Geldanlage Immobilien - Tipps und Diskussionen

[komerzhasi]

Ich weiß zwar nicht, wie Du auf Sparplan kommst, wenn ich ausgerechnet habe, dass ich für meine Kaltmiete nen Kredit von 65.000 € über 20 Jahre bei 4,5% finanzieren kann.

... aus dem einfachen Grund, dass Dir keine Bank einen nicht zweckgebundenen Kredit in dieser Höhe über diese Laufzeit gewährt [ich unterstelle in diesem Fall mangelnde Sicherheiten].

Daher der Umkehrschluss, dass ein Sparplan notwendig wäre.

 

[DocTrax]

Daher der Umkehrschluss, dass ein Sparplan notwendig wäre.

Sparplan ist gut, damit man am Ende der Zinsbindung gleich einen guten Teil tilgen kann.
Noch besser ist eine Sondertilgungsvereinbarung - kostet aber meist Vorfälligkeitsentschädigung.
Immer vorausgesetzt man verliert seinen Job nicht, denn das eigentlich die einzige Sicherheit.
Man sieht auch, dass es unter 70% Eigenkapital immer teurer wird, also sollte vorher schon was da sein. Unter 40% ist es der Overkill.
Also Kelle: Erst sparen und ab einem bestimmten Punkt den Rest finanzieren - so kann es sich lohnen, weil irgendwann die Miete die Kreditkosten übersteigt. Muss man aber individuell ausrechnen.

Von wegen der variablen Zinsen:
https://bernerzeitung.ch/wirtschaft...ek-nicht-immer-die-beste-Wahl-/story/31705178

 

[(Bier)Kelle]

... aus dem einfachen Grund, dass Dir keine Bank einen nicht zweckgebundenen Kredit in dieser Höhe über diese Laufzeit gewährt [ich unterstelle in diesem Fall mangelnde Sicherheiten].

Ahso, ein Kredit für ne Immobilie wäre also nicht zweckgebunden?
Dann frag ich mich bloß, wie meine Kollegen 6stellige Kredite bekommen haben.

gruss kelle!

 

[paymymail]

Sparplan ist gut, damit man am Ende der Zinsbindung gleich einen guten Teil tilgen kann.
Noch besser ist eine Sondertilgungsvereinbarung - kostet aber meist Vorfälligkeitsentschädigung.
Immer vorausgesetzt man verliert seinen Job nicht, denn das eigentlich die einzige Sicherheit.
Man sieht auch, dass es unter 70% Eigenkapital immer teurer wird, also sollte vorher schon was da sein. Unter 40% ist es der Overkill.
Also Kelle: Erst sparen und ab einem bestimmten Punkt den Rest finanzieren - so kann es sich lohnen, weil irgendwann die Miete die Kreditkosten übersteigt. Muss man aber individuell ausrechnen.

Von wegen der variablen Zinsen:
https://bernerzeitung.ch/wirtschaft...ek-nicht-immer-die-beste-Wahl-/story/31705178

Es gibt extrem wenige private Wohngebäudefinanzierungen die 70% Eigenkapital dabei haben (zu Beginn). 20% sind schon gut

Ob und wo es einen Breakeven Punkt für den Schwenk von Miete zum Eigentum gibt ist jetzt aber auch einfach in dem Raum gestellt oder?

Klar kann ne Kreditrate irgendwann unter der von der Miete liegen. Die monatliche Belastung war/ist aber immer gleich hoch, denn ich spare ja auch nebenher. Schwenke ich irgendwann und zahle nur noch nen kleines Darlehen ab hab ich zwar DANN eine niedrige Belastung, davor hatte ich aber eine sehr hohe durch Miete+Ansparung. Und mein verzinsliches Kapital ist dann ebenfalls in eine unverzinsliche gewandelt, die ich sogar mit weiterem Geld erhalten muss.
Theoretisch ist es sogar denkbar ewig auf Miete zu wohnen und das Vermögen ständig angelegt und verzinst zu haben. So wohnt man irgendwann trotz Mietwohnung "mietfrei" ... es lässt sich also pauschal nicht eindeutig sagen was der von der Kostenseite gesehen der günstigste Weg ist. Aber man kann sehr viel hin und her rechnen

 

[DocTrax]

Ob und wo es einen Breakeven Punkt für den Schwenk von Miete zum Eigentum gibt ist jetzt aber auch einfach in dem Raum gestellt oder?

