Wohnung kaufen oder mieten

[Dexter1983]

Hallo,

bei meinen Freunden ist grad der große Boom ausgebrochen umbedingt eine Wohnung zu kaufen und diese dann zu vermieten und somit den Kredit dafür abzubezahlen.
Keiner will mehr mieten, das wäre ja so eine "Geldverschwendung". Ich habe mir darüber noch nie gedanken gemacht, ich bin glücklicher, ungezwungener Mieter einer kleinen Wohnung in der Innenstadt. Ich finde das fühlt sich freier an zu mieten, als zu kaufen.

Wer weiß ob ich im Alter in dieser Wohnung leben möchte bzw. wer weiß ob ich dann überhaupt noch in dieser Stadt wohne?

Was meint ihr? Mietet ihr oder kauft ihr
VG Dexter

 

[k491]

Wenn man ausreichend Eigenkapital mit einbringen kann, sollte man einen Kauf schon in Erwägung ziehen. Wohnungen sind gegenüber Häusern oftmals günstiger und man kann aktuell auch recht günstig finanzieren.

Dennoch, natürlich zahlt man einen riesen Haufen Zinsen bei so einer Immobilienfinanzierung. Allerdings zahlt man die auch bei der Miete, denn der Eigentümer hat in vielen Fällen selbst eine Finanzierung für seine Objekte am laufen und so gehen viele Mieteinnahmen zu großen Teilen an die Banken.

Recht hast Du, sofern man ein unentschlossener Typ ist der alle paar Jahre seinen Wohnort wechselt. In so einem Fall ist es natürlich schwer zu planen. Jedoch wird man doch mit den Jahren irgendwann einmal sesshaft, gründet eine Familie usw, da kann selbstgenutztes Wochneigentum (mal unabhängig von der Kostenfrage) enorme Vorteile mit sich bringen.

Ich persönlich würde zum kaufen raten, da man nach der Finanzierung etwas eigenes hat - was man danach noch immer verkaufen kann. Wenn man eine Immobilie nicht verfallen lässt, hat man somit auch im Alter einen gewissen Wert in dem man leben kann, oder durch Verkauf im Alter liquide bleibt. Pflegeheime sind teuer und vermutlich möchte keiner seinem Nachwuchs irgendwann mal finanziell zur Last fallen. Wobei es da natürlich auch andere Möglichkeiten der Vorsorge gibt. Man muß bei Finanzdienstleistungen nur immer sehr vorsichtig sein, durch Gebühren und Inflation werden die Kunden schnell übervorteilt, ohne das sie es jemals merken.

 

[Wasweissdennich]

zum kaufen ist es schon zu teuer, da werden gerade durch billiges Geld Blasen aufgepustet die irgendwann platzen und dann wird es irgendwann noch mal günstiger

ansonsten sollte man zum Vermieten kaufen und selbst zur Miete wohnen, durch die vielen Kosten die man steuerlich geltend machen kann ist das günstiger

 

[k491]

zum kaufen ist es schon zu teuer, da werden gerade durch billiges Geld Blasen aufgepustet die irgendwann platzen und dann wird es irgendwann noch mal günstiger

ansonsten sollte man zum Vermieten kaufen und selbst zur Miete wohnen, durch die vielen Kosten die man steuerlich geltend machen kann ist das günstiger

Wenn man eine Immobilie als Spekulationsobjekt betrachtet und somit den bestmöglichen An- u. Verkaufstermin sucht, ist man am Aktienmarkt wohl besser aufgehoben

Das ganze Finanzsystem ist doch schon längst eine riesige Blase die irgendwann platzen muß, jedoch wird mit allen Mitteln versucht das hinauszuzögern. Ausser zur Finanzierung einer Immobilie (weil es da für viele kaum anders möglich ist) würde ich jedem ganz klar davon abraten; Finanzdienstleistungen jedweder Art in Anspruch zu nehmen.

