Immobilie von Großeltern geerbt: So hoch fällt die Erbschaftsteuer für Enkel aus
Enkel gehören zwar zur günstigsten Steuerklasse, doch ihr Freibetrag ist deutlich niedriger als bei Kindern – und die Familienheim-Befreiung greift in der Regel nicht.

Kiel, 02.02.2026 (lifePR) - Viele Enkel gehen davon aus, dass sie bei einer Erbschaft von den Großeltern ähnlich günstig dastehen wie deren eigene Kinder. Doch das Erbschaftsteuerrecht sieht für Enkelkinder andere Freibeträge vor. Gerade in Kiel, wo Immobilien in Lagen wie Düsternbrook, Schilksee oder entlang der Kieler Förde erheblich an Wert gewonnen haben, führt das schnell zu einer unerwarteten Steuerlast.

Freibetrag hängt davon ab, ob die Eltern noch leben

Entscheidend für die Höhe des Freibetrags ist eine Frage, die viele Familien überrascht: Lebt der Elternteil des Enkels noch, über den die Verwandtschaft zu den Großeltern besteht? Solange dieser Elternteil lebt, beträgt der Freibetrag für Enkel 200.000 Euro. Ist der Elternteil bereits verstorben und der Enkel rückt in der gesetzlichen Erbfolge nach, erhöht sich der Freibetrag auf 400.000 Euro.

In der Praxis bedeutet das: Ein Enkel, der per Testament direkt von den Großeltern erbt, obwohl die eigenen Eltern noch leben, hat nur Anspruch auf den niedrigeren Freibetrag. Der höhere Freibetrag des Elternteils geht dabei verloren.

Steuerklasse I bringt günstige Steuersätze

Unabhängig vom Freibetrag gehören Enkel zur Erbschaftsteuerklasse I – der günstigsten Kategorie. Die Steuersätze liegen zwischen 7 und 30 Prozent, abhängig vom Wert des Erbes nach Abzug des Freibetrags. Zum Vergleich: Geschwister, Nichten oder Neffen des Verstorbenen zahlen in Steuerklasse II deutlich mehr.

„Viele Familien unterschätzen, wie schnell eine Immobilie den Freibetrag übersteigt", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Gerade bei Häusern, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, liegt der heutige Marktwert oft weit über dem, was die Familie erwartet."

Familienheim-Regelung gilt für Enkel meist nicht

Eine weitere Besonderheit betrifft die sogenannte Familienheim-Regelung. Erben Ehepartner oder Kinder eine selbst genutzte Immobilie und ziehen selbst ein, kann diese unter bestimmten Voraussetzungen komplett steuerfrei bleiben. Für Enkel gilt diese Befreiung jedoch nicht – auch dann nicht, wenn sie in der Erbfolge an die Stelle eines verstorbenen Elternteils treten. Die Immobilie bleibt damit fast immer steuerpflichtig.

Finanzamt bewertet oft zu hoch

Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert anhand standardisierter Verfahren. Diese berücksichtigen weder Modernisierungsstau noch Baumängel oder eine ungünstige Raumaufteilung. Das Ergebnis: Der steuerliche Wert liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert.

Enkel können dem entgegenwirken, indem sie ein Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen vorlegen. Dieses dokumentiert den realen Zustand der Immobilie und wird vom Finanzamt als Nachweis anerkannt. Bei älteren Immobilien in Kiel – etwa Reihenhäusern aus den 1960er-Jahren oder sanierungsbedürftigen Altbauten – kann der Unterschied zwischen Finanzamtswert und Gutachtenwert fünfstellige Beträge ausmachen.

Schenkung als Alternative zur Erbschaft

Wer die Steuerlast für Enkel reduzieren möchte, kann eine Schenkung zu Lebzeiten in Betracht ziehen. Der Vorteil: Der Freibetrag von 200.000 Euro lässt sich alle zehn Jahre erneut nutzen. Bei frühzeitiger Planung können Großeltern so auch wertvolle Immobilien steuerfrei übertragen – gestaffelt über mehrere Jahrzehnte.

Wer jedoch als Enkel eine Immobilie in Kiel erbt, sollte den steuerlichen Wert prüfen lassen – ein unabhängiges Gutachten kann die Steuerlast erheblich senken.