Excel Tabelle machen:
Spalte A: Monate
B: Rate
C: Zins = Schuld * Monatszinssatz
D: Tilgung = Rate - Zins
E: (Rest-)Schuld = Schuld vom Vormonat - Tilgung

Je höher der Tilgungsanteil am Anfang ist, desto besser. M.E. sollte er nicht unter 50% fallen.
Es gibt einen Punkt wo die Zinsen die Rate übersteigen.
Es gibt einen Punkt, wo Kreditzinsen gleich Habenzinsen sind, angenommen die Miete würde angespart.
Es gibt einen Punkt, wo die Zinsen des EK gleich den Zinsen des Kredits sind. Hier würde ich einen optimalen Punkt sehen.

Aber 20% EK ist schon recht wenig.

 

[paymymail]

Entweder bin ich grade total doof oder es ist tatsächlich unverständlich.

Die Exceltabelle ist eine Annäherung an einen Darlehensverlauf, ein Tilgunsplan. Ja - und? Man müsste jetzt schon den Ansparverlauf daneben halten um überhaupt irgendwelche Aussagen zu irgendwelchen Thesen treffen zu können.

Es gibt einen Punkt wo die Zinsen die Rate übersteigen.
Wenn man davon ausgeht dass man mit min. 50% Tilgungsanteil in der Rate einsteigt, gibt es diesen Punkt nicht. Wenn du mit Zinsen Habenzinsen meinst wäre es das gleiche wie bei Punkt drei.

Es gibt einen Punkt, wo Kreditzinsen gleich Habenzinsen sind, angenommen die Miete würde angespart.
Die Miete kann nicht angespart werden weil sie den Tilgungsteil ersetzen. Entweder ich habe Miete oder Tilgung. Keine Tilgung zu leisten und NUR zu sparen (+ Zinszahlung) kann niemals günstiger sein/werden als Tilgen, außergwöhnliche Renditen mal außen vor gelassen.

Es gibt einen Punkt, wo die Zinsen des EK gleich den Zinsen des Kredits sind. Hier würde ich einen optimalen Punkt sehen.
Um das Szenario nochmal aufzuführen: Man nimmt sich einen Kredit und spart aber nebenher noch. Du siehst den optimalen Zeitpunkt wenn die ZINSEN des Angesparten die ZINSEN des Kredites übersteigen? Die Zinsmarge ist schon stark geschrumpft, aber das würde bedeuten du wechselst dann, wenn du etwa 2-3 mal soviel EK hast wie Verbindlichkeiten ...


Also ich verstehen den gesamten Post nich, vielleicht kriegts ein Dritter für mich Dummbatz erklärt.

"20% EK sind recht wenig" - Bezogen auf was?
Zur "Besicherung" bzw. um gute Konditionen zu bekommen? - Es könnte mehr sein, ist aber durchaus üblich. Aber darum ging es ja an sich auch nicht sondern darum was günstiger ist. Am günstigsten ist es 100% EK zu haben da brauch man nicht anfangen zu rechnen ^^ Aber es ging ja um die Frage wie und wann lohnt es sich wenn man mit 0€ startet. Mit welchem Vorgehen hat man nach der gleichen Aufwandshöhe oder monatlichen Belastung am meisten.

 

[DocTrax]

Entweder bin ich grade total doof oder es ist tatsächlich unverständlich.

Ja es ist etwas kompliziert, jetzt kommt ja noch ein Sparplan dazu.
Du sparst vorher EK an, später ist dann Miete + Sparrate = Kreditrate.
Das hat dann Hand und Fuß, wenn das mal 5 bis 10 Jahre durchhältst, sieht die Bank auch, dass Du den Kredit tilgen kannst. -> gute Bonität - Restrisiko bleibt immer.
Ein Bausparvertrag funktioniert nach dem Prinzip.
Wenn man vorher nicht in der Lage ist EK anzusparen, braucht man auch keinen Kredit nehmen. Eine etwas längere Krankheit, ein Berufsunfall, Ehekrach oder Arbeitslosikeit geben einem dann den Rest. Dann kannst einen Termin bei Peter Zwegat machen.

