China plant Stützmaßnahmen für Immobilienmarkt: Experten sehen Handlungsbedarf

Die chinesische Regierung hat kürzlich einen entscheidenden Schritt unternommen, um dem immensen Überangebot auf dem Immobilienmarkt entgegenzuwirken. Ein Fonds in Höhe von 300 Milliarden Renminbi – umgerechnet etwa 41 Milliarden US-Dollar – soll den Erwerb unverkaufter Wohnungen durch staatliche Unternehmen stimulieren. Mit diesen Maßnahmen beabsichtigt die Führung in Peking, die seit drei Jahren anhaltende Flaute im Immobiliensektor anzukurbeln und so eine Säule der chinesischen Wirtschaft zu stabilisieren.

Doch laut Analysten und Ökonomen reicht die Finanzspritze bei Weitem nicht aus, um den gewaltigen Bestand an leerstehenden Wohnungen zu verringern. 'Angesichts des Ausmaßes an unverkauftem Immobilienbestand ist das nur ein Tropfen auf den heißen Stein', meint Harry Murphy Cruise von Moody's Analytics. Goldman Sachs bezifferte unlängst das Volumen unverkaufter Wohnungen, inklusive Bauland und fertiggestellter Objekte, auf 30 Billionen Renminbi. Das entspricht dem Zehnfachen des Umsatzes des vergangenen Jahres.

Die Mittel, die von der People's Bank of China bereitgestellt wurden, sollen den lokalen staatseigenen Betrieben dabei helfen, Wohnimmobilien zu kaufen, die anschließend als Sozial- oder bezahlbarer Wohnraum genutzt werden könnten. Trotz dieser Absichten ist die Dimension des Ungleichgewichts auf dem Immobilienmarkt enorm. 'Wie man es auch dreht und wendet, es scheint, dass das Problem größer ist als die von der Zentralregierung zugesagten Mittel', sagte Hui Shan, Chefökonom für China bei Goldman Sachs.

Die halsbrecherische Expansion des chinesischen Immobilienmarktes kam 2021 zum Stillstand, als große private Entwickler wie Evergrande in Zahlungsschwierigkeiten gerieten. Ein Jahr zuvor hatte die Regierung in Peking aus Angst vor einem überhitzten Markt und wachsenden Schuldenbelastungen regulatorische Maßnahmen ergriffen. Seitdem kämpfen auch die als sicherer geltenden staatlich verbundenen Entwickler mit den Folgen der Abschwächung, während das Vertrauen weiterhin auf sich warten lässt.

Die neuen Maßnahmen, zu denen neben dem Fonds auch die Abschaffung der Mindesthypothekenzinsen und die Senkung der Anzahlungen für Ersterwerber gehören, deuten auf die Notwendigkeit hin, den Immobilienmarkt wiederzubeleben, der jahrzehntelang ein Garant für Wirtschaftswachstum und Wohlstand der Haushalte war. Zugleich zeigen sie auch die Vorsicht von Entscheidungsträgern, die das Risiko einer erneuten Blasenbildung scheuen.

'Das ist nicht wie in der großen Finanzkrise, in der die Federal Reserve alle Problemaktiva der Finanzinstitute aufkaufte', erklärt Leonard Law, Senior Credit Analyst bei Lucror Analytics. 'China versucht, die Maßnahmen gezielter anzusetzen, um moralisches Risiko zu bekämpfen und keinen neuen Überhitzungszyklus zu starten.'

Analysten von Morgan Stanley loben das Gleichgewicht der Maßnahmen, die eine Stabilisierung ermöglichen, ohne damit verbundene Risiken zu vergrößern. Ein weiter fallender Immobilienmarkt stellt jedoch ein zunehmend drückendes Finanzrisiko dar. Hinzu kommt, dass Goldman Sachs neben dem unverkauften Bestand eine 'Schattenversorgung' von 90 bis 100 Millionen Wohneinheiten ausmacht – vielfach als Investmentobjekte gekauft und unbewohnt.

UBS schätzt, dass bis zu 2,4 Billionen Renminbi nötig wären, um den Überbestand an unverkauften Wohnungen in 35 großen Städten auf ein normales Maß zu reduzieren. UBS-Chefökonom für China, Tao Wang, sieht in den Maßnahmen der PBoC einen ermutigenden Schritt, der aber wahrscheinlich weitere Investitionen erfordern wird.

Die Regierung hatte bereits vor der Ankündigung Pläne zur Förderung von Sozialwohnungen bekannt gegeben. Im Rahmen des 14. Fünfjahresplans sind bis 2025 in 40 Städten 6,5 Millionen subventionierte Mietwohnungen vorgesehen. Karl Choi von BofA Global Research sieht in den neuen Maßnahmen eine doppelte Chance, sowohl den Wohnungsüberschuss zu verringern als auch Sozialwohnungen bereitzustellen, besonders in Städten mit hohem Zuzug.

Die vorgestellte Refinanzierungsinitiative ist zwar nicht gewaltig, doch keinesfalls zu vernachlässigen, insbesondere in Städten der zweiten Ebene. Für Niedrigpreisstädte, in denen viele Entwickler aus Profitgründen aggressiv expandierten, bleibt die Rolle des sozialen Wohnungsbaus weniger deutlich. (eulerpool-AFX)