„Ein geerbtes Haus kann zur Herausforderung werden“ – Was Erbengemeinschaften in Düsseldorf wissen sollten
Interview mit einer Immobilienexpertin über Rechte, Pflichten und Konfliktpotenzial rund um das geerbte Familienhaus
Düsseldorf, 06.06.2025 (lifePR) - Nach dem Tod eines Angehörigen stehen viele Familien in Düsseldorf vor einer unerwarteten Aufgabe: der gemeinsamen Verwaltung einer geerbten Immobilie. Oft ist das Haus der größte Vermögenswert im Nachlass – und zugleich eine Quelle potenzieller Konflikte. Wir haben mit Immobilienexpertin Katharina Heid über Rechte, Pflichten und Optionen für Erbengemeinschaften gesprochen.
Frau Heid, was passiert, wenn mehrere Personen ein Haus gemeinsam erben?
Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Niemand kann allein über das Haus entscheiden. Die Immobilie gehört allen Erben gemeinschaftlich, rechtlich spricht man vom sogenannten Gesamthandseigentum.
Welche Entscheidungen dürfen die Erben treffen – und welche nicht?
Man unterscheidet zwischen drei Arten der Verwaltung: notwendige, ordnungsgemäße und außerordentliche Maßnahmen. Dringende Reparaturen wie eine kaputte Heizung darf ein Miterbe alleine veranlassen. Für alltägliche Entscheidungen wie die Vermietung reicht eine Mehrheitsentscheidung. Der Verkauf des Hauses oder größere Umbauten dagegen erfordern die Zustimmung aller Erben.
Was muss im Grundbuch passieren, wenn der Erblasser noch als Eigentümer eingetragen ist?
Die Erbengemeinschaft hat bis zu zwei Jahre Zeit, um die Umschreibung im Grundbuch kostenlos zu beantragen. Dafür reicht ein notarielles Testament oder ein Erbschein. Die Erbengemeinschaft wird dann als Gesamthandsgemeinschaft eingetragen – einzelne Miterben dürfen also nicht eigenständig über das Haus verfügen.
Welche Kosten kommen auf die Erben zu?
Einmalig können Beurkundungskosten, Erbschaftssteuer oder Gebühren für ein Verkehrswertgutachten anfallen – besonders, wenn das Haus verkauft oder aufgeteilt werden soll. Dazu kommen laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Strom, Wasser, Abfallgebühren und ggf. Kreditraten. Die Erbengemeinschaft haftet gemeinschaftlich, was bedeutet: Jeder Erbe kann anteilig zur Zahlung herangezogen werden.
Wer zahlt die Gebäudeversicherung in einer Erbengemeinschaft?
Auch hier gilt: Die Versicherung ist weiterzubezahlen – zunächst aus dem Nachlass. Reicht das Vermögen nicht aus, müssen die Erben anteilig je nach Erbquote für die Beiträge aufkommen.
Welche Nutzungsmöglichkeiten haben die Erben für das geerbte Haus?
Das hängt stark von der Einigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft ab. Möglich ist alles: Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf. Ein einzelner Erbe kann das Haus übernehmen und die anderen auszahlen – das erfordert ein Wertgutachten und einen notariell beurkundeten Auflösungsvertrag. Alternativ kann das Haus gemeinsam vermietet werden. Das funktioniert aber nur mit einem gewissen Maß an Harmonie.
Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?
Dann bleibt meist nur der Weg über eine sogenannte Teilungsversteigerung – also eine gerichtliche Veräußerung. Das ist oft die letzte Option und führt in der Regel zu einem geringeren Verkaufspreis. Ein Erbteilverkauf durch einen einzelnen Miterben ist ebenfalls möglich, die übrigen Erben haben dabei ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Gibt es Möglichkeiten, Konflikte zu vermeiden?
Definitiv. Empfehlenswert ist zum Beispiel eine Mediation durch eine neutrale dritte Person. Auch ein Testament oder Erbvertrag kann im Vorfeld helfen, klare Regeln zu schaffen. In einigen Fällen lohnt sich sogar die Umwandlung der Erbengemeinschaft in eine GbR, um die Verwaltung der Immobilie rechtlich einfacher zu gestalten.
Fazit: Ein geerbtes Haus kann für Familien in Düsseldorf sowohl ein wertvolles Erbe als auch eine große Herausforderung sein. Klare Kommunikation, rechtliche Beratung und ein strukturierter Umgang mit der Immobilie sind entscheidend, um Streitigkeiten zu vermeiden – und die richtigen Entscheidungen gemeinsam zu treffen.
