Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Die wichtigsten Faktoren im Überblick
Die Entscheidung für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist oft eine der größten finanziellen Verpflichtungen im Leben. Doch wie teuer darf die Immobilie sein, ohne das Budget zu sprengen?
Die Antwort ergibt sich aus einer Mischung aus Einkommen, Eigenkapital und den aktuellen Zinskonditionen. Gleichzeitig steigen die Kaufpreise und damit auch die Höhe der Kredite wieder an.
Zahlen, die zeigen, wie sich der Markt entwickelt
Im November 2024 haben Bauwillige durchschnittlich 314.000 Euro an Krediten aufgenommen, wie der Finanzdienstleister Dr. Klein im „Trendindikator Baufinanzierung“ berichtet. Damit nähert sich die Kredithöhe wieder dem Rekordwert von 319.000 Euro aus dem Dezember 2021.
Gleichzeitig zeigt sich, dass Eigenkapital heute entscheidender ist denn je. Mit steigenden Zinsen und höheren Kaufnebenkosten geraten potenzielle Käufer unter Druck. Experten raten, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu finanzieren.
Schritt 1: Die Haushaltsrechnung
Eine ehrliche Analyse der monatlichen Ausgaben ist der erste Schritt. Neben laufenden Kosten wie Miete, Lebensmittel, Versicherungen und Freizeitaktivitäten sollten auch jährliche Ausgaben – etwa für Versicherungsprämien oder Klassenfahrten – berücksichtigt werden.
„Nur wer seine finanziellen Belastungen realistisch kalkuliert, kann sicherstellen, dass der Immobilienkauf nicht zur dauerhaften Belastung wird,“ erklärt der Kreditvermittler Baufi24.
Eine Sicherheitsreserve von fünf bis zehn Prozent ist ebenfalls unverzichtbar, um unerwartete Kosten abzufedern.
Schritt 2: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung?
Mit steigendem Zinsniveau gewinnt das Eigenkapital an Bedeutung. Wer mehr eigenes Kapital einbringt, muss weniger finanzieren – oder kann sich eine größere Immobilie leisten. Die Sparkassen empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten.
Zum Eigenkapital zählen nicht nur Barvermögen, sondern auch Bausparverträge, Wertpapiere, bezahlte Grundstücke oder Immobilien. Falls Familienmitglieder helfen, sollten klare Vereinbarungen getroffen werden: Handelt es sich um ein Darlehen, eine Schenkung oder eine vorgezogene Erbfolge?
Schritt 3: Kaufnebenkosten nicht vergessen
Die Kaufnebenkosten sind ein weiterer wichtiger Faktor. Sie umfassen:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Brandenburg).
- Notar- und Grundbuchgebühren: Etwa 1,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Je nach Region und Vereinbarung zwischen 5,95 % und 7,14 %.
Für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro können diese Kosten leicht bis zu 58.000 Euro betragen. Das Eigenkapital sollte mindestens diese Nebenkosten abdecken.
Schritt 4: Die monatliche Rate richtig kalkulieren
Die monatliche Belastung hängt von der Kredithöhe, dem Zinssatz und der Tilgung ab. Wer einen Kredit von 400.000 Euro zu einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 % abschließt, zahlt 20.000 Euro pro Jahr (12.000 Euro Zinsen, 8.000 Euro Tilgung).
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Die Faustregel lautet: Je höher die Tilgung, desto schneller die Rückzahlung. Eine Tilgung von 3 % würde die monatliche Rate auf 2.000 Euro erhöhen, verkürzt die Laufzeit aber um mehrere Jahre. Der aktuelle Trend zeigt jedoch, dass viele Kreditnehmer wegen der höheren Zinsen nur noch 1,74 % pro Jahr tilgen.
Schritt 5: Renovierungen und Modernisierungen einkalkulieren
Gerade bei älteren Immobilien sind zusätzliche Kosten für Renovierungen oder energetische Sanierungen einzuplanen. Neue Küchen, modernisierte Bäder oder eine Photovoltaikanlage können schnell fünfstellige Beträge kosten.
Für energetische Maßnahmen bietet die staatliche KfW-Förderbank günstige Darlehen. Dennoch raten Experten, möglichst viel aus Eigenmitteln zu bestreiten, um die monatliche Belastung nicht weiter zu erhöhen.
