Wie steigende Zinsen die Kosten für eine Anschlussfinanzierung in die Höhe treiben

Die Zinswende sorgt für höhere Kosten beim Hauskauf. Bei der Handelsblatt-Tagung Baufinanzierung diskutierten Experten über die Dauer des Preisverfalls und mögliche Auswirkungen auf Immobilienbesitzer. Eine gute Nachricht für Kreditnehmer ist, dass die Zinswende für diejenigen, deren Baudarlehen bald ausläuft, vergleichsweise milde ausfallen wird.

"Die Anschlussfinanzierung wird zwar teurer, aber es bleibt im Rahmen und gibt ausreichend Vorlaufzeit", erklärte Peter Barkow, Geschäftsführer von Barkow Consulting und Kenner der Branche, am Dienstag auf der Handelsblatt-Jahrestagung Baufinanzierung in Düsseldorf. Für ablaufende Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wird die monatliche Belastung für den neuen Kredit erst ab 2024 höher liegen als zuvor. Bei einer Verlängerung eines 15-jährigen Darlehens wird die monatliche Belastung sogar noch im Jahr 2024 sinken, so Barkow.

Seiner Prognose nach werden Kreditnehmer bis 2030 mit etwa 30 Prozent höheren monatlichen Raten für Zinsen und Tilgung rechnen müssen. Doch er beruhigte: "Bis dahin werden auch die Löhne steigen und es bleibt genügend Zeit, sich auf die höheren Belastungen einzustellen."

Für diejenigen, die noch Haus oder Wohnung kaufen wollen, fiel die Botschaft der Experten auf der Baufinanzierungstagung in Düsseldorf weniger optimistisch aus. Mit der Zinswende steigen die Darlehenskosten in rasantem Tempo. Im Vergleich zum Jahr2019, als die Zinsen auf einem historischen Tiefpunkt waren, müssen Käufer heute doppelt so viel monatlich stemmen.

Doch der Hinweis auf langfristig moderate Bauzinsen bietet nur wenig Trost. Aktuell erreicht die Standardrate für einen 300.000 Euro Kredit das Niveau von 2011. Damals lagen jedoch die Immobilienpreise viel niedriger, wie Barkow erklärte. "In der Tat war der Immobilienerwerb dank niedriger Zinsen und steigender Einkommen für einige Jahre erschwinglicher.

Der Zinsschock hat dies nun ins Gegenteil verkehrt." Laut seinen Berechnungen hat sich der Erschwinglichkeitsindex im Vergleich zu 2019 verdoppelt. Eine Erleichterung könnten sinkende Zinsen oder stark fallende Kaufpreise bringen. Ersteres ist jedoch laut Konferenzteilnehmern am Dienstag unwahrscheinlich. Die Frage, ob und wie lange die Immobilienpreise weiter sinken werden und in welchem Ausmaß, wurde kontrovers diskutiert. Barkow sieht kein Ende des Abschwungs in Sicht. Die gängigen Immobilienindizes zeigen derzeit einen Preisrückgang von knapp neun Prozent, wodurch der Anstieg der Zinsen bei weitem nicht ausgeglichen wird.

Auch ein Blick auf die Aktienkurse der beiden großen deutschen Wohnimmobilienkonzerne Vonovia und LEG ist laut Barkow interessant. Während sie sich bis 2021 fast parallel zu den Preisen entwickelten, haben sie seitdem 60 Prozent ihres Wertes verloren. "Das deutet darauf hin, dass bei Immobilien noch Abwärtspotenzial vorhanden sein könnte."

Eine andere Einschätzung hat Reiner Lux. Der Geschäftsführer von vdp Research, einer Immobilienmarktforschungsgesellschaft des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, zeigte sich am Dienstag optimistischer. "Das Schlimmste haben wir hinter uns", ist er überzeugt. Dass der drastisch gestiegene Zins die Nachfrage und damit auch die Preise zunächst hat sinken lassen, sei nicht überraschend. Für das laufende Jahr erwartet er einen weiteren Preisrückgang und gibt auch für das nächste Jahr noch keine vollständige Entwarnung. "Für 2024 prognostizieren wir höchstens noch leichte bis seitlich tendierende Preise", erklärte er in Düsseldorf. Ab 2025 werde dann eine kontinuierliche Erholung einsetzen.

Für diejenigen, die demnächst ein Haus bauen oder kaufen möchten, bedeutet das: Die Finanzierung wird anspruchsvoller. Laut Vincenzo Giuliano, Vorstandsmitglied der Kreissparkasse Waiblingen, werden nur noch wenige direkt eine Baufinanzierung abschließen können. Im Fokus stehen individuelle Beratung und maßgeschneiderte Finanzierungen, inklusive staatlicher Fördermittel und Einsparmöglichkeiten beim Neubau und der Sanierung. In Zukunft, da ist er sicher, "geht es wieder um viel mehr als nur um Zinsen und Laufzeit".