Immobilienkrise trifft PSD-Banken hart – Bafin zweifelt Geschäftsmodell an

Die PSD-Banken stehen mitten in einer strukturellen Schieflage

Die PSD-Banken galten lange als robuste Nischenanbieter: genossenschaftlich, digitalisiert, klar positioniert in der Baufinanzierung. Genau diese Spezialisierung wird ihnen nun zum Verhängnis. Die Analyse der Geschäftsberichte 2024 zeigt, wie tief das Problem reicht. Während Volks- und Raiffeisenbanken von höheren Zinsen profitierten und Rekorderträge erzielten, fiel die PSD-Gruppe mit einer Bilanzsumme von 25 Milliarden Euro zurück. Drei Institute schrieben operativ rote Zahlen – und die Finanzaufsicht zweifelt an der Strategie.

Die Bafin griff im Herbst ein und verpflichtete die PSD-Banken Koblenz und München zu zusätzlichem Eigenkapital. Nicht, weil die Kapitalquoten unzureichend wären, sondern weil das Geschäftsmodell im veränderten Zinsumfeld nicht mehr trägt. Das ist eine ungewöhnlich klare Kritik an einer Bankengruppe, die sich über Jahrzehnte fast ausschließlich über ein einziges Produktfeld definierte.

Die Zinswende entlarvt die Schwächen des Modells

Der Kern des Problems liegt im abrupten Einbruch der Baufinanzierung, auf die die PSD-Banken nahezu vollständig angewiesen sind. Seit 2022 hat sich das Neugeschäft im Markt massiv verlangsamt – und die Institute konnten die Lücke nicht schließen. Während viele Wettbewerber vom höheren Zinsniveau profitierten, stiegen bei den PSD-Banken die Refinanzierungskosten schneller als die Zinseinnahmen.

In München, Koblenz und Karlsruhe-Neustadt hat sich der Zinsüberschuss 2024 mehr als halbiert. Die Bank in Karlsruhe erzielte mit Wertpapieranlagen mehr als viermal so viel Ertrag wie mit ihrem Kreditgeschäft. Dass die Institute unter dem Strich dennoch Gewinne auswiesen, lag ausschließlich an Sondereffekten. Operativ sind sie angeschlagen.

Das Plattformgeschäft frisst die ohnehin knappen Margen auf

Die PSD-Banken wickeln rund die Hälfte ihrer Baufinanzierungen über Vermittler wie Interhyp ab. Was in Boomzeiten effizient wirkt, führt im Abschwung zu einem strukturellen Problem: Die Margen schrumpfen weiter, weil Provisionen abzuführen sind. Bei vielen Instituten war das Provisionsergebnis 2024 sogar negativ.

Bankbetriebswirt Martin Faust bringt es auf den Punkt: Wer Kunden fast ausschließlich über Vergleichsplattformen gewinnt, baut keine stabile Geschäftsbeziehung auf – und kann kaum Zusatzgeschäft generieren. Den Volksbanken gelingt genau das: Sie verkaufen Fonds, Versicherungen und erzielen einen Provisionsüberschuss, der in der Branche zu den wichtigsten Ertragsquellen zählt. Die PSD-Banken bleiben hingegen monolithisch.

Fehlende Girokonten verschärfen die Refinanzierungsproblematik

Mit ihrem eng definierten Kundensegment gewinnen die PSD-Banken kaum Girokonto-Kunden. Das führt zu einem Mangel an zinslosen oder niedrig verzinsten Sichteinlagen – dem Refinanzierungsfundament jeder Retailbank. Stattdessen müssen sie wettbewerbsfähige Tages- und Festgeldzinsen bieten, um Einlagen zu halten. Damit geraten sie in direkten Wettbewerb mit aggressiven Onlinebanken – ohne deren Effizienz oder Markenimage.

Diese Kombination – hohe Einlagenzinsen und niedrige Kreditmargen – stellte 2024 einen Großteil der Institute massiv unter Druck. Das Geschäftsmodell, das jahrelang auf der Annahme niedriger Zinsen und stetiger Nachfrage nach Wohneigentum basierte, bricht an mehreren Stellen zugleich.

Die Immobilienkrise wirkt wie ein Brennglas

2024 erreichten die PSD-Banken in einigen Regionen ihre Wachstumsziele nicht. Die PSD-Bank Nord blieb bei rund 80 Prozent des geplanten Neugeschäfts. Zwar zeigen Bundesbank-Daten, dass sich 2025 eine leichte Erholung abzeichnet – doch das Niveau von vor der Zinswende ist weit entfernt. Die Institute sind weiterhin abhängig von einem Markt, der nicht zur alten Dynamik zurückfindet.

Hinzu kommt ein systemisches Risiko: Wertpapieranlagen tragen einen wachsenden Anteil zum Ergebnis bei – ein volatiles Ertragsfeld, das keine Planbarkeit bietet.

Konsolidierung wird zur zwingenden Option

Der Druck führt bereits zu strukturellen Entscheidungen. Die PSD-Bank Koblenz strebt eine Fusion mit der VR-Bank Rhein-Ahr-Eifel an. Hannover will sich mit der PSD-Bank Nord zusammenschließen. Hessen-Thüringen dürfte von der BBBank übernommen werden, die zuvor schon Berlin-Brandenburg absorbierte.

Was bleibt, sind acht Institute, die an ihrem eigenen Verband festhalten möchten – in einem Markt, der ihre Eigenständigkeit zunehmend infrage stellt. Fachleute sehen wenig Raum für eine vollständige Erholung aus eigener Kraft. Der Fokus auf Baufinanzierungen bleibt bestehen, doch eine breitere Produktpalette soll zusätzliche Erträge bringen. Ob das genügt, ist offen.

Die eigentliche Frage betrifft die Zukunft der Marke

Die PSD-Banken stehen vor einem strategischen Scheideweg: Entweder sie transformieren ein über Jahrzehnte verfestigtes Modell – oder sie verlieren ihre Eigenständigkeit Schritt für Schritt. Die Immobilienkrise ist nicht der Auslöser ihrer Misere, aber sie macht sichtbar, wie verletzlich eine Bankengruppe wird, wenn sie ihr Geschäft um ein einziges Produkt herum baut.

Die Pointe der Entwicklung ist ernüchternd: Während viele Banken von der Zinswende profitieren, zeigt die PSD-Gruppe, wie schnell ein einst tragfähiges Modell kippen kann, wenn der Markt sich dreht und die Vielfalt im Geschäftsportfolio fehlt.