Nebenkostenabrechnung - Mietrecht

[Helldoor]

Hallo @ll,

heute habe ich meine erste Nebenkostenabrechnung erhalten und war ziemlich erschrocken, dass ich schon für 4,5 Monate (15.02. - 30.06.) 195 € nachzahlen soll.
Jetzt habe ich mir die Rechnung mal genauer angeschaut und folgende Punkte sind aufgelistet:

• Frischwasser inkl. Schmutzwasser u. MwSt.
• Müllgebühren
• Grundsteuer Anteil
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung
• Strom Treppenhaus
• Heizkosten und Warmwasser

Im Mietvertrag steht:

Zusätzlich zur Miete bezahlt der Mieter für Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr (weitere Betriebskosten hier eintragen)____________ (nichts eingetragen) eine Vorauszahlung in Höhe von 120€ monatlich.

Bei meiner Internetrecherche bin ich darauf gestoßen:

Bei den 14 „kalten” Betriebskostenarten kommt es aber entscheidend auf den Mietvertrag an. Ist hier vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Miete noch Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr zu tragen hat, muss er diese drei Kostenarten zahlen, aber nicht mehr. Unwirksam sind Generalklauseln, wie zum Beispiel „Der Mieter trägt alle Nebenkosten” oder „Der Mieter zahlt alle Hausgebühren”. Bei derartigen Klauseln muss der Mieter überhaupt keine Betriebskosten zahlen.

Anders wird dies bewertet, wenn im Mietvertrag bei der Liste der denkbaren Betriebskostenarten einzelne Kosten angekreuzt werden. Dann sind auch nur genau diese angekreuzten Kosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart.

Leider weiß ich aber nicht, wie aktuell dieser Artikel ist, bei wer-weiß-was gibt es eine ähnliche Aussage von 2008.

Jetzt habe ich meine Maklerin angerufen -habe ihr schließlich genug bezahlt - und sie gefragt. Sie meint, es sei ganz normales und übliches Verfahren, die Grundsteuer, Versicherung,... auch ohne spezielle Erwähnung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.

Jetzt bin ich mir nicht sicher, was stimmt und wie ich weiter verfahren soll. Es ist schon ziemlich krass, dass damit die Nebenkosten 35% höher ausfallen (43€ mehr pro Monat!!!) als erwartet.

Weiß jemand von euch hier Bescheid?
Vielen Dank für eure Antworten,
Helldoor

 

[Arusiek]

Also grundsätzlich kenne ich das auch nicht anders, als das alle Betriebskosten auf den/die Mieter umgelegt werden. Evtl. solltest du mal beim Mieterschutzbund oder einem Anwalt nachfragen, die können dir das sicher sagen. Die Frage ist halt ob du dich deswegen auf einen evtl. Rechtstreit mit deinem Vermieter einlassen willst...

Es ist schon ziemlich krass, dass damit die Nebenkosten 35% höher ausfallen (43€ mehr pro Monat!!!) als erwartet.

Dein Vermieter muss dir auf Nachfrage die Kosten nachweisen.
Die Sache ist aber, daß viele Vermieter die Nebenkosten recht niedrig ansetzen um die Wohnung insgesamt preislich atraktiver erscheinen zu lassen.
Da kannst du aber wenig gegen machen.

Gruß Aru

 

[komerzhasi]

Vielleicht solltest Du beim Mieterbund oder einem Anwalt nachfragen.

Ich weiss aus eigener Erfahrung als Verwaltungsbeirat in unserem Haus, dass solche Streitfälle grenzwertig sind.

 

[(Bier)Kelle]

Ist denn erkennbar, wo diese 195 € herkommen?

Mieterbund und Anwalt schön und gut, wenn Du 190 € wegen Wasser zahlen musst, ist der Rest relativ irrelevant.

gruss kelle!

 

[baffi]

Hallo Helldoor,

ich habe in den letzten Jahren beruflich sehr viel mit Nebenkostenabrechnungen zu tun gehabt. Nach diesen Erfahrungen kann ich sagen, dass die von Dir aufgeführten Kosten allesamt zu den "normalen" Nebenkosten gehören.

Ich kann nicht ausschließen, dass es eine Rechtsprechung gibt, die die Aussage des von Dir zitierten Posts stützt. Andererseits gehe ich davon aus, dass die hier fehlenden Posten Grundsteuer/Gebäudeversicherung/Hausstrom sicherlich den kleinsten Teil Deiner Abrechnung ausmachen.

Die Tatsache, dass die Nachzahlung recht hoch ist kann auch darin begründet sein, dass ein nicht unwesentlicher Teil der Mietdauer in der "Heizperiode" lag und somit ein "Ausgleich" durch die heizärmeren Monate nicht stattgefunden hat.

