Offene Immobilienfonds unter Druck: Was Anleger jetzt wissen müssen

Die goldene Zeit ist vorbei

Noch vor wenigen Jahren galten offene Immobilienfonds als sichere Alternative zu Aktien und Anleihen. Stabile Renditen, breite Streuung und das beruhigende Gefühl, in handfeste Immobilien investiert zu sein, machten die Produkte vor allem bei Kleinanlegern beliebt.

Doch diese Idylle bekommt inzwischen deutliche Risse: Die aktuelle Analyse der Ratingagentur Scope zeigt, wie hart die Branche inzwischen von den Marktverwerfungen getroffen wird.

Im Schnitt verzeichneten die 20 untersuchten Publikumsfonds im vergangenen Jahr ein Minus von 1,3 Prozent. Und das, obwohl Immobilien jahrzehntelang als Synonym für Stabilität standen.

Zinsen, Homeoffice, Leerstand: Die giftige Mischung

Die Ursachen für die Schwächephase sind klar: Mit dem Beginn der Leitzinsanhebungen der Europäischen Zentralbank 2022 hat sich die Finanzierungsbasis für Immobilien dramatisch verschlechtert.

Kredite verteuerten sich, Anschlussfinanzierungen wurden zur Kostenfalle. In der Folge sanken die Marktwerte vieler Objekte. Gewerbeimmobilien in Deutschland verloren laut Pfandbriefbankenverband allein bis Ende 2023 durchschnittlich 16,8 Prozent an Wert.

Hinzu kommen strukturelle Veränderungen am Büroimmobilienmarkt. Die Corona-Pandemie hat den Homeoffice-Trend massiv beschleunigt. In vielen Städten steigen die Leerstände, während Unternehmen immer seltener langfristig große Flächen anmieten.

Diese Entwicklung trifft die offenen Immobilienfonds besonders hart – immerhin fließen über 60 Prozent ihrer Investitionen in Bürogebäude.

Zwölfmonatige Kündigungsfrist bremst Panik

Trotz der Verluste gibt es bislang keine massenhaften Fondspleiten wie in der Finanzkrise 2008. Damals mussten zahlreiche Immobilienfonds liquidiert werden, weil Anleger gleichzeitig Milliardenbeträge abziehen wollten und die Fonds ihre Objekte nur mit hohen Abschlägen verkaufen konnten.

Heute verhindert die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von zwölf Monaten eine solche Dynamik.

Anleger müssen ihren Ausstieg lange im Voraus anmelden, was den Fondsmanagern Zeit verschafft, Verkäufe geordnet abzuwickeln. Dennoch: 2023 flossen rund sechs Milliarden Euro netto aus den Fonds ab, das Gesamtvolumen schrumpfte auf 108 Milliarden Euro.

Extreme Unterschiede zwischen den Fonds

Auffällig sind die massiven Unterschiede zwischen den einzelnen Produkten. Während etwa der UniImmo: Wohnen ZBI im vergangenen Jahr 20,1 Prozent einbüßte, verlor der Leading Cities Invest 17,1 Prozent.

Andere Fonds konnten sich hingegen stabil halten: Der KGAL immoSubstanz erzielte sogar ein Plus von 3,8 Prozent, der RealInvest Europa schaffte 2,9 Prozent Rendite.

Scope-Analystin Sonja Knorr sieht hier keine pauschale Abwertung der gesamten Branche. Vielmehr komme es stark auf den Standortmix, die Objektqualität und das aktive Management an.

Hoffnung auf Entspannung

Die erste Entspannung kommt bereits: Mit der jüngsten Zinssenkung der EZB auf zwei Prozent wird die Finanzierung wieder günstiger. Institutionelle Investoren zeigen neues Interesse, die Preise stabilisieren sich langsam.

Laut Knorr könnten sich die Renditen der Fonds im Laufe des Jahres wieder erholen, sofern keine neuen externen Schocks auftreten.

US-Markt bleibt das größte Risiko

Ein Unsicherheitsfaktor bleibt allerdings bestehen: die Lage in den USA. Viele global investierende Fonds halten auch amerikanische Immobilien. Und dort bleibt der Druck hoch: Trotz leichter Zinssenkungen der Fed sind die Finanzierungskosten weiter hoch, gleichzeitig steigen die Leerstände in vielen Büromärkten bedrohlich.

Zusätzlichen Sprengstoff liefert die US-Politik: Donald Trumps geplantes Haushalts- und Steuerpaket könnte ausländische Investoren empfindlich treffen. Sollte der Senat dem Vorhaben zustimmen, könnten die Steuern auf Dividenden, Zinsen und Immobilienerträge für Ausländer um bis zu 20 Prozent steigen. Für internationale Fondsmanager wäre dies ein herber Rückschlag.