MINEKO informiert: Wie erkennt man Fehler in der Nebenkostenabrechnung?
Verantwortlich für steigende Mieten sind nicht nur Preise für Wohnraum oder Energie, sondern auch Fehler in der Nebenkostenabrechnung / Durch die Überprüfung wichtiger Anhaltspunkte können Mieter ermitteln, ob ein Widerspruch aussichtsreich erscheint
(pressebox) Berlin, 30.07.2014 - Seit Jahren steigt die finanzielle Belastung von Mietern und das nicht nur, weil der Wohnraum selbst teurer wird, sondern vor allem durch die stetige Erhöhung der Mietnebenkosten. Verantwortlich für diesen Preisanstieg ist zum einen die Entwicklung der Energiekosten, zum anderen aber auch die Tatsache, dass zahlreichen Vermietern bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung gravierende Fehler unterlaufen, die in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle zulasten des Mieters gehen.
Der Gesetzgeber schreibt verschiedene formale und inhaltliche Anforderungen vor, die jede Nebenkostenabrechnung erfüllen muss. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit seiner Abrechnung oder erhält er eine hohe Nachzahlungsforderung, lohnt es sich deshalb, diese zunächst auf die folgenden Punkte hin zu überprüfen:
Ist die Abrechnung formal richtig?
Wurden die vorgeschriebenen Fristen eingehalten?
Der Abrechnungszeitraum muss immer eine Periode von zwölf Monaten umfassen. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 366 Tagen nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellt und dem Mieter zugestellt haben.
Wurde die Abrechnung klar und übersichtlich erstellt?
Eine Mietnebenkostenabrechnung muss klar und übersichtlich erstellt sein, sodass ein durchschnittlich gebildeter Mensch sie ohne Hilfe rechnerisch nachvollziehen kann. Deshalb muss sie eine Aufstellung der Gesamtpositionen mit Darstellung aller einzelnen Positionen getrennt nach Betriebskostenarten sowie Erläuterungen zu den Verteilerschlüsseln und die Angabe der durch den Mieter geleisteten Abschlagszahlungen beinhalten.
Ist die Abrechnung inhaltlich richtig?
Für den juristischen Laien ist dies trotz der formalen Anforderungen oft nur schwer zu bestimmen, aber jeder Mieter kann seine aktuelle Abrechnung mit jener des Vorjahres vergleichen und auf die folgenden Fragen hin untersuchen:
Haben sich die Kosten für einzelne Rechnungsposten unverhältnismäßig erhöht?
Entscheidend ist in diesem Zusammenhang der jeweilige Rechnungsposten bzw. die Frage, ob die Kostenerhöhung nachvollziehbar ist oder nicht: Ein Anstieg der Heizkosten nach einem besonders kalten Winter leuchtet ein, während eine Verdopplung der Kosten für den Hausmeisterservice den Verdacht nahelegt, dass die Abrechnung fehlerhaft sein könnte.
Sind neue Rechnungspositionen hinzugekommen?
In diesem Fall kommt es darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde: Wenn der Vermieter hier keine Klausel eingefügt hat, die ihm erlaubt, neue Posten hinzuzufügen, ist er dazu auch nicht berechtigt. Existiert eine Klausel, darf der Vermieter nur solche Nebenkostenarten neu aufnehmen, mit denen er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht rechnen konnte.
Enthält die Abrechnung nicht umlagefähige Nebenkosten?
Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Auch kann der Vermieter die Nebenkosten im Falle eines Leerstandes nicht umlegen. Besondere Vorsicht ist darüber hinaus geboten, wenn Angaben zu den Verteilerschlüsseln - etwa die Quadratmeteranzahl - geändert werden.
