Deutsche Innenstädte beleben geschlossene Karstadt-Kaufhof-Filialen durch innovative Nachnutzungskonzepte

Im Zuge der Insolvenz des Warenhauskonzerns Galeria Karstadt Kaufhof (GKK) ist es einigen deutschen Innenstädten in den letzten Jahren gelungen, durch kreative Nachnutzungskonzepte die ehemaligen Standorte und ihre Umgebung wiederzubeleben. Dies geht aus einer Untersuchung der Handelsberatung BBE hervor, die in diesem Monat veröffentlicht werden soll.

Das Unternehmen hat bereits zum dritten Mal innerhalb weniger Jahre Insolvenz angemeldet. Von den ehemals rund 300 Filialen sind lediglich noch etwa ein Drittel übrig. Zusätzlich werden im Januar weitere 18 Häuser geschlossen. Die Handelsberatung BBE hat untersucht, was aus den ehemaligen Karstadt- und Kaufhof-Standorten geworden ist, die in den vergangenen Jahren geschlossen wurden. Die Ergebnisse lassen auch Rückschlüsse auf zukünftig von Schließungen betroffene Filialen zu.

Laut dem BBE-Chef Johannes Berentzen sind Mischkonzepte erfolgsversprechend. Dabei werden beispielsweise Handel und Gastronomie im Erdgeschoss, Büro- und Co-Working-Räume in den darüber liegenden Stockwerken sowie Hotel- oder Wohnnutzung in den obersten Etagen kombiniert. Die Freigabe großer Flächen in guter Lage bietet eine Chance für deutsche Innenstädte. Berentzen nennt positive Beispiele, darunter ehemalige Filialen in Recklinghausen, Osnabrück, Bonn, Augsburg, Hof und Leipzig.

Laut der Studie vergehen im Durchschnitt vier bis fünf Jahre zwischen der Schließung eines Standortes und dessen Neunutzung. Dies liegt hauptsächlich an der Suche nach Investoren, Nutzungsgenehmigungen, Genehmigungsverfahren und notwendigen Baumaßnahmen. Der Umbau der Filialen ist oft aufwendig und erfordert oft eine Kernsanierung. Hier sind die Genehmigungsbehörden gefragt, pragmatische Lösungen für ansässige Händler, gutes Baustellenmanagement sowie Flexibilität auf Vermieter- und Nachmieterseite zu finden.

In einigen Städten haben lokale Unternehmer bei der Entwicklung von Nachnutzungskonzepten mitgewirkt. In Gelsenkirchen beispielsweise schlossen sich örtliche Kaufleute, Unternehmer, Handwerker und Immobilieneigentümer nach der Schließung des ehemaligen Karstadt-/Hertie-Gebäudes zusammen. Sie erwarben das leerstehende Warenhaus und verwandelten es in das "Linden-Karee" mit einer gemischten Nutzung. Neben Handels- und Dienstleistungsangeboten befindet sich dort seit 2015 auch ein Wohn- und Pflegezentrum.

Einige Beispiele zeigen, wie es auch laufen kann. Für die ehemalige Hertie-Filiale in Velbert, die 2009 geschlossen wurde, gibt es zwar bereits Nachnutzungspläne, aber die Fertigstellung ist erst für 2027 geplant - 18 Jahre nach der Schließung. In einem früheren Standort in Rheine soll das "Quartier Staelscher Hof" mit 100 Hotelzimmern und 44 Wohnungen im Jahr 2024 abgeschlossen werden, nachdem das Gebäude 15 Jahre lang leer stand.

Auch in anderen Städten stehen ehemalige Kaufhof- oder Karstadt-Areale leer, wie zum Beispiel in Hannover. Eine der letzten beiden geschlossenen Filialen wird vorübergehend für kulturelle Veranstaltungen genutzt. Die Stadt hatte einst sieben Standorte, von denen nur noch einer übriggeblieben ist. Laut Berentzen ist es wenig vielversprechend, wenn die neuen Betreiber das alte Nutzungskonzept einfach unverändert fortsetzen. "Alter Wein in neuen Schläuchen funktioniert auch unter einem anderen Namen nicht", so seine Einschätzung.

Im Jahr 2022 hatte die Unternehmensberatung PwC die Entwicklung von 32 zuvor geschlossenen Karstadt- oder Kaufhof-Warenhäusern untersucht. Ein Jahr nach der Schließung gab es bei 72 Prozent der Standorte bereits eine Entscheidung zur Nachnutzung. Mehr als die Hälfte der Warenhäuser wurde umgebaut oder abgerissen. In der Hälfte der Fälle wurde anschließend ein Mischkonzept umgesetzt.

Der Immobilienexperte Lars Jähnichen von der IPH Gruppe geht davon aus, dass vor allem kleinere und mittlere Städte von Schließungen der Galeria-Standorte betroffen sein werden und es am Ende nicht mehr als 40 Standorte geben wird. "Top-Standorte wie München, Hamburg und Frankfurt haben weiterhin gute Chancen", fügt er hinzu. Für diese Häuser sind laut Jähnichen aufwendige Umbaumaßnahmen erforderlich, da die Bausubstanz, Technik und Konzepte der Standorte oft veraltet sind. Trotz hoher Investitionskosten erwartet er ausreichendes Interesse. "Die geschlossenen GKK-Filialen benötigen frische, standortgerechte Nachnutzungskonzepte wie beispielsweise eine Mischung aus Handel im Erdgeschoss und Wohn-, Büro- oder Hotelnutzung in den oberen Etagen", erklärt Jähnichen.

Für Städte und Gemeinden ist es wichtig, nach der Schließung von Warenhäusern schnell Anschlusslösungen zu finden. Geisterbaustellen und Brachen sind unerwünscht, da sie die Menschen vom Besuch der Innenstädte abhalten. Laut André Berghegger, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes, kommt es bei der Nachnutzung von großen Warenhäusern darauf an, eine langfristige Nutzungsperspektive aufzuzeigen, um Leerstand zu vermeiden und negative Auswirkungen auf die Attraktivität der Innenstädte zu verhindern. Er fordert, dass betroffene Städte von Anfang an in die Gespräche zwischen Insolvenzverwaltern und Gläubigern zur Entwicklung attraktiver Nachnutzungskonzepte einbezogen werden sollten. Bund und Länder seien gefordert, die Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel das kommunale Vorkaufsrecht, zu optimieren. (eulerpool-AFX)