Umbauzuschlag nach HOAI: Wie Ingenieur- und Architekturbüros bei Umbauten und Modernisierungen bis zu 33 Prozent mehr Honorar sichern
Wird kein Umbau- oder Modernisierungszuschlag nach § 6 Abs. 2 und § 36 HOAI in Textform vereinbart, gilt automatisch nur der gesetzliche Mindestwert von 20 Prozent – unabhängig vom tatsächlichen Planungsaufwand bei Bestandsprojekten.
Wels, 02.10.2026 (PresseBox) - Bei der Honorarkalkulation für Bestandsprojekte greifen viele Ingenieur- und Architekturbüros unbewusst zu kurz: Wird für Umbauten und Modernisierungen kein gesonderter Zuschlag vereinbart, bleibt das Honorar oft deutlich unter dem tatsächlichen Planungsaufwand. Wie der sogenannte Umbauzuschlag nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) funktioniert und welche Fehler in der Praxis am häufigsten vorkommen, zeigt ein aktueller Fachbeitrag der newvision Software GmbH aus Wels.
Bis zu 33 Prozent mehr Honorar – aber nur mit Vereinbarung in Textform
Umbauten und Modernisierungen sind für Planungsbüros in der Regel deutlich aufwendiger als ein vergleichbarer Neubau. Vorhandene Bausubstanz muss aufgenommen, bewertet und in die neue Planung integriert werden, Bestandspläne sind häufig unvollständig, und unerwartete Befunde erfordern kurzfristige Anpassungen. Hinzu kommt organisatorischer Mehraufwand: Abstimmungen mit dem Denkmalschutz, eingeschränkte Zugänglichkeit während der Bauphase und die Notwendigkeit, neue Bauteile konstruktiv an das Vorhandene anzupassen.
Genau diesen Mehraufwand honoriert der Umbau- und Modernisierungszuschlag nach § 6 Abs. 2 in Verbindung mit § 36 HOAI 2021. Die zulässige Zuschlagshöhe ist klar geregelt: Bei Gebäuden mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ist ein in Textform vereinbarter Zuschlag von bis zu 33 Prozent möglich, bei Innenräumen sogar bis zu 50 Prozent. Wird kein gesonderter Zuschlag vereinbart, greift automatisch nur der gesetzliche Mindestwert von 20 Prozent. Entscheidend ist zudem die Form: Der Zuschlag muss in Textform vereinbart werden, etwa im Vertrag oder per E-Mail. Eine mündliche Zusage reicht rechtlich nicht aus.
Konkretes Beispiel zeigt Honorarunterschied von bis zu 50.000 Euro
Wie stark sich das auswirken kann, zeigt ein Rechenbeispiel aus dem Fachbeitrag: Bei einem Bürogebäude der Honorarzone III mit anrechenbaren Kosten von 1.275.000 Euro macht allein der gesetzliche Mindestzuschlag von 20 Prozent einen Honorarunterschied von rund 35.000 Euro brutto gegenüber einem vergleichbaren Neubau aus – ohne die zusätzlich mitzuverarbeitende Bausubstanz überhaupt einzurechnen. Bei einem vertraglich vereinbarten Zuschlag von 33 Prozent fällt der Unterschied noch deutlicher aus und liegt bei diesem Projekt bei weit über 50.000 Euro brutto.
Ein häufiger Fehler in der Praxis: Der Zuschlag wird entweder ganz vergessen oder erst in der Schlussrechnung angesprochen, obwohl sich der Mehraufwand bereits im Angebot klar benennen und vertraglich absichern lässt.
Zuschlag und mitzuverarbeitende Bausubstanz häufig verwechselt
Der Fachbeitrag macht zudem auf einen weiteren, oft übersehenen Punkt aufmerksam: Der Umbauzuschlag darf nicht mit der mitzuverarbeitenden Bausubstanz verwechselt werden. Während die mitzuverarbeitende Bausubstanz die anrechenbaren Kosten am Anfang der Honorarkette erhöht, wirkt der Umbauzuschlag erst am Ende auf das bereits ermittelte Grundhonorar. Beide Mechanismen können nebeneinander zum Tragen kommen und sollten unabhängig voneinander vertraglich festgehalten werden.
Der vollständige Fachbeitrag mit weiteren Praxisbeispielen ist unter https://www.newvision.eu/blog/umbauzuschlag-hoai abrufbar. Eine Schritt-für-Schritt-Herleitung der HOAI-Honorarkalkulation inklusive Honorarzone, Interpolation und Leistungsphasen bietet der kostenlose HOAI-Honorar-Leitfaden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Honorarberatung im Einzelfall. Rechtsstand: HOAI 2021.