Der Mieter ist verpflichtet einer Aufforderung zur Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen nachzukommen. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit, so empfiehlt es sich, die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten und eine eingehende Prüfung der Nebenkostenabrechnung durch den Fachmann in die Wege zu leiten. Dazu MINEKO-Geschäftsführer Constantin Winkelmann: "Unsere Experten haben bisher einige tausend Nebenkostenabrechnungen sowohl auf deren formale als auch rechnerische Richtigkeit überprüft. Neun von zehn waren fehlerhaft. Eine Überprüfung lohnt sich also in jedem Fall."
Weitere Informationen: www.mineko.de
Der Gesetzgeber schreibt verschiedene formale und inhaltliche Anforderungen vor, die jede Nebenkostenabrechnung erfüllen muss. Hat der Mieter Zweifel an der Richtigkeit seiner Abrechnung oder erhält er eine hohe Nachzahlungsforderung, lohnt es sich deshalb, diese zunächst auf die folgenden Punkte hin zu überprüfen:
Ist die Abrechnung formal richtig?
Wurden die vorgeschriebenen Fristen eingehalten?
Der Abrechnungszeitraum muss immer eine Periode von zwölf Monaten umfassen. Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 366 Tagen nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellt und dem Mieter zugestellt haben.
Wurde die Abrechnung klar und übersichtlich erstellt?
Eine Mietnebenkostenabrechnung muss klar und übersichtlich erstellt sein, sodass ein durchschnittlich gebildeter Mensch sie ohne Hilfe rechnerisch nachvollziehen kann. Deshalb muss sie eine Aufstellung der Gesamtpositionen mit Darstellung aller einzelnen Positionen getrennt nach Betriebskostenarten sowie Erläuterungen zu den Verteilerschlüsseln und die Angabe der durch den Mieter geleisteten Abschlagszahlungen beinhalten.
Ist die Abrechnung inhaltlich richtig?
Für den juristischen Laien ist dies trotz der formalen Anforderungen oft nur schwer zu bestimmen, aber jeder Mieter kann seine aktuelle Abrechnung mit jener des Vorjahres vergleichen und auf die folgenden Fragen hin untersuchen:
Haben sich die Kosten für einzelne Rechnungsposten unverhältnismäßig erhöht?
Entscheidend ist in diesem Zusammenhang der jeweilige Rechnungsposten bzw. die Frage, ob die Kostenerhöhung nachvollziehbar ist oder nicht: Ein Anstieg der Heizkosten nach einem besonders kalten Winter leuchtet ein, während eine Verdopplung der Kosten für den Hausmeisterservice den Verdacht nahelegt, dass die Abrechnung fehlerhaft sein könnte.
Sind neue Rechnungspositionen hinzugekommen?
In diesem Fall kommt es darauf an, was im Mietvertrag vereinbart wurde: Wenn der Vermieter hier keine Klausel eingefügt hat, die ihm erlaubt, neue Posten hinzuzufügen, ist er dazu auch nicht berechtigt. Existiert eine Klausel, darf der Vermieter nur solche Nebenkostenarten neu aufnehmen, mit denen er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht rechnen konnte.
Enthält die Abrechnung nicht umlagefähige Nebenkosten?
Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Reparaturkosten dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Auch kann der Vermieter die Nebenkosten im Falle eines Leerstandes nicht umlegen. Besondere Vorsicht ist darüber hinaus geboten, wenn Angaben zu den Verteilerschlüsseln - etwa die Quadratmeteranzahl - geändert werden.
Der Mieter ist verpflichtet einer Aufforderung zur Nachzahlung innerhalb von 30 Tagen nachzukommen. Bestehen Zweifel an der Richtigkeit, so empfiehlt es sich, die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten und eine eingehende Prüfung der Nebenkostenabrechnung durch den Fachmann in die Wege zu leiten. Dazu MINEKO-Geschäftsführer Constantin Winkelmann: "Unsere Experten haben bisher einige tausend Nebenkostenabrechnungen sowohl auf deren formale als auch rechnerische Richtigkeit überprüft. Neun von zehn waren fehlerhaft. Eine Überprüfung lohnt sich also in jedem Fall."
Weitere Informationen: www.mineko.de
