Wohnrecht: Zwischen Absicherung und Einschränkung
Ob bei Schenkung, Pflege oder Erbregelung – ein eingetragenes Wohnrecht sorgt für Sicherheit. Doch es kann auch den Immobilienwert beeinflussen. Was Eigentümer in Köln wissen sollten.

Köln, 26.05.2025 (lifePR) - In Köln werden jedes Jahr zahlreiche Immobilien im Rahmen von Schenkung, Erbschaft oder Pflegevereinbarungen weitergegeben – nicht selten verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Doch was für Angehörige oder Pflegekräfte eine wertvolle Absicherung bedeutet, kann für Eigentümer und Käufer zur Herausforderung werden.

„Ein Wohnrecht ist rechtlich stark geschützt und kaum kündbar. Das gibt den Berechtigten Sicherheit – wirkt sich aber auch direkt auf den Immobilienwert aus“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Was bedeutet Wohnrecht konkret?

Das Wohnrecht ist ein sogenanntes Mitbenutzungsrecht: Der Berechtigte darf bestimmte Räume selbst nutzen – meist ein Zimmer – und gemeinschaftliche Bereiche wie Küche, Bad oder Garten mitbenutzen. Es handelt sich um eine persönliche Dienstbarkeit, die auf Wunsch im Grundbuch eingetragen werden kann – was insbesondere bei einem lebenslangen Wohnrecht dringend zu empfehlen ist (ein lebenslanges Wohnrecht ohne Grundbuchschutz kann im Ernstfall erlöschen – etwa bei Verkauf oder Zwangsversteigerung).

Wann kommt ein Wohnrecht zur Anwendung?

In der Praxis wird ein Wohnrecht häufig bei Schenkungen innerhalb der Familie vereinbart – etwa wenn Eltern ihre Immobilie an Kinder übertragen, aber weiterhin darin wohnen möchten. Auch in Pflegeverhältnissen kann ein befristetes Wohnrecht vereinbart werden. Entscheidend ist immer die vertragliche Ausgestaltung.

„Wer eine Immobilie mit einem eingetragenen Wohnrecht übernimmt, sollte wissen: Dieses Recht ist bindend – oft auf Lebenszeit“, so Heid.

Auswirkungen auf Immobilienwert und Verkauf

Ein Wohnrecht mindert den Verkehrswert der Immobilie – je nach Alter des Berechtigten und Umfang der Nutzung. Der Wertverlust wird nach dem Ertragswertverfahren berechnet und kann mehrere Zehntausend Euro betragen.

Je jünger der Berechtigte, desto höher der Wertverlust: Bei einem 70-Jährigen kann das Wohnrecht den Immobilienwert um über 25 % reduzieren.

Der Verkauf einer mit Wohnrecht belasteten Immobilie ist zwar möglich, aber schwierig – gerade in Ballungsräumen wie Köln, wo Käufer häufig Selbstnutzung oder rentable Vermietung anstreben.

Rechte und Pflichten klar regeln

Ein Wohnrecht verpflichtet nicht zur Mietzahlung, aber zu laufenden Kosten wie Strom, Wasser und Heizung. Auch kleinere Instandhaltungen übernimmt der Berechtigte. Für größere Sanierungen ist hingegen der Eigentümer zuständig.

„Wir empfehlen, Wohnrechte immer notariell abzusichern und im Grundbuch einzutragen – insbesondere dann, wenn sie mit einer Schenkung oder Übertragung verbunden sind“, sagt Heid. Nur so sei gewährleistet, dass der Anspruch auch im Falle eines Eigentümerwechsels erhalten bleibt.

Wohnrecht und Steuer: Schenkung, Freibetrag, Abfindung

Steuerlich gilt: Ein Wohnrecht kann eine Schenkung darstellen, wenn es unentgeltlich eingeräumt wird – insbesondere bei hohem Kapitalwert. Der Wert des Wohnrechts ist auch relevant, wenn es abgelöst oder ausgezahlt werden soll. Hier spielt unter anderem die statistische Lebenserwartung des Berechtigten eine Rolle.

Gut zu wissen: Der Wert eines Wohnrechts wird nach dem Bewertungsgesetz berechnet – mit Vervielfältigern, die auf der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes basieren.

Fazit: Wohnrecht schafft Sicherheit – und Gestaltungsspielräume

Ob familiäre Absicherung, Pflegelösung oder steuerlich motivierte Vermögensübertragung – das Wohnrecht ist ein flexibles Instrument. Es bedarf jedoch einer durchdachten Gestaltung, um rechtliche, finanzielle und praktische Konflikte zu vermeiden.

„In einer Stadt wie Köln, wo Wohnraum knapp und Immobilienwerte hoch sind, sollte man das Thema Wohnrecht niemals auf die leichte Schulter nehmen“, betont Heid. „Ein klar geregeltes, fair bewertetes Wohnrecht ist für alle Seiten die beste Lösung.“