Geldanlage Immobilien - Tipps und Diskussionen

[tripleeight]

Egal zu welchem Zeitpunkt, kann ich als Eigentümer des Hauses es verkaufen. Die Bank muss dem Verkauf in den meisten Fällen zwangsweise zustimmen. Klar, wenn ich ein mit 300.000 Euro belastetes Haus für 50.000 Euro an meinen Bruder verkaufen will und keine weiteren Sicherheiten habe, kann sie ihre Zustimmung verweigern.

Erhalte ich jedoch eine Summe, die den Restbetrag des Kredites deckt, kann die Bank nichts sagen. Klar, die vorzeitige Tilgung ist unter Umständen eingeschränkt, aber ich kann mich ja verpflichten den Kaufpreis auf ein verpfändetes Konto zu legen oder mich anderweitig mit der Bank einigen. Kreditverträge mögen variieren, aber ich habe noch nie gehört, dass eine Bank einen sinnvollen Verkauf eines Hauses blockieren kann. Meine könnte es auf jeden Fall nicht...

 

[DocTrax]

Erst behauptest Du, ich benötige die Zustimmung der Bank, weil die Besitzer meines Hauses ist. Dann sagst Du, ich brauche die Zustimmung der Bank deshalb, weil ein Käufer die Grundschuld ja meist nicht übernehmen wolle. Was denn nun?

Solche Klauseln geben eine gewisse Verfügungsgewalt. Ein Käufer wäre dumm wenn er die Grundschuld übernimmt und damit die Besicherung des Kredits eines anderen.
Es gab auch schon den umgekehrten Fall, dass die Bank ein Haus einfach versteigern ließ, ohne Zustimmung des Eigentümers.

 

[tripleeight]

Es gab auch schon den umgekehrten Fall, dass die Bank ein Haus einfach versteigern ließ, ohne Zustimmung des Eigentümers.

Den Fall würde ich mir aber mal genau ansehen wollen. Es wurden dann sicher nicht alle Raten gezahlt usw. Einfach aus einer Laune heraus kann eine Bank ja nicht dein Haus versteigern, auch wenn ich ihr einen Teil des Kaufpreises schulde. Dafür habe ich ja einen Vertrag mit denen. Und wenn ich mich daran halte, bleibt das Haus auch meins.

 

[DocTrax]

Den Fall würde ich mir aber mal genau ansehen wollen. Es wurden dann sicher nicht alle Raten gezahlt usw. Einfach aus einer Laune heraus kann eine Bank ja nicht dein Haus versteigern, auch wenn ich ihr einen Teil des Kaufpreises schulde. Dafür habe ich ja einen Vertrag mit denen. Und wenn ich mich daran halte, bleibt das Haus auch meins.

Für solche Fälle gibts schon Fachanwälte, wie der hier:
https://www.gansel-rechtsanwaelte.d...Hauseigent%FCmer-bangen-um-ihre-Immobilie.php

 

[K345601]

Das ein Käufer das ungerne macht ist klar. Das das aber zwingend ist und ich deshalb zwingend die Zustimmung der Bank zum Verkauf brauche, ist einfach falsch.

Ist zwar OT: aber Du wirst keine Grundbuchumschreibung hinbekommen, sofern Lasten eingetragen sind und die dadurch Berechtigten nicht zustimmen. Ansonsten hätte das Grundbuch ja gar keinen Sinn.

 

[marac]

Du wirst keine Grundbuchumschreibung hinbekommen, sofern Lasten eingetragen sind und die dadurch Berechtigten nicht zustimmen.

Klar geht das, die Belastungen würden in diesem Fall aber natürlich bestehen bleiben, und das wiederum wird der Käufer wohl nur in den seltensten Fällen mitmachen.

 

[Marty]

aber Du wirst keine Grundbuchumschreibung hinbekommen, sofern Lasten eingetragen sind und die dadurch Berechtigten nicht zustimmen. Ansonsten hätte das Grundbuch ja gar keinen Sinn.

Kannst Du mir eine Grundlage dafür nennen? Ich würde gerne meinen Notar verklagen, der hat das nämlich gemacht.

Marty

 

[darkkurt]

Ich hab die Immobilien-Diskussion mal ausgegliedert - ist übersichtlicher und vor allem nicht mehr OT...

 

[marac]

Ich hab die Immobilien-Diskussion mal ausgegliedert - ist übersichtlicher und vor allem nicht mehr OT...

Gute Entscheidung! Danke!
Ich fände es schade, wenn sie verschwindet, aber im Griechenland-Thread hat sie wirklich nicht viel verloren...

 

[K345601]

...

Klar geht das, die Belastungen würden in diesem Fall aber natürlich bestehen bleiben, und das wiederum wird der Käufer wohl nur in den seltensten Fällen mitmachen.

Hast natürlich recht, war aufs Schnelle etwas unglücklich formuliert ...

 

[(Bier)Kelle]

Mir geistert da eine Frage im Kopf rum.

Immobilien werden ja i.d.R. finanziert.
Da kommen über die Zeit ja recht beachtliche Zinsen zusammen, die fast immer im hohen 5stelligen Bereich anzutreffen sind, ggf. darüber hinaus gehen.