Dein Vorschlag zur Vermietung des Eigentums um selbst Mieter zu bleiben halte ich für gewagt. Das kann gut funktionieren, jedoch ist dies mit zahlreichen Risiken verbunden (wie so vieles im Leben). Wenn Dein Mieter im schlimmsten Fall mal seine Zahlungen einstellt, dauert es viele Monate; bevor Du ihn da aus der Wohnung bekommst. Der Mietausfall von der Räumungsklage bis zur vollstreckten Zwangsräumung kann Dir in dem Fall schnell das Genick brechen.
Für sowas sollte man schon ein Mehrparteien-Haus in Betracht ziehen um das Risiko eines Totalausfalls etwas zu senken, was bei Wartung u. Instandhaltung dann aber wieder aufwändiger ist.

 

[Drangi]

Als Anlageobjekt ist eine Immobilie für mich immer eine gute und sichere Entscheidung.
Ich würde allerdings im besten Falle versuchen ein Mehrfamilienhaus finanziert zu bekommen. Sie haben eine im Vergleich sehr hohe Rendite bis zu 10% und mehr und amortisieren sich im besten Fall nach ungefähr 15 Jahren, soweit ich mich da bisher informieren konnte. 20% Eigenkapital sollten vermutlich aber schon vorhanden sein, um überhaupt ein Bankengespräch zustande zu kriegen.

Gerade in größeren Städten steigt die Wohnungsknappheit aufgrund der Urbanisierung immer weiter voran und Mieter sollten nicht all zu schwer zu finden sein. Die Immobilie kann gut mit den Mietzahlungen finanziert werden, jedoch sollten Rücklagen vorhanden sein, um auftretende Mietausfälle jederzeit kompensieren zu können. Hier zeigt sich auch ein großer Vorteil eines Mehrfamilienhauses. Mietausfälle werden hier ebenfalls durch Mietzahlungen anderer Miet-Parteien aufgefangen.

 

[Wasweissdennich]

Dein Vorschlag zur Vermietung des Eigentums um selbst Mieter zu bleiben halte ich für gewagt. Das kann gut funktionieren, jedoch ist dies mit zahlreichen Risiken verbunden (wie so vieles im Leben). Wenn Dein Mieter im schlimmsten Fall mal seine Zahlungen einstellt, dauert es viele Monate; bevor Du ihn da aus der Wohnung bekommst. Der Mietausfall von der Räumungsklage bis zur vollstreckten Zwangsräumung kann Dir in dem Fall schnell das Genick brechen.
Für sowas sollte man schon ein Mehrparteien-Haus in Betracht ziehen um das Risiko eines Totalausfalls etwas zu senken, was bei Wartung u. Instandhaltung dann aber wieder aufwändiger ist.

Wie immer im Leben muss man 1. wissen was man tut 2. das Risiko streuen und 3. den Weg genießen 4. nicht zu viel bezahlen....

Die erstbeste Wohnung zu kaufen, ohne Ahnung von der Sache, zum vermieten, wird schief gehen ja

sich ernsthaft damit beschäftigen, 100 Wohnungen anschauen, nicht mehr als angemessen bezahlen und dann 10 (möglichst kleine) Wohnungen oder mehr kaufen wird auch Erfolg bringen

 

[Maik]

Das meiste wurde schon zkizziert. Ich würde als weiteres Kaufkriterium noch den Lebenszyklus eines Objektes in Betracht ziehen. Die Wahl des Objektes spielt eine enorm wichtige Rolle. Damit meine ich unter anderem, den Blick in die Zukunft (demographisch, typologisch, vielleicht sogar kulturell, innovativ,...), der derzeitige Zustand (Wie sieht die Energiebilanz aus?, falls das Gebäude saniert wurde, wie wurde das Gebäude saniert?) und weiteres...

 

[Marty]

Und bei der Vermietung immer noch im Hinterkopf haben: Die Miete ist nicht rein dafür zu verwenden, um einen Kredit bei der Bank abzuzahlen. Man muss auch noch beachten, dass man ja irgendwann auch mal sanieren muss. Renditen von 6% oder mehr errechnen sich meist nur, indem man Kaufpreis durch Mieteinnahmen teilt. Sämtliche Erhaltungskosten werden da erstmal anscheinend ignoriert.

