig auf die Miterben aufgeteilt. Bei vermieteten Wohnimmobilien greift zudem ein pauschaler Bewertungsabschlag von zehn Prozent nach § 13d ErbStG.

Den größten Einfluss hat jedoch der angesetzte Immobilienwert selbst. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den standardisierten Vorgaben des Bewertungsgesetzes. Diese typisierten Verfahren bilden objektspezifische Besonderheiten oft nur unzureichend ab. Sanierungsstau, ungünstige Grundstückszuschnitte, eingetragene Rechte Dritter im Grundbuch oder bauliche Mängel fließen in die pauschale Bewertung nicht ein. Das Ergebnis: Der steuerliche Wert kann über dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegen.

Erbengemeinschaften: Klarheit über den Wert

Häufig erben mehrere Geschwister gemeinsam. In solchen Erbengemeinschaften übernimmt oft ein Geschwisterteil die Immobilie und zahlt die übrigen aus. Eine objektive Bewertung schafft hier in zweierlei Hinsicht Klarheit: Sie bildet die Grundlage für eine faire Auszahlung unter den Miterben und dient zugleich als nachvollziehbares Dokument gegenüber dem Finanzamt. Gerade in Osnabrück, wo viele Nachlassimmobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren stammen und der Sanierungsstand stark variiert, weichen pauschale Bewertungen und tatsächlicher Marktwert nicht selten voneinander ab.

Verkehrswertgutachten als Korrektiv

An dieser Stelle kommt das Verkehrswertgutachten ins Spiel. Auf Grundlage einer Ortsbesichtigung, einer Analyse der Bausubstanz, der Marktlage in Osnabrück und Umgebung und unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren wird der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB ermittelt. Die rechtliche Grundlage für eine Korrektur des steuerlichen Werts liefert § 198 BewG: Demnach steht es dem Steuerpflichtigen frei, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. „Gerade bei Geschwistererbschaften ist der Freibetrag so gering, dass jeder Euro auf der Bemessungsgrundlage spürbar durchschlägt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „In der Praxis sehen wir immer wieder, dass die steuerlichen Wertansätze über dem tatsächlichen Marktwert liegen – teilweise um zehn Prozent oder mehr. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann diese Differenz nachvollziehbar belegen."

Wer in Osnabrück als Bruder oder Schwester eine Immobilie erbt, sollte sich daher frühzeitig mit dem Bewertungsverfahren auseinandersetzen – idealerweise bevor der Steuerbescheid ergeht. Denn nach dessen Bestandskraft ist eine Korrektur nur noch eingeschränkt möglich.