Leerstand und Milliarden-Schulden: Das riskante Fassadenspiel von Aroundtown

Die Karlstraße 16 in Frankfurt, beste City-Lage, sollte eigentlich ein Rendite-Garant sein. Stattdessen hängen Kameras aus der Verankerung, Graffitis zieren die Fassade, und Metalltore versperren den Zugang zu 3.300 Quadratmetern gähnender Leere. Dieses Bild ist kein Einzelfall im Frankfurter Portfolio des MDax-Giganten Aroundtown. Nach Recherchen der WirtschaftsWoche liegt der tatsächliche Leerstand am Main bei über 30 Prozent – offiziell weist der Konzern für Frankfurt jedoch nur 16 Prozent aus.

Die Diskrepanz erklärt sich durch ein kreatives Reporting: Rund ein Drittel der Frankfurter Flächen wird als „Entwicklungsprojekt“ deklariert. Gebäude in dieser Kategorie bleiben bei der Berechnung der Leerstandsquote unberücksichtigt, da sie angeblich saniert oder umgebaut werden. Doch Projekte wie das ehemalige Intercontinental-Hotel oder das Posthochhaus („The Adam“) stehen seit Jahren still. Statt Baustellenlärm herrscht dort oft nur Stillstand hinter Bauzäunen.

Das Geschäftsmodell der „überschaubaren Maßnahmen“ wackelt

Gründer Yakir Gabay wurde zum Milliardär, indem er heruntergekommene Immobilien in guten Lagen günstig kaufte und mit minimalen Investitionen aufwertete. Doch die Post-Pandemie-Arbeitswelt hat die Spielregeln geändert:

• Qualität vor Quantität: Mieter suchen heute hocheffiziente, nachhaltige Büroflächen.
• Flächenreduktion: Unternehmen benötigen insgesamt weniger Raum, dafür aber in der „Immobilienelite“ – eine Liga, in der viele Aroundtown-Objekte derzeit nicht spielen.
• Investitionsstau: Um die abgewohnten Bestände konkurrenzfähig zu machen, müsste Aroundtown Milliarden investieren.

Der Schuldenberg und das Bewertungs-Dilemma

Das größte Hindernis für die notwendigen Sanierungen ist die finanzielle Verfassung. Rechnet man die „ewigen Anleihen“ zu den Verbindlichkeiten hinzu, liegt der Verschuldungsgrad bei rund 60 Prozent. Mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen floss zuletzt allein in den Schuldendienst.

Gleichzeitig scheinen die in der Bilanz angesetzten Werte – oft das 20-Fache der Jahresmiete – am Markt kaum noch erzielbar zu sein. Während Top-Objekte diesen Faktor noch erreichen, werden Häuser mit hohem Leerstand oft nur noch zum 13-Fachen gehandelt. Der Konzern steht vor einem Teufelskreis: Verkäufe unter Buchwert würden Abschreibungen nach sich ziehen, die das Verhältnis zwischen Schulden und Vermögen (LTV) gefährlich verschlechtern könnten.

Hoffen auf den Fiskal-Impuls

Aroundtown-Sprecher verweisen auf die gedämpfte Nachfrage im Gesamtmarkt und setzen ihre Hoffnung auf die Konjunkturmaßnahmen der Bundesregierung. Man sei optimistisch, dass die Wirtschaft 2026 wieder an Fahrt gewinne. Doch solange die „Geisterhäuser“ in Frankfurt nicht mit Leben – und Kapital – gefüllt werden, bleibt die Aktie ein hochriskantes Wetten auf eine schnelle Markterholung.