Warum verschwinden Käufer vom US-Immobilienmarkt?
Im August überstieg die Zahl der Verkäufer die der Käufer um ein Rekordhoch von 57,9%. Grund dafür sind Hypothekenzinsen von 7%, die Käufer abschrecken. Gleichzeitig geraten immer mehr Familien mit ihren Kreditrückzahlungen in Verzug, und ein führender Hypothekengeber erreichte ein Rekordtief.
Ein Käufermarkt signalisiert normalerweise Erleichterung für Immobiliensuchende. Diesmal jedoch spiegelt die sinkende Nachfrage eher die angespannten Haushaltsbudgets wider als günstigere Immobilienpreise.
Warum verschwinden Käufer vom US-Immobilienmarkt?
Redfin schätzt, dass im August etwa 1,53 Millionen Verkäufer aktiv waren, die höchste Zahl seit Anfang 2020. Im Gegensatz dazu sank die Zahl der Käufer auf etwa 972.300, den niedrigsten Stand seit Beginn der Datenerfassung im Jahr 2013.
Der Umschwung ist deutlich. Anfang 2022, auf dem Höhepunkt der Bieterkriege während der Pandemie, übertrafen die Käufer die Verkäufer um etwa 35%.
Steigende Kreditkosten erklären einen Großteil des Rückgangs. Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek erreichte am 1. Oktober 7,28%, den höchsten Stand seit November 2023.
Verkäufer passen sich an. Daten von Redfin zeigen, dass 21,1% der Angebote in den vier Wochen bis zum 20. September eine Preisreduzierung erfuhren, ein saisonales Hoch seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2022.
Geht den amerikanischen Haushalten der Spielraum aus?
Die Schwäche erstreckt sich über den Immobilienverkauf hinaus. Etwa 20% der US-Familien waren im vergangenen Jahr mit einer Kredit- oder Hypothekenzahlung im Rückstand.
Diese Zahl stammt aus der Umfrage zur finanziellen Lage der Verbraucher 2025 der Federal Reserve, die alle drei Jahre durchgeführt wird und am 9. Oktober veröffentlicht wurde.
Dieser Anteil lag 2022 noch bei 12%. Nur die Umfrage von 2007, die vor der globalen Finanzkrise durchgeführt wurde, verzeichnete mit 21% einen höheren Wert.
Auch ernsthafte Zahlungsausfälle nahmen zu. Etwa 8% der Familien gerieten 60 oder mehr Tage in Rückstand, was dem Höchststand nach der Krise von 2010 entspricht.
Die Schuldenlast ist ebenfalls gestiegen. Laut der Fed geben nun 8,6% der Familien über 40% ihres Einkommens für Schuldentilgung aus, gegenüber 6,5% zuvor.
Was signalisiert das Rekordtief von UWM für Hypothekengeber?
Die Belastung zeigt sich auch bei US-Immobilienaktien, und Hypothekengeber sind keine Ausnahme. UWM Holdings (UWMC), Muttergesellschaft von United Wholesale Mortgage, schloss am 9. Oktober auf einem Rekordtief von $1,08.
Nach Dollarvolumen war UWM 2025 der größte US-Hypothekengeber und vergab Kredite im Wert von $164,3 Milliarden. Diese Zahl stammt aus den Daten des Home Mortgage Disclosure Act (HMDA), dem föderalen Berichtssystem auf Kreditebene.
Die Aktie ist seit ihrem Höchststand im Januar um etwa 82% gefallen. Sie steuert auch auf den neunten monatlichen Verlust in Folge zu, die längste Verlustserie in ihrer Geschichte.
Der Rückgang beschleunigte sich im August. UWM meldete einen Verlust von $451,9 Millionen im zweiten Quartal, verursacht durch einen Hedge-Verlust von $603 Millionen.
Dieser Hedge war mit einem gescheiterten Übernahmeangebot für Two Harbors, eine Investmentfirma für Hypothekenverwaltung, verbunden. UWM setzte daraufhin seine Dividende aus und sicherte sich frisches Kapital in Höhe von bis zu $2,05 Milliarden.
Das $400 Millionen umfassende Bezugsrechtsangebot, das bis zum 12. November offen ist, bewertet neue Aktien mit mindestens $2, was fast dem Doppelten des aktuellen Aktienkurses entspricht.
Letzte Woche stufte Keefe, Bruyette & Woods die Aktie herab und senkte das Kursziel auf $1,50. Am selben Tag schaffte UWM die Mindestkreditwürdigkeit für Kredite von Fannie Mae, Freddie Mac und Ginnie Mae ab.
Insgesamt deuten das Rekordangebot, steigende Zahlungsausfälle und ein schwächer werdender Kreditgeber auf einen Markt hin, in dem sich der Stress verstärkt. Der Haushaltsverschuldungsbericht der New Yorker Fed für das dritte Quartal, der Anfang November veröffentlicht wird, wird zeigen, ob die Zahlungsausfälle weiter zunehmen.
