Haus überschreiben trotz Schulden: So funktioniert die gemischte Schenkung
Eine Immobilie in Kiel weiterzugeben ist auch dann möglich, wenn der Kredit noch läuft – allerdings gelten dabei besondere rechtliche und steuerliche Spielregeln.

Kiel, 22.04.2026 (lifePR) - Die Weitergabe einer Immobilie zu Lebzeiten ist in vielen Kieler Familien ein wichtiges Thema – sei es, um zukünftige Erbstreitigkeiten zu vermeiden, steuerliche Freibeträge zu nutzen oder das Familienheim in der Landeshauptstadt Schleswig-Holsteins in der nächsten Generation zu sichern. Gerade in Kiel, wo viele Bestandsimmobilien aus der Nachkriegszeit noch heute in Familienbesitz sind und deutlich an Wert gewonnen haben, stellt eine solche Überschreibung oft einen erheblichen Vermögenstransfer dar.

Komplex wird es, wenn auf der Immobilie noch ein laufender Kredit lastet. In diesem Fall handelt es sich nicht mehr um eine reine Schenkung, sondern um eine sogenannte gemischte Schenkung – mit besonderen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen.

„Eine Schenkung mit laufendem Kredit klingt kompliziert", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Das ist sie auch, aber wer frühzeitig plant und alle Beteiligten einbezieht, kann sowohl steuerlich als auch rechtlich auf der sicheren Seite sein."

Was ist eine gemischte Schenkung?

Rechtlich gilt eine Schenkung nur dann als vollständig unentgeltlich, wenn die Immobilie ohne jede Gegenleistung übertragen wird. Übernimmt der Beschenkte jedoch bestehende Verbindlichkeiten, liegt eine Gegenleistung vor – und damit eine gemischte Schenkung im Sinne des § 7 ErbStG.

Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch die Schulden im Verhältnis zum Immobilienwert sind. Bereits die Übernahme eines Kredits führt dazu, dass die Übertragung nur noch teilweise unentgeltlich ist.

Für Immobilieneigentümer in Kiel bedeutet das: Selbst bei einem auf dem ersten Blick einfachen Vorgang der Hausüberschreibung an ein Kind greifen steuerliche und rechtliche Regelungen, die vorab sorgfältig geprüft werden sollten.

Wann kommt eine Schenkung mit Schulden in Betracht?

In Kiel, wo viele Einfamilienhäuser und Reihenhäuser aus der Nachkriegszeit noch immer im Familienbesitz sind und im Wert gestiegen sind, möchten Eigentümer ihre Immobilie häufig frühzeitig übertragen – auch wenn noch ein Kredit besteht. Neben persönlichen Gründen wie Krankheit oder eingeschränkter Erwerbsfähigkeit spielt oft die vorausschauende Nachlassplanung eine Rolle.

Grundsätzlich gilt dabei: Die Übertragung einer Immobilie mit Schulden ist nur möglich, wenn alle Beteiligten zustimmen – einschließlich der finanzierenden Bank. Möchte der Beschenkte die Schulden nicht übernehmen, kann er die Schenkung ablehnen.

Voraussetzungen für den Beschenkten

Damit eine belastete Immobilie übertragen werden kann, muss der Beschenkte bestimmte Voraussetzungen erfüllen: Er muss volljährig sein, einen Hauptwohnsitz und eine Bankverbindung in Deutschland nachweisen sowie über eine einwandfreie Bonität verfügen. Da die Bank die Kreditwürdigkeit eigenständig prüft, ist in der Regel auch ein gesichertes und nachweisbares Einkommen erforderlich. Stimmt die Bank der Schuldenübernahme nicht zu – etwa weil die Bonität des Beschenkten schlechter ausfällt als die des Schenkers – bleibt der ursprüngliche Kreditnehmer weiterhin haftbar.

Kredit übernehmen oder umschulden?

Nach der Übertragung bestehen zwei Möglichkeiten: Der Beschenkte kann den bestehenden Kredit zu den bisherigen Konditionen weiterführen oder eine Umschuldung vornehmen. Eine Umschuldung kann sinnvoll sein, wenn das aktuelle Zinsniveau günstiger ist als der ursprüngliche Zinssatz. Allerdings entstehen hierbei zusätzliche Kosten, etwa für die Neueintragung der Grundschuld sowie notarielle Leistungen.

Schenkungsteuer: Was auf den Beschenkten zukommt

Bei einer gemischten Schenkung bemisst sich die Schenkungsteuer nicht am vollen Verkehrswert der Immobilie, sondern am Wert der tatsächlichen Bereicherung – also dem Immobilienwert abzüglich der übernommenen Schulden. Von diesem Betrag wird zusätzlich der persönliche Freibetrag abgezogen. Für Kinder beträgt dieser 400.000 Euro, für Ehepartner 500.000 Euro. Übersteigen die Schulden den Verkehrswert der Immobilie, entfällt die Schenkungsteuer vollständig, da kein positives Vermögen übertragen wird.

Ein aktuelles Verkehrswertgutachten ist in diesem Zusammenhang besonders relevant: Ohne fundierte Bewertung setzt das Finanzamt den Wert eigenständig fest – häufig über dem tatsächlichen Marktwert.

In einem Markt wie Kiel, in dem sich Hauspreise je nach Lage und Zustand typischerweise zwischen etwa 3.300 und 3.600 Euro pro Quadratmeter bewegen, kann ein qualifiziertes Gutachten die Steuerlast spürbar beeinflussen.

„Wer die Immobilienweitergabe frühzeitig regelt, schafft nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Frieden in der Familie", betont Katharina Heid. „Gerade bei belasteten Objekten ist eine fundierte Wertermittlung die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen."

Ablauf der Schenkung und anfallende Kosten

Die Schenkung einer Immobilie läuft wie jede andere Eigentumsübertragung ab: Schenker und Beschenkter einigen sich auf die Konditionen, ein Schenkungsvertrag wird aufgesetzt und notariell beurkundet (§ 518 BGB), anschließend wird der Grundbucheintrag geändert.

Zu den anfallenden Kosten zählen neben der Schenkungsteuer das Notarhonorar, die Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Wertermittlung. Grunderwerbsteuer fällt bei einer Schenkung nicht an.

Fazit

Die Schenkung einer Immobilie mit Schulden ist kein Standardvorgang – sie erfordert sorgfältige Planung, die Zustimmung aller Beteiligten und eine realistische Einschätzung der steuerlichen Folgen. Gerade in Kiel, wo Immobilien einen erheblichen Anteil am Familienvermögen ausmachen können, lohnt es sich, diesen Schritt nicht zu überstürzen. Eine frühzeitige Wertermittlung, eine klare vertragliche Regelung und eine aktuelle Beratung durch Fachleute sind die Grundlage dafür, dass die Übertragung für beide Seiten rechtssicher und steuerlich sinnvoll gelingt.