GEG und Ferienhaus in München: Wann das Gebäudeenergiegesetz für Eigentümer gilt – und wann nicht
Wer in der Münchner Region eine Ferienimmobilie besitzt steht häufig vor der Frage: Gilt das Gebäudeenergiegesetz für mein Objekt? Die Antwort hängt weniger vom Gebäude selbst ab als von der Art seiner Nutzung.

München, 23.04.2026 (lifePR) - München gehört zu den Städten mit der höchsten Kaufkraft in Deutschland und entsprechend viele Eigentümer aus dem Großraum München unterhalten Ferienimmobilien im bayerischen Alpenvorland oder an den umliegenden Seen. Für diese Objekte stellen sich regelmäßig dieselben Fragen: Brauche ich einen Energieausweis? Muss ich meine Heizung nachrüsten? Und welche Fördermittel stehen zur Verfügung?

Die rechtliche Grundlage für all diese Fragen ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – dessen Anwendung auf Ferienhäuser jedoch von klaren Nutzungsschwellen abhängt.

Wann gilt das GEG für Ferienhäuser – und wann nicht?

Das GEG enthält in § 2 Absatz 2 Nr. 8 eine Ausnahmeregelung für Gebäude mit geringer jährlicher Nutzung. Ein Ferienhaus ist demnach vom GEG ausgenommen, wenn es weniger als vier Monate pro Jahr genutzt wird oder wenn der Energieverbrauch während der genutzten Zeit unter 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung liegt.

Ein klassisches Sommerhaus ohne Zentralheizung, das von Juni bis August belegt wird, fällt in der Regel unter diese Ausnahme. Anders verhält es sich bei einem modern ausgestatteten Chalet mit Heizung, Warmwasser und gelegentlicher Winternutzung: Sobald die Vier-Monats-Schwelle überschritten wird, gelten dieselben energetischen Anforderungen wie bei regulären Wohngebäuden.

„Gerade bei Ferienhäusern ist die Übergangszone zwischen Ausnahme und GEG-Pflicht heikel", erklärt Cyran Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Eine individuelle Prüfung der Nutzungssituation ist in vielen Fällen der einzige Weg, um rechtliche Risiken und unnötige Investitionen zu vermeiden."

Was gilt, wenn das GEG greift?

Fällt ein Ferienhaus unter den Anwendungsbereich des GEG, gelten unter anderem folgende Anforderungen:
Dämmung – Vorgaben für die Gebäudehülle müssen eingehalten werden
Heizkessel – veraltete Anlagen unterliegen Austauschpflichten
Energieausweis – bei Verkauf oder Vermietung ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen
Neubauten in Neubaugebieten – seit Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden

Für Bestandsgebäude gelten Übergangsregelungen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Städte über 100.000 Einwohner – darunter München – müssen ihre Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Die entsprechenden Vorgaben greifen dann ab dem 1. Juli 2026.

Hinzu kommt: Die sogenannte 65-Prozent-Regel für Heizungen soll durch ein geplantes Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) abgelöst werden, das vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten soll. Das Gesetz befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht verabschiedet – bis dahin gilt das GEG 2024 unverändert weiter. Eigentümer, die eine Heizungsentscheidung planen, sollten die Entwicklung im Blick behalten.

Wenn die Ausnahme kippt: Wann das GEG nachträglich relevant wird

Auch ein Ferienhaus, das ursprünglich unter die GEG-Ausnahme fiel, kann nachträglich in die Pflicht geraten. Das ist der Fall, wenn die Nutzungsdauer dauerhaft steigt, wenn das Objekt ausgebaut oder erweitert wird, oder wenn durch neue Heiztechnik der Energieverbrauch deutlich zunimmt. Eigentümer, die ihr Ferienhaus sanieren oder umbauen möchten, sollten deshalb vorab prüfen lassen, ob die Ausnahme noch greift.

Besonderheit im bayerischen Alpenraum: Viele Ferienimmobilien liegen in Natur- oder Landschaftsschutzgebieten, in denen baurechtliche Auflagen Umbauten oder technische Nachrüstungen einschränken können. Eine Energieberatung berücksichtigt nicht nur den energetischen Zustand, sondern auch die konkreten Möglichkeiten vor Ort.

Fördermittel: Auch für Ferienhäuser verfügbar

Wer vom GEG betroffen ist, kann grundsätzlich staatliche Förderprogramme nutzen. Das BAFA bezuschusst die Energieberatung für Ein- und Zweifamilienhäuser mit bis zu 650 Euro, für Gebäude ab drei Wohneinheiten mit bis zu 850 Euro. Die KfW fördert darüber hinaus konkrete Sanierungsmaßnahmen. Wird im Rahmen der Beratung ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, sind bei späteren Maßnahmen zusätzlich 5 Prozent Förderbonus möglich.

Wichtig: Wer vom GEG ausgenommen ist, hat in der Regel keinen Anspruch auf KfW-Fördermittel aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die GEG-Pflicht ist also nicht nur eine Einschränkung, sondern sie eröffnet auch Fördermöglichkeiten.

Fazit: Rechtssicherheit schafft Planungssicherheit

Ob ein Ferienhaus dem GEG unterliegt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Nutzungsdauer, Ausstattung und geplante Maßnahmen spielen ebenso eine Rolle wie der Standort und mögliche baurechtliche Besonderheiten. Eine fundierte Energieberatung schafft Klarheit und bildet die Grundlage, um sowohl rechtliche Anforderungen zu erfüllen als auch Fördermittel sinnvoll einzusetzen.