Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Plötzlich gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass – und mit ihr eine der wichtigsten Entscheidungen überhaupt. In Deutschland werden jedes Jahr Vermögenswerte von rund 400 Milliarden Euro vererbt. Mehr als die Hälfte aller Erbschaften enthalten mittlerweile mindestens eine Immobilie. Für viele Erben stellt sich daher die zentrale Frage: Was ist jetzt die richtige Lösung – selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Besonders in Großstädten wie München, wo selbst eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung häufig den Freibetrag überschreitet, hat die Entscheidung erhebliche steuerliche und finanzielle Konsequenzen.

Drei Optionen, drei Szenarien

Grundsätzlich stehen Erben drei Optionen offen: selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt von persönlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Faktoren ab.

Die Selbstnutzung des geerbten Hauses kommt vor allem für Alleinerben infrage. Wer eine geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt, kann sie vollständig von der Erbschaftsteuer befreien – vorausgesetzt, die Wohnfläche überschreitet nicht 200 Quadratmeter. Darüber hinausgehende Flächen werden anteilig besteuert.

Die Vermietung kann sich bei Mehrfamilienhäusern lohnen. Bei Einfamilienhäusern raten Experten hingegen häufig zum Verkauf. Hohe Instandhaltungs- und Sanierungskosten sowie der Verwaltungsaufwand lassen sich bei nur einem Mieter kaum wirtschaftlich verteilen. Anders ist es bei mehreren Mietparteien, wo sich Sanierungskosten auf verschiedene Schultern verteilen.

Der Verkauf ist häufig die pragmatischste Lösung, besonders bei Erbengemeinschaften. Statistisch gesehen erben rund 37 Prozent aller Immobilienerben gemeinsam mit Geschwistern oder weiteren Angehörigen. Unterschiedliche Interessen führen hier nicht selten zu Konflikten, die ein Verkauf entschärfen kann.

Spekulationsfrist entscheidet über die Steuerlast

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie spielt die sogenannte Spekulationsfrist eine zentrale Rolle. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, bleibt der Verkauf für den Erben steuerfrei. Liegt der Erwerb innerhalb der letzten zehn Jahre, wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Entscheidend ist hier: Die Haltedauer des Erblassers wird auf den Erben angerechnet.

Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung. Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr sowie den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer. Dabei reicht eine kurze Eigennutzung am Jahresanfang und Jahresende bereits aus. Wer etwa von Dezember 2024 bis Februar 2026 im geerbten Haus wohnt, erfüllt die Dreijahresfrist.

Erbschaftsteuer: Freibeträge seit mehr als 15 Jahren unverändert

Die Erbschaftsteuer-Freibeträge sind seit 2009 unverändert. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil, Ehepartner von 500.000 Euro. Geschwister sowie Nichten und Neffen verfügen lediglich über 20.000 Euro Freibetrag und müssen je nach Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs zwischen 15 und 43 Prozent Steuern zahlen.

Angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise – insbesondere in Ballungsräumen wie München – überschreiten immer mehr Erben diese Freibeträge deutlich. Seit 2009 haben sich die Immobilienwerte in vielen Regionen nahezu verdoppelt, während die Freibeträge auf dem Stand von damals blieben. Ob sich daran etwas ändert, ist derzeit offen: Das Bundesverfassungsgericht prüft aktuell zentrale Regelungen der Erbschaftsteuer, ein Urteil wird im Laufe des Jahres 2026 erwartet. Gleichzeitig wird politisch über Reformen diskutiert – von einer Anhebung der Freibeträge bis hin zu einem einheitlichen Lebensfreibetrag. Für Erben bleibt die Lage angespannt: hohe Steuerlast bei ungewisser Rechtslage. Umso wichtiger ist eine frühzeitige Planung.

Warum der Immobilienwert entscheidend ist

„Bevor Erben eine Entscheidung treffen, sollten sie den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie kennen", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Ein Verkehrswertgutachten schafft eine belastbare Grundlage – für faire Erbauseinandersetzungen, realistische Verkaufspreise und steuerliche Planung.“

Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert nach standardisierten Verfahren. Diese Pauschalbewertung liegt oft über dem tatsächlichen Marktwert. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann einen niedrigeren Wort nachweisen und damit die Steuerlast reduzieren.

Frühzeitige Planung zahlt sich aus

Ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung: Die richtige Entscheidung hängt von vielen Faktoren ab: familiären Strukturen, dem Zustand der Immobilie und nicht zuletzt von ihrer Lage. Gerade in hochpreisigen Regionen wie München kann eine vorschnelle Entscheidung schnell teuer werden.

Eines gilt jedoch immer: Je früher sich Erben mit den Optionen beschäftigen, desto mehr Gestaltungsspielraum bleibt. Wer überstürzt handelt, verschenkt unter Umständen bares Geld.