Dann war ich wegen der Altersvorsorge bei der Bank, und stellte fest, dass ich locker im 6stelligen Bereich Zinsen erwarten kann, und von der Gesamtsumme kann ich mir locker eine Immobilie leisten, so als Altersruhesitz.

Wenn ich jetzt einfach sage, die Kaltmiete, die man zahlt, entspricht den Aufwendungen für Erwerb und Unterhalt der Immobilie und den notwendigen Rücklagen, dann stell ich mal plakativ fest, dass erst sparen und dann kaufen irgendwie deutlich interessanter ist.

Stellt sich die Frage, warum das kaum einer macht, bzw. wo da bei mir der grobe Denlkfehler ist.

gruss kelle!

 

[Wasweissdennich]

Stellt sich die Frage, warum das kaum einer macht, bzw. wo da bei mir der grobe Denlkfehler ist.

stell mal die Rechnung auf dann sehn wir das ja

eventuell darin das nen normales Haus bei 200 k Euros über den Daumen gepeilt 6-7 % seines Wertes/Jahr an Kosten verursacht (inkl. Zinskosten) und man beim Anmieten einer Wohnung dann noch etwas geiziger ist und weit unter 1000 Euro kalt bleibt ?

aber auch ohne Denkfehler haben die meisten Menschen nicht die Geduld von der Entscheidung für das Haus bis Hausbesitz mehr als 10 Jahre warten zu wollen

 

[(Bier)Kelle]

stell mal die Rechnung auf dann sehn wir das ja

Naja, ich habe gerade mal andersrum gerechnet.
Aus meinen 400 € Kaltmiete kann man bei 4,5% Zinsen und 20 Jahren Laufzeit nen Kredit über 65.000 € machen. Dafür gibt es hier sogar Wohnungen in passender Größe.

Bei 7% Kosten macht das 4550 € pro Jahr, die ich zusätzlich ausgeben muss.

Lege ich die 4550 € über 20 Jahre bei 2% an, fallen da zum Schluss 117.000 € raus.
Dafür sollte man nach 20 Jahren eine adäquate Wohnung haben, ohne einen Euro Zinsen gezahlt zu haben, und die jährlichen Kosten fallen auch 1/3 niedriger aus.

gruss kelle!

Mist, Rechenfehler, die Zinsen sind ja in den 400 € mit drin.
Bleiben 3.000 € Kosten die ich anlegen kann, macht trotzdem 77.000 € nach 20 Jahren.

 

[marac]

von der Gesamtsumme kann ich mir locker eine Immobilie leisten, so als Altersruhesitz.

Sicher? Weißt du jetzt schon, was die Immobilie bis dahin kostet?
Ein Euro-Betrag, den man irgendwann aus einer Versicherung wieder herausbekommt, sieht immer toll aus, aber über den tatsächlichen Wert, den du am Ende davon hast, sagt diese Zahl alleine nicht viel aus...
Wenn ich jetzt kaufe, ist mir die Inflation egal (oder vielleicht sogar eher recht, weil meine Schulden dadurch weniger wert sind).

Zweiter Punkt: Renovierung, Umbau, Gestaltung.
Wenn du deine Traumwohnung /-haus zur Miete im Moment hast, ist das toll. Wenn es nicht so ist, würdest du vielleicht gerne hier eine kleine Wand versetzen, da ein neues Fenster, ein Gartenhäuschen wäre ganz nett, eine Terasse,...
Mal davon abgesehen, dass du für jede Maßnahme deinen Vermieter fragen musst, ist es auch ein erheblicher finanzieller (und vielleicht auch Arbeits-) Aufwand. Steckst du den in eine gemietete Immobilie? Du baust deine Bude zum Traumhaus aus, und sobald alles so weit ist, meldet dein Vermieter Eigenbedarf an? Wenn mir der Kasten gehört, kann ich daran verändern, was ich mag...

Der von Loshai genannte psychologische Punkt der Ungeduld spielt sicher auch eine Rolle. Es mag schon sein, dass der finanzielle Gesamtaufwand geringer wäre, wenn man die Immobilie zunächst 20 oder 30 Jahre lang mietet, nebenher übeschüssiges Geld anlegt und anschließend seinen Alterssitz bar bezahlen kann, aber irgendwie fühlt es sich dann doch besser an, wenn die monatlichen Raten eben nicht an einen Vermieter gehen, sondern eben in etwas eigenes gesteckt werden, auch wenn es möglicherweise nicht rational ist...

 

[komerzhasi]

... mal ganz davon abgesehen, dass 4.5% Zinsen p.a. auf diese Laufzeit vollkommen utopisch sind. Zumal wir von einem "Sparplan" reden.

 

[(Bier)Kelle]

Wenn ich jetzt kaufe, ist mir die Inflation egal (oder vielleicht sogar eher recht, weil meine Schulden dadurch weniger wert sind).

Naja, nicht wirklich.
Die ganzen Unterhaltskosten steigen ja auch fleißig mit der Inflation.

Zweiter Punkt: Renovierung, Umbau, Gestaltung.

