Warum Eigentümer die Grundschuld besser nicht vorschnell löschen sollten

Sicherheit mit Vorteilen

Die Grundschuld ist keine Strafe, sondern eine Sicherheit für die Bank. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen längst vollständig zurückgezahlt wurde. Automatisch verschwindet sie nie – Eigentümer müssen die Löschung selbst veranlassen. Doch wer sie einfach stehen lässt, kann von mehreren Vorteilen profitieren.

Wie die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen betont, ist eine eingetragene Grundschuld an sich „nicht schädlich“. Im Gegenteil: Sie kann sogar nützlich sein, wenn Eigentümer später noch einmal Geld für eine Sanierung, Modernisierung oder Photovoltaikanlage aufnehmen möchten. Der bereits vorhandene Eintrag kann als Sicherheit für einen neuen Kredit genutzt werden. Der Vorteil: Es müssen keine neuen Notar- oder Grundbuchkosten anfallen, die bei einer Neueintragung schnell mehrere Tausend Euro betragen können.

Der Immobilienfinanzierer Dr. Klein rechnet vor: Bei einem neuen Darlehen von 250.000 Euro liegen die Kosten für Notar und Grundbuchamt bei rund 3500 Euro – Geld, das sich Eigentümer sparen können, wenn sie ihre alte Grundschuld wiederverwenden. Das gilt auch beim Kauf einer zweiten Immobilie, denn auch hier kann die bestehende Grundschuld reaktiviert werden.

Wann eine Löschung sinnvoll ist

Trotz dieser Vorteile gibt es Situationen, in denen eine Löschung unumgänglich ist. Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte den Eintrag entfernen lassen. Käufer verlangen in der Regel eine lastenfreie Immobilie, erklärt Clemens Neuschwender, Geschäftsführer der Notarkammer Pfalz. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass der Käufer für Schulden des Vorbesitzers haftet oder die Immobilie im Extremfall zwangsversteigert wird.

Auch bei einer Schenkung oder Übertragung innerhalb der Familie, etwa wenn Eltern ihr Haus an ihre Kinder überschreiben, kann es sinnvoll sein, alte Grundschulden zu löschen. Bleibt der Eintrag bestehen, könnte der neue Eigentümer die Grundschuld für eigene Kredite nutzen – und gerät er in Zahlungsverzug, droht sogar die Zwangsvollstreckung, die das Nießbrauchrecht der Eltern gefährden kann.

Der Weg zur Löschung

Wer die Grundschuld tatsächlich löschen möchte, muss aktiv werden. Eigentümer müssen bei ihrer Bank eine Löschungsbewilligung anfordern – die Bestätigung, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde. Mit dieser Bescheinigung geht es zum Notar, der das Dokument beglaubigt und die Unterlagen an das Grundbuchamt weiterleitet.

Erst dort wird die Löschung rechtlich vollzogen, indem ein Löschungsvermerk im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Vorgang dauert meist einige Wochen. Die Bank selbst darf für die Ausstellung der Bewilligung keine Gebühren verlangen, Notar und Grundbuchamt jedoch schon. Bei einer Grundschuld von 200.000 Euro betragen die Gesamtkosten rund 800 Euro.

Wichtiger Tipp für Eigentümer

Wer sich dafür entscheidet, die Grundschuld bestehen zu lassen, sollte die Bankunterlagen unbedingt sorgfältig aufbewahren. Die Dokumente existieren nur in einfacher Ausfertigung – geht der sogenannte Grundschuldbrief verloren, wird es kompliziert.

„In diesem Fall muss ein aufwendiges Aufgebotsverfahren eingeleitet werden, bevor die Löschung möglich ist“, warnt Notar Neuschwender. Dieses Verfahren kann Monate, in Einzelfällen sogar Jahre dauern. Gerade im Erbfall oder beim geplanten Verkauf kann das zu erheblichen Verzögerungen führen.