Wie funktioniert der Hauskauf mit Erbbaurecht?
Utting, 17.11.2025 (lifePR) - Bei Erbbaugrundstücken sehen die Erbbaurechtsverträge nach Angaben des Deutschen Erbbaurechtsverbands eine Laufzeit von 60 bis 99 Jahren vor. Das Erbbaurecht ist im Grundbuch eingetragen, Eigentümer solcher Grundstücke sind üblicherweise Kirchen, Gemeinden und Stiftungen, aber mitunter auch Privatpersonen. Üblicherweise wird das Erbbaurecht verlängert, doch eine absolute Garantie dafür gibt es nicht. Wird es nicht verlängert, gehen die Bebauungen der Grundstücke an den Eigentümer und der Erbbaunehmer beziehungsweise Eigentümer des Hauses erhält eine Entschädigung hierfür. Deren Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert gemäß Wertermittlungsverordnung und beläuft sich auf mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts. Sie haben jedoch bei Ablauf des Erbbaurechts auch die Möglichkeit, das Grundstück zu kaufen. Ein solches Kaufrecht wird im Erbbaurechtsvertrag festgeschrieben. Der sogenannte Heimfall tritt ein, wenn Sie das Erbbaurecht verletzen, und der Vertrag damit vorzeitig endet. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie mit den monatlichen Erbbauzinsen dauerhaft in Verzug sind.
Der große Vorteil des Hauskaufs mit Erbbaurecht besteht im deutlich geringeren Eigenkapitalbedarf für die Finanzierung. Sie haben also durchaus eine Chance auf ein Haus, wenn Ihr Einkommen für die laufende Finanzierung samt Erbbauzins ausreicht, Sie aber nicht genug Eigenkapital für den Hauskauf ohne Erbbaurecht vorweisen können. Der Grund: Für das Grundstück zahlen Sie keinen Kaufpreis, sondern entrichten monatlich den sogenannten Erbbauzins.
Dieser beläuft sich üblicherweise auf zwei bis sechs Prozent des Grundstückswerts pro Jahr und kann bei einer Wertsteigerung des Grundstücks auch angepasst werden, wobei der Gesetzgeber eine Begrenzung vorsieht: So darf der Erbbauzins nur alle drei Jahre erhöht werden. Der Vorteil bei der Finanzierung zeigt sich vor allem bei hohen Grundstückspreisen und hohen Bauzinsen, da Sie dann besonders viel im Vergleich zur Grundstücksfinanzierung einsparen. Gleichwohl sollten Sie bei dieser Form des Hauskaufs nicht vergessen, dass die monatlichen Kosten für den Hauskauf durchaus in ähnlicher Höhe wie bei einer Finanzierung eines Hauses samt Grundstück ohne Erbbaurecht anfallen können.
Diesem großen Vorteil bei der Finanzierung stehen jedoch auch einige Nachteile gegenüber:
Erbbauzinsen fallen dauerhaft an:
Sie müssen den Erbbauzins dauerhaft zahlen, während die Finanzierungsraten für ein Grundstück nach vollständiger Tilgung des Kredits entfallen. Je länger Sie ein Erbbaugrundstück bewohnen, desto mehr schlägt dieser Nachteil durch.
Kein Anspruch auf Verlängerung des Erbbauchrechtsvertrags:
Zumindest ein Vorrang bei Verlängerung steht Ihnen zu, allerdings müssen Sie dann auch mit einem höheren Erbbauzins rechnen.
Beschränkungen beim Haus:
Anders als beim eigenen Grundstück müssen Sie hinsichtlich des Hauses in der Regel Einschränkungen in Kauf nehmen, etwa bei Um- und Anbauten.
Verkauf könnte sich je nach Restlaufzeit des Erbbaurechts schwierig gestalten:
Je länger der Erbbaurechtsvertrag läuft, desto schwieriger könnte es später werden, das Haus wieder zu verkaufen. Viele Kaufinteressenten möchten sich mit der komplexen Thematik nicht befassen und lassen sich schnell abschrecken. Hinzu kommt, dass das Grundstück mit fortschreitender Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags für Interessenten weniger attraktiv wird. Denn sie können wie beschrieben nicht ganz sicher sein, wie es nach Ablauf des Vertrags mit dem Grundstück weitergeht. Dies kann sich ungünstig auf die Kaufpreisvorstellungen auswirken.
Wichtig zu wissen: Aufgrund der besonderen Rechtskonstruktion machen Banken bei der Baufinanzierung strenge Vorgaben. So muss die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags bei mindestens 40 Jahren oder mehr liegen, zudem fordern manche Banken eine Tilgung des Kredits innerhalb der letzten 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtsvertrags. Mitunter schauen Banken auch beim Erbbaurechtsgeber genauer hin und finanzieren nur, wenn es sich um Kommunen oder Kirchen – und nicht um Privatpersonen – handelt.
Biallo-Tipp: Umfassende Informationen zum Thema Erbbaurecht finden Sie in unserem Ratgeber „Eigenheimerwerb mit Erbbaurecht – was ist das?“.
Verwendete Quellen:
www.immobilienscout.de
www.bsb-ev.de
www.erbbaurechtsverband.de
