Leerstand, Schulden, Bewertungsfragen: Wie stabil ist Aroundtown wirklich?

Hoher Leerstand – aber nicht überall sichtbar

Aroundtown gibt für Frankfurt einen Leerstand von rund 16 Prozent an, konzernweit sollen es bei Büroimmobilien etwa 13 Prozent außerplanmäßiger Leerstand sein. Diese Zahlen beziehen sich jedoch nur auf das sogenannte „aktive Bestandsportfolio“.

Ein erheblicher Teil der Flächen wird anderen Kategorien zugeordnet – etwa „Entwicklungsprojekten“. Gebäude, die umfassend saniert oder umgewidmet werden sollen, tauchen in der offiziellen Leerstandsquote nicht auf.

Recherchen vor Ort zeichnen ein anderes Bild: Von 19 Frankfurter Objekten mit rund 435.000 Quadratmetern stehen mehrere komplett leer, weitere zu großen Teilen. Über alle Objekte hinweg soll der Leerstand deutlich über 30 Prozent liegen.

Der Unterschied ist weniger eine Frage der Mathematik – als der Definition.

Sanierung oder Stillstand?

Nach Empfehlungen der Branchenorganisation EPRA dürfen Immobilien bei der Leerstandsberechnung außen vor bleiben, wenn sie nicht vermietbar sind und konkrete Sanierungsmaßnahmen laufen oder geplant sind.

Doch genau hier beginnt die Grauzone.

Einige Gebäude, die als Entwicklungsprojekte klassifiziert sind, zeigen bislang kaum sichtbare Bauaktivität. Das ehemalige Frankfurter Intercontinental-Hotel etwa wurde 2021 geschlossen, eine Wiedereröffnung war für 2024 angekündigt – passiert ist bislang wenig. Auch beim Posthochhaus („The Adam“) stockt das Projekt seit Jahren, neue Bauanträge verzögern die Umsetzung weiter.

Offiziell verweist Aroundtown auf veränderte Marktbedingungen und angepasste Nutzungskonzepte. In der Praxis bedeutet das: Flächen bleiben leer – und fallen statistisch nicht ins Gewicht.

Marktumfeld: Qualität schlägt Lage

Der Frankfurter Büromarkt hat sich strukturell verändert. Unternehmen benötigen weniger Fläche, stellen aber höhere Anforderungen an Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und technische Ausstattung.

Neubauten oder kernsanierte Objekte in Top-Lage erzielen inzwischen Mieten von rund 54 Euro pro Quadratmeter – Tendenz steigend. Ältere Gebäude ohne umfassende Modernisierung hingegen verlieren rapide an Attraktivität.

Viele Frankfurter Aroundtown-Objekte stammen aus den 60er- und 70er-Jahren, zuletzt vor Jahrzehnten grundlegend modernisiert. Um in der Premiumklasse mitzuspielen, wären erhebliche Investitionen notwendig.

Schuldenlast begrenzt Spielraum

Bilanzseitig wirkt Aroundtown auf den ersten Blick solide: Das Verhältnis von ausgewiesenen Nettoschulden zum Immobilienvermögen liegt bei rund 40 Prozent.

Rechnet man jedoch die sogenannten „ewigen Anleihen“ hinzu – die bilanziell als Eigenkapital gelten –, steigt die Quote auf rund 60 Prozent. Das ist im aktuellen Zinsumfeld kein konservativer Wert mehr.

Hinzu kommt die Belastung durch Zinszahlungen: Mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen der ersten neun Monate 2025 floss in Finanzierungskosten.

Der Konzern hat seit 2022 Immobilien im Wert von rund 3,5 Milliarden Euro verkauft, bleibt jedoch hinter eigenen Verkaufszielen zurück. Ratingagenturen reagierten bereits mit einer Herabstufung.

Bewertungsfrage: Wie realistisch sind die Ansätze?

Aroundtown bewertet seine Büroimmobilien im Schnitt mit dem 19-Fachen der Jahresnettokaltmiete, in Frankfurt mit dem 20,7-Fachen. Das liegt nominell im Bereich aktueller Marktdaten.

Doch diese Durchschnittswerte verschleiern Unterschiede. Objekte mit hoher Auslastung und bonitätsstarken Mietern erzielen am Markt Multiplikatoren um das 20-Fache. Gebäude mit 40 Prozent Leerstand werden laut Maklern eher zum 13-Fachen gehandelt – wenn überhaupt ein Käufer gefunden wird.

Gerade im Umland – etwa in Eschborn oder Neu-Isenburg – sind Preisabschläge deutlich sichtbar.

Der Börsenkurs signalisiert Skepsis: Der Marktwert von Aroundtown liegt deutlich unter dem bilanzierten Nettovermögen. Ein Misstrauensvotum gegenüber den angesetzten Immobilienwerten – oder zumindest gegenüber deren kurzfristiger Realisierbarkeit.

Das strukturelle Dilemma

Die Branche steht vor einem klassischen Bewertungsproblem:

• Sinkende Nachfrage nach älteren Büroflächen
• Hoher Investitionsbedarf für Modernisierung
• Hohe Zinslast
• Gleichzeitig ambitionierte Bilanzwerte

Wer Immobilien deutlich unter Buchwert verkauft, riskiert Abschreibungen – und damit Druck auf Covenants und Refinanzierung. Wer nicht verkauft, bleibt auf Leerstand sitzen.

Solange Liquidität vorhanden ist, lässt sich dieser Schwebezustand aufrechterhalten. Doch der Spielraum ist begrenzt.

Aroundtown steht damit exemplarisch für eine gesamte Branche, die zwischen Bewertungsrealität und Bilanzlogik navigiert. Die entscheidende Frage lautet nicht, ob Leerstand existiert – sondern wie lange er sich bilanziell ausblenden lässt.