Revolution im US-Hypothekensektor: Freddie Mac plant Marktbelebung durch Eigenheimkredite

Die Ankündigung von Freddie Mac könnte den USA eine Finanzspritze verschaffen, die das Staatsdefizit unberührt lässt. Die Initiative zielt darauf ab, fast eine Billion US-Dollar an Eigenkapital freizusetzen, das in den Bilanzen der Eigenheimbesitzer gebunden ist. Mit der Genehmigung seines Vorschlags durch die Federal Housing Finance Agency könnte Freddie Mac bereits in diesem Sommer den Weg für die Vergabe von Eigenheimkrediten im Sekundärmarkt ebnen. Bis zum Herbst könnte der Betrag dann auf zwei Billionen US-Dollar ansteigen.

Obwohl Eigenheimbesitzer in den USA über mehr als 32 Billionen Dollar an Eigenkapital verfügen, blieb der Markt für Eigenheimkredite weitestgehend ungenutzt, was angesichts der Finanzkrise 2007, nach der die herausgegebenen Eigenheimkredite von über 700 Milliarden Dollar auf etwa 350 Milliarden Dollar sanken, auch zu erwarten war. Trotz gestiegener Hauspreise um mehr als 70 Prozent wurde der Sekundärhypothekenmarkt nicht entsprechend bedient.

Banken wie die Bank of America haben in Reaktion auf die Finanzkrise ihre Hypothekenportfolios deutlich reduziert. Nichtbanken, die im Jahr 2022 über die Hälfte aller Hypotheken vergeben haben, fehlen oft die Bilanzen, um Kredite wie traditionelle Banken zu halten. Eine Neuordnung durch die Möglichkeit, zweitrangige Hypotheken an die Wohnungsbaufinanzierungsagenturen wie Freddie Mac, Fannie Mae und Ginnie Mae oder private Investoren weiterzuverkaufen, fehlte bisher.

Aktuell existiert ein effizientes System, das von Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae getragene Hypotheken bündelt und sie als hypothekenbesicherte Wertpapiere über Wall-Street-Firmen an Privatinvestoren verkauft, was die Liquidität im Hypothekenmarkt für Erstrangdarlehen deutlich erhöht. Eine solche Liquidität sieht der Markt für Rangnachtragsdarlehen bislang nicht.

Diese Lücke könnte der Vorstoß von Freddie Mac schließen. Die Initiative käme zu einem Zeitpunkt, an dem insbesondere ältere, festverzinsliche Amerikaner von der anhaltenden Inflation getroffen werden. Hohe Versicherungskosten und Steuerlasten drücken auf die Budgets. Senioren, deren Anteil an der Gesamtverschuldung sich seit 1999 verdoppelt hat, würden von leicht zugänglichen und preiswertigen Eigenheimkreditprodukten profitieren.

Freddie Macs geplante Richtlinien sehen vor, dass nur solche Kredite angekauft werden, bei denen Freddie bereits als Gläubiger im Erstrang steht. Zusätzlich darf die Gesamtverschuldung 80 Prozent des Immobilienwertes nicht übersteigen. Mit einem aktuellen durchschnittlichen Beleihungsauslauf von 52 Prozent könnten fast eine Billion US-Dollar für Hausbesitzer liquidiert werden.

Gehen Fannie Mae und Ginnie Mae mit eigenen Angeboten für Rangnachtragsdarlehen an den Markt, könnte der Sekundärmarkt für Eigenheimkredite sogar auf über drei Billionen US-Dollar anwachsen. Die Sekuritisierung zweitrangiger Hypotheken würde nicht nur mehr Institutionen zur Kreditvergabe motivieren, sondern auch die Kosten für Kreditnehmer senken. Ein Stimulus für die Wirtschaft, der die Staatsverschuldung nicht belastet, könnte kaum willkommener sein. (eulerpool-AFX)