Lass mal solche weichen Faktoren raus, weil da kann man alles mögliche gegeneinander aufrechnen...

... auch wenn es möglicherweise nicht rational ist...

Und genau das "nicht rationale" hätte ich ja gerne mal mit Fakten belegt oder widerlegt.

... mal ganz davon abgesehen, dass 4.5% Zinsen p.a. auf diese Laufzeit vollkommen utopisch sind. Zumal wir von einem "Sparplan" reden.

Ich weiß zwar nicht, wie Du auf Sparplan kommst, wenn ich ausgerechnet habe, dass ich für meine Kaltmiete nen Kredit von 65.000 € über 20 Jahre bei 4,5% finanzieren kann.
Ist irgendwie nen Zinssatz, den meine Kollegen haben.

gruss kelle!

 

[paymymail]

Brauch man an sich ja gar nicht viel rechnen. Umso näher die Kaltmiete an den Unterhaltskosten ist desto eher ist klar, dass sich Sparen mehr lohnt als Leihen. Zinsen kriegen ist eben lohnenswerter als Zinsen zahlen. Dinge wie Wertentwicklung der Immobilie bzw. der Geldanlage und Inflation mal aussen vor gelassen.
Ob sich die Unterhaltskosten so einfach darstellen lassen ist aber fraglich. Eine 70m² Wohnung mag auf dem Lande 65.000€ kosten. In der Stadt vielleicht 150.000€. Doch sind 70m² in der Stadt enorm viel teurer im Unterhalt? Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Renovierungs/Instanthaluntgskosten sollten relativ ähnlich sein.
Und da mit diesen Unterhaltskosten die Rechnung steht und fällt sollte man eher mit realistischen Kosten pro m² für die jeweilige Objektsart kalkulieren, unabhängig vom Marktwert.

 

[DocTrax]

Naja, ich habe gerade mal andersrum gerechnet.
Aus meinen 400 € Kaltmiete kann man bei 4,5% Zinsen und 20 Jahren Laufzeit nen Kredit über 65.000 € machen. Dafür gibt es hier sogar Wohnungen in passender Größe.

Da bleiben nach 20 Jahren noch 4737,80 übrig, mal abgesehen von den Kreditgebühren. Zinsen hast bis dahin 35355,57 gezahlt.
Bei gleichen Konditionen bist den Kredit nach weiteren 12 Monaten los. 35455,41 Zinsen hast dann dafür gezahlt.

Es gibt aber keine festen Zinsen über 20 Jahre, allenfalls für 10 Jahre, aber dann müssten sie auch noch etwas höher liegen.
Nach 3, 5 oder 10 Jahren werden die Zinsen neu festgelegt und bleiben dann flexibel.
Ist fast wie Roulette.
Jetzt mal angenommen man entscheidet sich den Euro zu verteidigen und setzt die Zinsen tatsächlich auf 10%-15%, um die überschüssige Liquidität einzusammeln, was dann?

 

[paymymail]

Bei der KfW sind Zinsbindungen von 15 Jahren sehr geläufig und auch andere Banken bieten 15 Jahres Konditionen mit kleinem Aufschlag an. Die letzten 5 Jahre kann man entweder auf niedrige Zinsen hoffen, die Restschuldt ist dann ja auch entsprechend gering oder aber mit Bausparverträgen absichern (wenn man nach den 15 Jahren vielleicht nicht so viel nebenher gespart hat um die Restschuld gleich zu tilgen).
Warum sollten die Zinsen nach 3, 5 oder 10 Jahren "festgelegt" werden und dann bleiben sie aber "flexibel"? Das ergibt irgendwie keinen Sinn. Entweder man schreibt sie fest, oder lässt sie variabel.

 

[DocTrax]

Warum sollten die Zinsen nach 3, 5 oder 10 Jahren "festgelegt" werden und dann bleiben sie aber "flexibel"? Das ergibt irgendwie keinen Sinn. Entweder man schreibt sie fest, oder lässt sie variabel.

Stimmt, es kommt auf den Vertrag an. 3, 5 und 10 Jahre sind die drei Standardmodelle, die zum Vergleich benutzt werden. Je länger die Zinsbindung ist, desto höher wird natürlich der Anfangszinssatz.

20/5 kosten 3,5%
20/10 kosten 4,3%
Wie hoch sind denn die Zinsen bei einer 15-jährigen Bindung in Preisklasse A?
Ich schätze mal zw. 5% und 7%.
https://www.kfw-mittelstandsbank.de...51_Risikogerechtes_Zinssystem_Anlage__EKN.pdf

Warum sollten die Zinsen nach 3, 5 oder 10 Jahren "festgelegt" werden und dann bleiben sie aber "flexibel"? Das ergibt irgendwie keinen Sinn. Entweder man schreibt sie fest, oder lässt sie variabel.

Für die Bank macht das schon Sinn, weil sie auch nicht weiß wie hoch ihre Refinanzierungskosten in 10 Jahren sind.

Wenn die Zinsbindung wegfällt kann man als Verbraucher meistens das ganze Darlehen tilgen oder einen neuen Vertrag machen.
https://de.wikipedia.org/wiki/Zinsbindungsfrist