Kaufen würde ich nur nach Lage: Alles andere ist erstmal egal. Man kann ein Haus neubauen, ein Grundstück versetzen kann man nicht.

 

[Drangi]

Rücklagen müssen immer vorhanden sein, wobei ohne Rücklagen im Umkehrschluss wohl auch keine Bank finanzieren würde. 10% der Mieteinnahmen sind im besten Falle in der Rücklage (mit zusätzlicher Verzinsung auf der Bank - wobei das gerade ja auch kaum noch was bringt). Die Renditen sind sicherer als die meisten anderen spekulativeren Renditen anderer Anlagen. Nettorenditen von 5% finde ich persönlich als sichere Anlage im Verhältnis sehr hoch, auch wenn einiges mir vorliegendes Infomaterial da anderer Meinung ist.

Ich würde auch nach Lage kaufen und im besten Fall einen Neubau aufstellen.

 

[Marty]

Ich will da jetzt nicht ins Detail gehen, aber:

Einen Neubau vermietet man heute mit 5-6% Bruttorendite.

Wohnung: 200.000 Euro
Bruttomiete: 12.000 Euro/Jahr
Alleine für Instandhaltung kann man schon mal knapp 3.500 Euro zurücklegen.
Rechnen wir mal ganz freundlich mit 3% Zinssatz (langfristig müsste man mehr rechnen), wären weitere 6.000 Euro an Zinsen weg.
Dann noch ein paar kleine nicht umlegbare Nebenkosten: Vermieter-Rechtsschutz, Verwalter etc. für knapp 500 Euro (Jahr)

Und am Ende bleiben 1% Nettorendite. Davon zahlt man dann Steuern und Tilgung. Aber auch nur, wenn die Wohnung immer schön solvent vermietet ist.

Deshalb geraten viele schon bei kurzem Leerstand in finanzielle Probleme.

 

[Muckifanten]

Also ich hatte mal zu viel Geld und hab jetzt eine vermietete Eigentumswohnung in Thüringen und eine in Sachsen Anhalt und hier in Berlin wohne ich aber zur Miete

 

[k491]

Also ich hatte mal zu viel Geld und hab jetzt eine vermietete Eigentumswohnung in Thüringen und eine in Sachsen Anhalt und hier in Berlin wohne ich aber zur Miete

Wie kommt es, dass die Immobilien geographisch so verstreut sind? War dies eine gezielte Entscheidung?

 

[Drangi]

Ich will da jetzt nicht ins Detail gehen, aber:

Einen Neubau vermietet man heute mit 5-6% Bruttorendite.

Bisher habe ich mich immer nur über Mehrfamilienhäuser informiert und nur einige laienhafte Rechnungen zu gemacht, da mir wie du siehst zu viel Wissen darüber fehlt. Dein Beispiel ist aber klar verständlich und ich bin etwas irritiert, da ich dir das abnehme und beim sonstigen Infomaterial mir diese Rechnungen dann doch sehr schwammig vorkamen.

Ich habe daher gerade mal ein paar Zahlen nachgerechnet und mit dem Mietspiegel verglichen und komme sogar nicht mal auf 5% Bruttorendite (3 Beispiele über Immobilienscout24)

Zb. hier

Vielleicht bin ich auch von solchen Beispielen geblendet, wo knapp 10% Rendite versprochen werden. Wobei hier natürlich noch ein ganzer Verwaltungsapparat mit dran hängt und bezahlt werden muss.

Vielleicht verfolge ich einfach weiter die eigene gastronomische Selbständigkeit, da kenne ich mich etwas besser aus.

 

[darkkurt]

Da das Ganze ja in Richtung Anlage tendiert "Politik, Steuern und Finanzen"

 

[danilo123]

Also ich hatte 3 Eigentumswohnungen bis vor kurzen noch und ich muss sagen es lohnt nicht. Es gibt zu viele schwarze Schafe unter den Mietern und am Ende rennt man seiner Miete hinterher.