Die Exceltabelle ist eine Annäherung an einen Darlehensverlauf, ein Tilgunsplan. Ja - und?

Annäherung?

Um das Szenario nochmal aufzuführen: Man nimmt sich einen Kredit und spart aber nebenher noch.

Gut wärs, für Sondertilgungen - senkt die Gesamtkosten.

 

[paymymail]

Hat das irgendwie noch Bezug zu dem von mir geschriebenen? Irgendwie nicht finde ich, ich klink mich nach der Antwort hier auch aus der "Diskussion" mal aus ^^

Was hat die Frage wie man günstiger fährt nun damit zu tun, dass man mit nem Sparplan seine "Bonität" beweist? Ein Bausparvertrag hat zwar auch Spar- und Darlehensphase aber die Sparphase sagt nicht zwangsläufig was über die Bonität aus. Du kannst 20 Jahren sparen, musst den Kredit aber ggf. in 10 Jahr zurückführen, da muss es lang nich bedeuten dass man das schultern kann nur weil man die Zuteilung erreicht.

Die Frage war ja auch nicht ob man in der Lage ist EK anzusparen, die Frage war ob es sich LOHNT. Ob man besser fährt wenn man gleich ins Eigenheim zieht (auf Pump) oder erst mietet und dann wechselt oder sein Leben lang mietet - so hatte ich Kelles ursprünglichen Diskussionsansatz verstanden.


Ja - Annäherung, da Darlehen 30/360 abgerechnet werden z.B. und man eine Immobilienfinanzierung i.d.R. nicht mit einer einzigen Zinsbindung durchmacht.


Es ist - aus Kostensicht - sinnfrei neben einem Kredit etwas anzusparen um dann alle 1-3 Jahre z.B. eine Sondertilgung zu leisten. Aus Kostensicht wäre eine von vornherein höhere Darlehensrate günstiger.

 

[DocTrax]

...

 

[DocTrax]

Es ist - aus Kostensicht - sinnfrei neben einem Kredit etwas anzusparen um dann alle 1-3 Jahre z.B. eine Sondertilgung zu leisten. Aus Kostensicht wäre eine von vornherein höhere Darlehensrate günstiger.

Richtig, dazu muss man aber vorher wissen ob man das auch übrig haben wird.
Bausparverträge lassen immer Sondertilgungen zu, also kannst theoretisch auch jeden Monat eine Sondertilgung machen.

Die Frage war ja auch nicht ob man in der Lage ist EK anzusparen, die Frage war ob es sich LOHNT.

Ich sagt ja schon, dass es sich lohnt weil man mit EK günstigere Zinsen bekommt. Wenn man mit einer Steigerung des allgemeinen Zinsniveaus rechnet, aber vllt auch nicht in größeren Umfang.

Ein Bausparvertrag hat zwar auch Spar- und Darlehensphase aber die Sparphase sagt nicht zwangsläufig was über die Bonität aus.

Die Ausfallwahrscheinlichkeit wird jedenfalls geringer eingeschätzt. Auch mit mehr EK wird sie geringer eingeschätzt.

Ja - Annäherung, da Darlehen 30/360 abgerechnet werden z.B. und man eine Immobilienfinanzierung i.d.R. nicht mit einer einzigen Zinsbindung durchmacht.

Man sollte es aber versuchen, weil man nie weiß was danach kommt.

 

[komerzhasi]

Ob man besser fährt wenn man gleich ins Eigenheim zieht (auf Pump) oder erst mietet und dann wechselt oder sein Leben lang mietet - so hatte ich Kelles ursprünglichen Diskussionsansatz verstanden.

Genau so ging es mir auch. Scheinbar ein Missverständnis.

Ahso, ein Kredit für ne Immobilie wäre also nicht zweckgebunden?

