US-Wohnimmobilienmarkt: Ein Balanceakt für Erstkäufer
Zwei Drittel der US-Erwachsenen besitzen ein Eigenheim, das weiterhin als wesentlicher Bestandteil des amerikanischen Traums gilt. Dennoch wirkt der Erwerb eines Hauses im Jahr 2024 oft außer Reichweite. Der mittlere Preis für ein neues Eigenheim ist laut der National Association of Home Builders auf 495.750 Dollar gestiegen, wodurch 77% der US-Haushalte aus dem Markt gedrängt werden. Zeitgleich liegt das mittlere Haushaltseinkommen bei 80.610 Dollar, so das Census Bureau. Wie schaffen es Millionen Erstkäufer dennoch, ihren Traum zu verwirklichen? Trotz steigender Kosten sind erschwingliche Wohnoptionen verfügbar – je nachdem, wo man sucht und wie man plant. "Der offensichtlichste Faktor, der die Erschwinglichkeit von Wohnraum beeinflusst, ist der Hauspreis selbst", sagt Danielle Hale, Chefökonomin von Realtor.com. "Doch auch der Hypothekenzins und das Einkommen sind ausschlaggebend." Seit der Pandemie sind die Hypothekenzinsen stark gestiegen, und verschärften so die Erschwinglichkeitskrise weiter. "Die Hauspreise gerieten während der Pandemie außer Kontrolle, und die Hypothekenzinsen folgten diesem Trend," erklärt Logan Mohtashami, leitender Analyst bei HousingWire. Eine gewisse Entlastung könnte durch eine bevorstehende Zinssenkung der Federal Reserve kommen, die langfristig zu niedrigeren Hypothekenzinsen führen würde. Es dauert jedoch mehrere Wochen, bis sich diese Effekte voll entfalten, daher sollten Käufer den Markt nicht überstürzt betreten. Die Entscheidung, ein Eigenheim zu kaufen, ist höchst individuell. Ein guter Startpunkt ist die Berechnung der eigenen Ausgaben und Einkünfte mithilfe eines Rechners zur Erschwinglichkeit von Wohnraum. Lenders bewerten das Verhältnis von Schulden zu Einkommen, um die Kreditwürdigkeit eines Käufers zu beurteilen. Hale empfiehlt, Wohnkosten bei etwa 30% des Bruttoeinkommens zu halten, angepasst an die persönliche finanzielle Situation. Nach der Berechnung des Schulden-Einkommens-Verhältnisses folgt die Ermittlung der möglichen Anzahlung, typischerweise die größte Anfangsinvestition beim Hauskauf. Weiterhin sind die Abschlusskosten zu berücksichtigen, die zwischen 2% und 6% des Kaufpreises ausmachen können. Die Wahl der Kreditlaufzeit – üblicherweise zwischen 15 und 30 Jahren – ist ebenfalls entscheidend. Mohtashami betont die Bedeutung einer frühen Beratung: "Gehen Sie zur Bank und lassen Sie sich genau sagen, wofür Sie sich qualifizieren." Erstkäufer haben verschiedene Darlehensoptionen, vor allem konventionelle Darlehen und FHA-Darlehen. Konventionelle Kredite erfordern eine höhere Kreditwürdigkeit und eine Anzahlung von mindestens 3%, während FHA-Darlehen auch bei niedrigerer Kreditwürdigkeit und höherem Schulden-Einkommens-Verhältnis zugänglich sind. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Bei einem Bruttoeinkommen von 100.000 Dollar, monatlichen Schulden von 500 Dollar und einer Anzahlung von 10.000 Dollar, könnte bei einem Zins von 5,795% und 30-jähriger Laufzeit ein bezahlbares Zuhause etwa 329.728 Dollar kosten. Dies würde eine monatliche Rate von 3.000 Dollar bedeuten. Sollte diese Rate das Budget überstrapazieren, kann ein niedrigerer Hauspreis gewählt werden. Ein schrittweises Vorgehen, wie von Mohtashami empfohlen, ist gängig: "Traditionell kauft man ein kleineres Haus und vergrößert sich später." Eigenheimbesitz mag entmutigend wirken, doch mit sorgfältiger Planung ist er erreichbar. Neben der monatlichen Hypothek sollten auch Rücklagen für Reparaturen und Unvorhergesehenes, zum Beispiel durch Klimawandel bedingte Versicherungsprämien, eingeplant werden. Hale rät zur frühzeitigen Finanzplanung: "Bereiten Sie sich gut vor, um später die besten Hypothekenbedingungen zu erhalten. Jede Möglichkeit zur Einkommenssteigerung, sei es durch Karrierefokus oder Nebenjobs, hilft Ihnen, den Traum vom Eigenheim schneller zu verwirklichen."