Als Fazit kann ich sagen ich habe das Geld was ich reingesteckt habe für Kauf, Grunderwerbssteuer, Notar, Renovierungen, Anwaltskosten, Beräumungen der Wohnung etc nach dem Verkauf wieder rein. Am Ende ist es ein tolles 0 Summenspiel wobei ich sagen muss das ich stressfreier gelebt hätte wenn ich das Geld für die Wohnungen zu 0,1% angelegt und in der Zeit die man opfert Paidmails mit 0,2 Cent geklickt hätte.

 

[Photon]

bei meinen Freunden ist grad der große Boom ausgebrochen umbedingt eine Wohnung zu kaufen und diese dann zu vermieten und somit den Kredit dafür abzubezahlen.
[...]
Was meint ihr? Mietet ihr oder kauft ihr

Vielleicht noch ein Beitrag von mir dazu. Ich habe mich vor Kurzem auch damit beschäftigt und hatte ähnliche Gedankenspiele.

Für mich wäre da nur ein neu gebautes Haus in Frage gekommen. Einfach deshalb, weil hier das Risiko sinkt, irgendwas ausbessern zu müssen. Außerdem besteht noch Nachbesserungspflicht der Baufirmen im Falle des Falles. Das Haus sollte in guter Lage sein, um möglichst viele Mietinteressenten anzulocken. Einerseits ruhig, aber auch zentral und verkehrstechnisch gut angebunden. Und natürlich modern ausgestattet, also lichtdurchflutete Räume, Tiefgaragenparkplatz, Kabelanschluss oder Gemeinschaftsantennte (-schüssel). So grob gesagt. Habe da auch was gefunden. Etwa 110 qm, 4 Zimmer, 2 Bäder. Ideal für eine Familie. 430.000 Euro. Plus Tiefgaragenplatz: 30.000 Euro, also 460.000 Euro. Zuzüglich Notar und Steuer.

Nun, für diesen Preis baut man außerhalb von Berlin 2 Häuser. Und hat das Land, die Steuern und den Notar mit drin. Ob da nun noch ein Makler dazwischen ist oder nicht, hat mich nicht mehr interessiert, weil ich diese Summe nicht mal aufbringen könnte, wenn ich 2 Leben zum Abzahlen hätte. Also nur was für Bayern und Schwaben, Chefärzte, Lottogewinner und Mafiosi. Aber selbst wenn ich das Geld hätte, wird es vermutlich nicht einfach sein, so eine Wohnung für 2000+ Euro zu vermieten. Nicht, dass sie es womöglich nicht wert wäre, aber wer kann sich schon eine so hohe Miete leisten? Und der, der es kann, der kauft vermutlich eher.

Je weiter weg man vom Stadtzentrum kommt, je beschissener die Lage und desto älter das Haus, desto günstiger der Preis. Am Stadtrand eine Plattenbauwohnung zu rund 90qm bekommt man schon für 90.000 Euro. Ohne Parkplatz. Die Lage ist zwar auch ruhig, aber dafür gurkt man auch womöglich morgens und abends quer durch die Stadt zur Arbeit. Und wenn man das in Kauf nimmt, dann kann man auch noch ein paar Kilometer weiter auswärts schauen und sich ein neues Haus für 130.000 oder 200.000 bauen. Dann hat man auch eine Garage, Grundstück und hat alles Eigentum.

Zum Punkt, andere die eigene Wohnung abzahlen zu lassen, wurde ja schon einiges gesagt. Meine Eltern hatten auch ein Apartment, das sie vermietet hatten. Also ich kann nur bestätigen, dass es einem Glücksspiel gleich kommt. Man sieht den Leuten nicht an, ob sie liquide sind oder nicht. Ein Mieter kam mit 7er BMW und feinstem Zwirn, hat aber alles in allem 3 Monate Miete gezahlt und dann fast 9 Monate umsonst gewohnt (eigentlich 12 Monate, wenn man die Mietkaution da raus rechnet). War auch unser Fehler, weil wir uns haben verarschen lassen. Aber bis so eine Räumungsklage durch ist, vergeht einige Zeit. Die Zeit muss man aus eigener Tasche überbrücken können. Gut für den, der die Wohnung nicht mehr abzahlen muss, aber wenn Du darauf angewiesen bist, dass ein anderer pünktlich zahlt, erhöht sich Dein Risiko. Wenn Du die Wohnung auch noch möbliert vermietest, kann es auch gut passieren, dass der Mietnomade dann vor lauter Wur die Möbel zerstört. Das klagst Du zwar bei ihm ein, aber da er offiziell nichts besitzt und der BMW samt Zwirn nur gemietet/geleast ist (und diese Firmen auch ihrem Geld hinterher rennen), sieht es sehr schlecht aus, da was wieder zu bekommen. Selbst wenn Du einen Titel gegen jemanden hast, dann ist der erstmal auch nur Papier und das ist geduldig.