Eine Beurteilung der Höhe von Nebenkostenvorauszahlungen (wenn Heizkosten enthalten sind) sollte deshalb immer erst nach einem Jahr stattfinden.

Allerdings muss ich auch die Einschätzung von Arusiek bestätigen, nach der einige Vermieter ihre Nebenkosten gern absichtlich "kleinrechnen".

Stellen für weitere tatkräftige Hilfe wurden ja schon genannt.

Gruß

baffi

 

[Helldoor]

Ist denn erkennbar, wo diese 195 € herkommen?

Jein, hinter jedem aufgelisteten Punkt steht ein Betrag.
Nachprüfbar ist nur der letzte Punkt "Heizung & Warmwasser" - hier liegt die Rechnung bei. Ich hätte für die anderen Beträge sowieso Einzelrechnungen bzw. -auflistung angefordert, doch jetzt frage ich mich eben: Wenn ich das gar nicht bezahlen muss, weil es nicht im Vertrag steht, dann brauche ich auch keine Rechnung anfordern, oder?

Mieterbund und Anwalt schön und gut, wenn Du 190 € wegen Wasser zahlen musst, ist der Rest relativ irrelevant.

Und die Grundsteuer mit Versicherungen sind halt ca. 220€....


Ich finde das gesamt einfach ärgerlich, weil wir eigentlich nicht mehr als 550€/M für Miete ausgeben wollten. Dann war die Wohnung 600€ und wir ham gesagt "naja, ok". Dann hieß es Strom müssen wir noch extra bezahlen sonst wär alles drin. Und dass es jetzt nochmal 40€ pro Monat zusätzlich sind, geht einfach nicht. Dann müssen wir uns ab morgen nach ner neuen Wohnung umschauen. Und dazu ist eigentlich keine Zeit da...

 

[baffi]

Und die Grundsteuer mit Versicherungen sind halt ca. 220€....

220,00 € Versicherung und Grundsteuer? Für eine Wohnung und nicht mal ein halbes Jahr? Das erscheint mir in der Tat recht hoch.

Die Rechungen würde ich auf jeden Fall anfordern, auch wenn Du vielleicht gegen die Zahlung vorgehen willst. Wenn die prüfenden Stellen (Mieterbund, Anwalt) mehr Informationen haben, kann das jedenfalls nicht schaden.

Gruß

baffi

 

[Marty]

220,00 € Versicherung und Grundsteuer? Für eine Wohnung und nicht mal ein halbes Jahr? Das erscheint mir in der Tat recht hoch.

Habe ich auch. Kommt halt auf Grundstücksgrösse etc. an.

Jetzt habe ich mir die Rechnung mal genauer angeschaut und folgende Punkte sind aufgelistet:

• Frischwasser inkl. Schmutzwasser u. MwSt.
• Müllgebühren
• Grundsteuer Anteil
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung
• Strom Treppenhaus
• Heizkosten und Warmwasser

Die Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter. Das bedeutet aber nicht, dass das IMMER so ist. Was der Vermieter umlegen möchte, muss er explizit im Mietvertrag erwähnen. Wenn Müllgebühren etc. nicht ausdrücklich im Mietvertrag stehen, dann ist auch nichts mit Umlegen auf den Mieter.

Jetzt bin ich mir nicht sicher, was stimmt und wie ich weiter verfahren soll.

Mieterverein oder Anwalt fragen...

Gruss
Marty

 

[baffi]

Habe ich auch. Kommt halt auf Grundstücksgrösse etc. an.

Klar kommt das darauf an . Aber bei einer Wohnung, die warm ca. 600,00 € kostet?

 

[Marty]

Klar kommt das darauf an . Aber bei einer Wohnung, die warm ca. 600,00 € kostet?

Ich bezahle für eine Wohngebäudevers. 400 Euro im Jahr mit allem drin für ein Haus mit 120qm. Grundabgaben sind auch ca. 400 Euro im Jahr. Summe 800 Euro. Wenn ich jetzt darin zwei Wohnungen einrichte mit jeweils 60qm, dann sind das 200 Euro pro Halbjahr pro Wohnung.

Marty

 

[baffi]

Ja. Gut gerechnet. Meist sind aber Mietwohnungen nicht in Einfamilienhäusern untergebracht. Und die Kosten für Grundbesitzabgaben und Versicherungen steigen nicht unbedingt pro qm.

Ein bisschen wundere ich mich aber auch über die 400,00 € für Grundsteuern im Jahr bei Dir. Sicher, dass da nicht auch Müllgebühren enthalten sind? Oder Wasser/Abwasser?

