Nutzung einer Mietwohnung als bloße GeschäftsadressE

nutzt ein Selbständiger seine Mietwohnung auch für die Ausübung seines Berufs, allerdings lediglich zum Empfang von Post und findet kein Kundenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung nicht möglich. Dies stellte das Landgericht Berlin im März 2016 klar.

Ein Vermieter von Wohnräumen hatte seinen Mieter, einen Rechtsanwalt auf Räumung der Mietwohnung verklagt. Nach seiner Zulassung als Rechtsanwalt meldete sich der Mieter unter seiner Wohnanschrift bei der Rechtsanwaltskammer an. Er war dann seit seiner Zulassung in verschiedenen Anwaltskanzleien tätig, teilte der Rechtsanwaltskammer jedoch nicht die jeweilige Anschrift seines Arbeitgebers mit.

Ein Schild, das auf seine Anwaltstätigkeit hinwies, brachte der Mieter allerdings nicht am Haus an. Er empfing in der Wohnung keine Mandanten. Mit Schreiben vom 06.06.2014 mahnte der Vermieter gegenüber dem Mieter eine teilgewerbliche Nutzung ab und kündigte im Oktober 2014 fristlos, hilfsweise ordentlich.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits entschieden, dass ein Vermieter dann zu einer Kündigung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt ist, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und die gemietete Wohnung trotz Abmahnung gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt. Ein dem Vermieter unzumutbarer Vertragsverstoß liegt jedoch erst dann vor, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.

Der Mieter hatte jedoch keine Mandanten in der Mietwohnung empfangen. Es war kein Kanzleischild angebracht und nicht einmal am Briefkasten befand sich ein Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung als Rechtsanwalt. Zudem hatte der Vermieter die bemängelte Nutzung bereits zwei Jahre gekannt hat.

Wichtig für Sie als Vermieter: Eine selbständige berufliche Tätigkeit kann so organisiert sein, dass sie - beispielsweise bei einem Rechtsanwalt - im Wesentlichen am Schreibtisch ausgeübt wird. Wenn dann auch in der Mietwohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und kein Publikumsverkehr stattfindet; somit keine gewerbliche Nutzung der Mieträume oder Belastungen der übrigen Hausbewohner vorliegen, kann diese Tätigkeit dem Mieter nicht untersagt werden.

Bei einem solchen Sachverhalt kann ein Mieter gegenüber Ihnen als Vermieter sogar einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zu einer (teil-)gewerblichen Nutzung haben (LG Berlin, Urteil v. 04.03.16, Az. 63 S 199/15).