Und noch eine Sache kommt hinzu. Eine Eigentumswohnung hat immer Privateigentum und Gemeinschaftseigentum. Wie etwa der Hausflur, die Fassade, das Dach, ... Meist werden auch die Nebenkosten auf alle gleichmäßig umgelegt. Wenn also jemand besonders viel Müll produziert, das Licht im Hausflur immer brennen lässt, alle anderen eine pinkfarbene Fassade oder einen Kabelanschluss statt einer Schüssel haben wollen, ... wirst Du immer mit zur Kasse gebeten. Man muss hier also mehr Rücklagen bilden als bei einem Eigenheim.

Der einzige Vorteil, dem ich der Eigentumswohnung zugestehe ist, dass sie meist in besserer Lage ist als ein Haus. Also in der City, Arbeitsplatznähe und verkehrsgünstig. Das ist meist bei einem Haus nicht der Fall.

Zusammengefasst würde ich sagen, dass es sicherlich eine Möglichkeit ist, sich Eigentum zu schaffen, wenn man andere die Miete zahlen (und damit den eigenen Kredit abzahlen) lässt. Aber man sollte sich schon der Risiken bewusst sein. Wenn man nämlich insolvent wird, kommt das Eigentum unter den Hammer. Und dann geht es zu einem wesentlich geringeren Preis weg, als Du bezahlt hast. Dann kann es Dir im schlimmsten Fall passieren, dass Du noch 1 oder 2 Jahre Schulden abbezahlst ohne eine Wohnung zu haben - einfach, weil die Restschuld zu gering für eine Privatinsolvenz ist und Du aber noch den Bankkredit hast. Dann würde ich eher empfehlen, selbst in der Wohnung zu wohnen. Erstens ist sie dann schwerer pfändbar und zweitens zahlst Du den Kredit für Dein Eigentum ab und bist nicht von der Zahlungswilligkeit anderer abhängig.

Und vielleicht noch ein Punkt: Wenn Du jetzt schon darüber nachdenkst, was wohl in einigen Jahren ist und wohin es Dich womöglich verschlägt, dann lass es sein. So eine Immobilie bindet Dich mehr oder weniger stark an einen bestimmten Ort. Deswegen heißt sie auch "Immobilie". Klar kann man die verkaufen und sich eine neue kaufen. Aber erstens fallen immer Kosten an und zweitens ist ein Verkauf aus persönlichen/beruflichen Gründen meist ganz beschissen, weil man unter Zeitdruck steht. Man hat oft nicht die Zeit, auf einen Käufer zu warten, der einen guten Preis zu zahlen bereit ist. Wenn man es dann relativ schnell verkaufen muss, weil man in einem oder 2, 3 Monaten woanders einen Job hat und dort dann was neues gekauft haben und umgezogen sein muss, erzielt man fast nie den besten Preis. Und umgekehrt findet man auch selten in so kurzer Zeit ein passendes neues Heim.

Ist halt sehr von der persönlichen Situation abhängig, meine ich.

 

[soloudz]

Sehr gut zusammengefasst!
Ich denke letztlich auch dass man bedenken muss bevor man denn kauft, ob die Lage gut ist es später wenn man will wieder weiterzuverkaufen, also macht man dies in einem aufsteigenden Bezirk in einer Grosstadt ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dort wohnungen rar werden, da gilt es sehr spezifisch den Markt zu beobachten!