Selbstverständlich ist er das. Dein Posting mit den 4,5% auf 20 Jahre war etwas missverständlich zu Deiner sonstigen Haltung gegenüber Immobilienangelegenheiten. Daher hab ich das wohl falsch verstanden.

 

[DocTrax]

Richtig, dazu muss man aber vorher wissen ob man das auch übrig haben wird.
Bausparverträge lassen immer Sondertilgungen zu, also kannst theoretisch auch jeden Monat eine Sondertilgung machen.

Ach ja, man kann auch aus einem wichtigem Grund kündigen:
https://dejure.org/gesetze/BGB/314.html

 

[komerzhasi]

Bei mir hat die Sondertilgungsmöglichkeit von 5% p.a. vom Darlehensbetrag 0,1% höhere Zinsen auf eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren ausgemacht.
Hätte ich nur 10 Jahre Zinsbindung gehabt wäre ich insgesamt 0,35% günstiger gewesen inkl. selber Sondertilgungskonditionen.

 

[DocTrax]

Hätte ich nur 10 Jahre Zinsbindung gehabt wäre ich insgesamt 0,35% günstiger gewesen inkl. selber Sondertilgungskonditionen.

Zwischen 10 und 15 J. ist kein großer Unterschied.
https://hypotheken.ftd.de/rechner/ftd/top_ob.aspx?id=4&zinsfestschreibung=5
5J fangen bei 2,4 an
https://hypotheken.ftd.de/rechner/ftd/top_ob.aspx?id=4&zinsfestschreibung=10
10J fangen bei 3,3 an.
https://hypotheken.ftd.de/rechner/ftd/top_ob.aspx?id=4&zinsfestschreibung=15
15J fangen bei 3,5 an.

Wenn über 60% Beleihung kommst zahlst min. 1% mehr.
Sondertilgungen kosten bis zu 0,5%.

 

[Wasweissdennich]

5J fangen bei 2,4 an

das klingt doch gut ... 50.000 sammeln 1500/ Monat abbezahlen und ne Hütte für 130 K Euros ist bezahlt

wer will denn 15 oder 20 Jahre für nen Haus arbeiten

 

[(Bier)Kelle]

wer will denn 15 oder 20 Jahre für nen Haus arbeiten

Wer kann denn schon 1.500 pro Monat abdrücken?
Das ist irgendwie in etwa der Betrag des deutschen Durchschnittsnetto.

gruss kelle!

 

[Wasweissdennich]

Wer kann denn schon 1.500 pro Monat abdrücken?
Das ist irgendwie in etwa der Betrag des deutschen Durchschnittsnetto.

meistens baut man ja nen Haus auch nicht als Single, also entweder mit 2 Durchschnittsgehältern oder mit einem richtig Dicken

 

[DocTrax]

das klingt doch gut ... 50.000 sammeln 1500/ Monat abbezahlen und ne Hütte für 130 K Euros ist bezahlt

Da gehts nur um die Zinsbindung.
Ich denke die Wenigsten werden so einen Kredit in 5 Jahren abzahlen.

meistens baut man ja nen Haus auch nicht als Single, also entweder mit 2 Durchschnittsgehältern oder mit einem richtig Dicken

Was will ein Single auch mit einem Haus?!

 

[Wasweissdennich]

Da gehts nur um die Zinsbindung.
Ich denke die Wenigsten werden so einen Kredit in 5 Jahren abzahlen.

ja ich war da ein wenig OT...meinte ja nur auch nur für mich klingt das gut, kaum Zinsen bezahlt und ruckzuck durch mit der Nummer

Was will ein Single auch mit einem Haus?!

wenn ich Single wär würden mir da einige gute Sachen einfallen

 

[DocTrax]

ja ich war da ein wenig OT...meinte ja nur auch nur für mich klingt das gut, kaum Zinsen bezahlt und ruckzuck durch mit der Nummer

Könnte schon mal gehen, wenn das Haus billig gebaut ist und man viel EK hat.
Ich kenne Einen, er hat sein altes Haus (Altbau) verkauft und sich ein Neues, nur Einstöckiges gebaut. Er könnte den Kredit in 5 Jahren los sein.