 

[Helldoor]

Wenn ich jetzt darin zwei Wohnungen einrichte mit jeweils 60qm, dann sind das 200 Euro pro Halbjahr pro Wohnung.

Marty

Ok, aber jetzt sind es für 4,5 Monate 220€.
Das wären in 6 Monaten über 290€! Das sind beinahe 50% mehr.....

Vielleicht liegt es daran, dass unten im Haus ein Restaurant ist und daher die Feuer-,.... versicherungen höher sind. Aber das darf der Vermieter nicht auf die Mieter abwälzen sondern nur auf das Restaurant!!!

 

[ewin12000]

Ich weiß nicht, ob du es selbst bereits gefunden hast, aber das scheint für dich sehr Interessant zu sein.

https://www.focus.de/immobilien/mieten/nebenkosten/mietnebenkosten_aid_15082.html

 

[Helldoor]

... das scheint für dich sehr Interessant zu sein.

Dankeschön, auch sehr interessant.
Ich weiß inzwischen, dass die Grundsteuer und so weiter zu den Betriebskosten gehört.
Mein Problem liegt darin, dass im Mietvertrag nichts von Betriebskosten steht. Nicht direkt, nicht indirekt, nicht als Hinweis auf §soundso. Gar nicht.
Nur das, was ich im ersten Beitrag zitiert habe....

 

[Arusiek]

Habe ich auch. Kommt halt auf Grundstücksgrösse etc. an.

Ich hab ehrlich gesagt immernoch noch nicht verstanden nach was sich die Grundsteuer berechnet

Ich war dann eigentlich eher positiv überrascht weil ich mit mehr gerechnet hab'.

@Topic... Wie schon geschrieben wurde, geh am besten zum Mieterschutzbund und lass dich ordentlich beraten. Vertragsrecht kann unheimlich kompliziert sein *ausErfahrungsprech*

Gruß Aru

 

[(Bier)Kelle]

Achja, und mal die anderen Bewohner fragen, ob sie für den Zeitraum ne ungewöhnlich hohe Nebenkostenabrechnung hatten, oder ob diese Höhe Standard ist.

Damit man einfach mal ein Gefühl für die Höhe der Kosten bekommt.

gruss kelle!

 

[(Bier)Kelle]

Ich habe jetzt eine etwas diffizile Angelegenheit...

Wahrscheinlich wurden bei Bauarbeiten vor über einem Jahr die Fußbodenheizung in meinem Bad beschädigt.

Die Mieterin unter mir hat ne feuchte Decke, wir mussten öfters bei der Heizung Wasser nachfüllen, also die Indizien sind klar.

Der Verbrauch der Heizung wird über Wärmemengenmesser in Zu- und Ablauf ermittelt und verrechnet.

Wenn nun das Wasser in der Decke versickert ist, kann die Abrechnung ja nicht stimmen.

Wie kriegt man das jetzt klar, wo man sich einigen könnte?

gruss kelle!

 

[Marty]

Wenn nun das Wasser in der Decke versickert ist, kann die Abrechnung ja nicht stimmen.

Das wäre so, aber um wieviel Wasser dürfte sich das da handeln? Doch keine Kubikmeter, oder?

Wie kriegt man das jetzt klar, wo man sich einigen könnte?

Mit wem einigen? Mit einem anderen Eigentümer oder mit dem Vermieter? Und worüber einigen?

Marty

 

[(Bier)Kelle]

Das wäre so, aber um wieviel Wasser dürfte sich das da handeln? Doch keine Kubikmeter, oder?

Keine Ahnung.
Da es ja schön warmes Wasser war, dürfte ein Teil ja eher verdunstet sein, anstatt in die Decke zu sickern.

Und worüber einigen?

Naja, ggf. Berichtigung der Nebenkostenabrechnung, weil die Abrechnung ja nicht den wirklichen Verbrauch widerspiegelt.

gruss kelle!

 

[Marty]

Keine Ahnung.
Da es ja schön warmes Wasser war, dürfte ein Teil ja eher verdunstet sein, anstatt in die Decke zu sickern.

Ich habe auch keine Ahnung, kann mir aber vorstellen, dass ein paar Liter eigentlich reichen würden, um nach unten durchzukriechen. Wieviel musstest Du denn nachfüllen?

Naja, ggf. Berichtigung der Nebenkostenabrechnung, weil die Abrechnung ja nicht den wirklichen Verbrauch widerspiegelt.

Versteh ich nicht. Wenn doch am Eingang und Ausgang gemessen wird, dann hat man doch den Verbrauch.

Marty