Alarmstufe Rot am Immobilienmarkt: Warum die Baufinanzierung 2026 brutal ausgebremst wird
Der kurze Rausch ist vorbei. Nach einem Hoffnungsschimmer im Jahr 2025, in dem das Neugeschäft mit privaten Immobilienkrediten in Deutschland auf 241 Milliarden Euro kletterte, stehen die Zeichen für 2026 auf Stagnation. Das Analysehaus Barkow Consulting beziffert das Wachstum des Vorjahres auf satte 21 Prozent, doch diese Dynamik hat sich bereits im Herbst 2025 verflüchtigt.
Marktbeobachter und Top-Entscheider der Branche warnen unisono vor überzogenen Erwartungen. Von den Rekordwerten der Jahre 2021 und 2022 ist der Markt meilenweit entfernt. Die Erholung ist ins Stocken geraten, und die Prognosen für das laufende Jahr sind ernüchternd.
„Wir rechnen mit einer Entwicklung auf dem Niveau von 2025“
So lautet die nüchterne Bilanz von Tomas Rederer, Partner bei PwC. Auch Tomas Peeters, CEO von Bilthouse, sieht keine Anzeichen für weiteres Wachstum und erwartet eine Seitwärtsbewegung des Volumens.
Explodierende Preise und verharrt hohe Zinsen bilden eine toxische Mischung für Käufer
Der Traum vom Eigenheim scheitert zunehmend an der harten mathematischen Realität. Zum ersten Mal seit 2020 steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder flächendeckend an. Immoscout24 prognostiziert für 2026 ein Preiswachstum von über drei Prozent, während das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Ballungsräumen sogar Anstiege von bis zu vier Prozent erwartet.
Gleichzeitig gibt es an der Zinsfront keine Entwarnung. Die Bauzinsen zogen Ende 2025 wieder an und liegen aktuell bei rund 3,74 Prozent für zehnjährige Darlehen. Ein Rückgang auf das Niveau des Sommers 2025 (3,5 Prozent) ist nicht in Sicht.
Politische Unsicherheit und Reallohn-Stagnation lähmen die Investitionsfreude massiv
Neben den harten Finanzierungsdaten drückt die psychologische Komponente auf den Markt. Die unklare wirtschaftliche Gesamtlage und Sorgen um den Arbeitsmarkt führen zu einer massiven Zurückhaltung bei potenziellen Käufern. PwC-Experte Rederer verweist darauf, dass die Reallöhne voraussichtlich nicht steigen werden, was den finanziellen Spielraum der Haushalte weiter einengt.
Hinzu kommt das regulatorische Chaos. Der andauernde Streit um das Heizungsgesetz wirkt wie eine Bremse. Solange unklar ist, welche Auflagen für erneuerbare Energien bei Heizungen gelten, schieben viele Deutsche den Immobilienkauf auf die lange Bank.
„Auch die Unsicherheit mit Blick auf die generelle wirtschaftliche Entwicklung und den Arbeitsmarkt spielt eine Rolle.“
Analysiert Tomas Rederer die aktuelle Stimmungslage der Investoren.
Bürokratische Hürden und fehlende Anschlussfinanzierungen belasten die Bankbilanzen
Nicht nur die Käufer zögern, auch die Banken ziehen die Zügel an. Neue Regeln für Kapitalanforderungen zwingen die Institute zu einer restriktiveren Kreditvergabe. Dies führt in Kombination mit Personalengpässen zu deutlich längeren Bearbeitungszeiten.
Ein weiterer Umsatzkiller ist das Wegbrechen der Anschlussfinanzierungen. Da viele Kreditnehmer in der Niedrigzinsphase Zinsbindungen von 15 Jahren vereinbart haben, besteht aktuell kaum Bedarf an neuen Verträgen. Dieser Trend wird sich laut Barkow Consulting 2026 fortsetzen und das Volumen weiter drücken.
„Das führt bei deutschen Banken meist zu Zurückhaltung bei der Kreditvergabe.“
Erklärt PwC-Fachmann Rederer. Lucie Lotzkat von Von Poll Finance bestätigt zudem „deutlich verlängerte Bearbeitungszeiten“.
Der Verteilungskampf unter den Instituten wird sich drastisch verschärfen
In diesem stagnierenden Marktumfeld nimmt der Wettbewerbsdruck zu. Während Sparkassen zuletzt Marktanteile verloren, konnten Genossenschaftsbanken ihren Bestand um 4,5 Prozent steigern. Regionalbanken wie die ING Deutschland legten sogar um 4,9 Prozent zu.
Für die Banken steht viel auf dem Spiel: Private Immobiliendarlehen machen über 43 Prozent des gesamten Kreditbuchs aus. Wenn dieses risikoarme Kerngeschäft wegbricht, stehen den deutschen Finanzinstituten ungemütliche Zeiten bevor.
