Rolf Elgeti: "Wir peilen die höchstmögliche Cash-Rendite an"
Die Deutsche Konsum REIT (DKR) und die Deutsche Industrie REIT (DIR) gehören zu den Geheimtipps unter den deutschen Immobilienwerten. Ein dynamisches Wachstum inklusive Skaleneffekten, günstigere Finanzierungskosten und ein optimiertes Kostenmanagement sind das Rezept für sprunghaft steigende Gewinne und Margen.
Finanzen.net sprach mit Rolf Elgeti auch über den Luxus, extrem diszipliniert einzukaufen, Anfangsrenditen von etwa 10 % und den aktuellen Aufschlag zu den NAVs.
finanzen.net: Herr Elgeti, Sie sind Gründer, CEO und wesentlicher Aktionär sowohl der Deutschen Konsum REIT-AG (DKR) als auch der Deutschen Industrie REIT-AG (DIR). Seit unserem letzten Gespräch im Juli 2018 haben sich beide REIT-Gesellschaften erfolgreich entwickelt. Beginnen wir mit der Deutschen Konsum: Dort liegen Sie über Plan, was die Expansionsgeschwindigkeit angeht. Innerhalb eines Jahres ist das Immobilienportfolio um 60 % auf rund 475 Mio. Euro angewachsen, weitere 70 Mio. Euro sind bereits unter Dach und Fach. Wie gewährleisten Sie, dass dieses hohe Wachstumstempo nicht zu Lasten der Qualität geht?
Rolf Elgeti: Das ist relativ einfach: Wir sind extrem diszipliniert beim Ankauf und überhaupt beim Allokieren von Kapital. In den vergangenen zwölf Monaten haben wir Immobilien im Wert von über fünf Milliarden Euro geprüft. Davon haben wir aber nur einen Bruchteil, im Volumen von etwas mehr als 100 Mio. Euro, gekauft. Sie sehen: Wir gehen sehr selektiv und wählerisch vor und werden das auch in der Zukunft tun. Da der Markt verglichen mit unserem Unternehmen riesig ist, können wir uns diesen Luxus auch leisten.
Der stationäre Einzelhandel steht in zunehmenden Wettbewerb mit der Online-Konkurrenz. Inwiefern ist die DKR von der Marktkonsolidierung in einzelnen Branchen wie z. B. dem Textilhandel betroffen? Oder ist die Sorge vor steigenden Leerstandsquoten unbegründet?
Das ist relativ einfach. Wir konzentrieren uns auf die Dinge des täglichen Bedarfs, die eher nicht dem Konkurrenzdruck durch Internetplattformen ausgesetzt sind. Unsere Mieter setzen somit in erster Linie auf Lebensmittel und nur zu einem verschwindend geringen Anteil auf Textilien. Wir kaufen ganz bewusst keine Objekte, bei denen das nicht der Fall ist. Ansonsten beobachten wir auch zunehmend, dass die Lagen, die als Nahversorger funktionieren, eher besser werden und dass die, die sowieso nicht laufen, sich eher schlechter entwickeln. Im Ergebnis fällt bei uns der Leerstand übrigens.
Die Mieteinnahmen der DKR haben sich im ersten Halbjahr um 56 % erhöht, die Funds from Operations ("FFO") sogar um 75 %. Was ist für die DKR die wichtigste Kennzahl bzw. Steuerungsgröße bei der weiteren Expansion?
Was uns am meisten interessiert, ist die Rendite je Aktie. Diese ist das Ergebnis aus den hohen Cashflows, die wir produzieren, und dessen Wachstum - flankiert durch die Wertsteigerungen der Immobilien und der hoffentlich steigenden Bewertung der Aktie. Letztlich steuern wir den Konzern so, dass unser eingesetztes Kapital immer die höchstmögliche Cash-Rendite erwirtschaftet. Der Rest ergibt sich dann.
Mit dem Wachstum weist die DKR auch eine zunehmende Profitabilität auf, so hat sich die FFO-Marge im ersten Halbjahr von 58 auf 65 % verbessert. Ist dieser Anstieg allein auf Skaleneffekte zurückzuführen?
Skaleneffekte spielen da natürlich eine besondere Rolle und davon werden wir auch noch in der Zukunft profitieren. Aber wir haben auch die intrinsische Rendite der Immobilien verbessert, etwa durch ein verbessertes Nebenkostenmanagement. Hinzu kommen noch spürbare Effekte unserer günstigeren Finanzierungskosten.
Sie sprechen die günstigeren Finanzierungskosten an. Wie ist die DKR aktuell finanziert und in welchem Volumen können Sie mit den vorhandenen Mitteln noch zukaufen?
Die DKR zahlt im Moment im Durchschnitt weniger als 1,9 % für ihre Kredite. Das ist für ein so junges und kleines Unternehmen eine Zahl, für die wir uns meiner Meinung nach nicht schämen müssen. Dabei helfen natürlich auch unsere sehr starken Bilanzkennzahlen sowie unser Investment Grade Rating. Die aktuelle Firepower der DKR für neue Ankäufe beträgt noch knapp 50 Mio. Euro.
Kommen wir auf die Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) zu sprechen. Deren Fokus liegt auf Light-Industrial-Immobilien in Deutschland. Das Pro-Forma-Portfolio der DIR besteht aktuell aus 49 Immobilien mit einem Portfoliowert von 338 Mio. Euro. Wie liegen Sie bei der DIR im Vergleich zu den ursprünglichen Wachstumsplänen?
Wir sind auch bei der Deutschen Industrie REIT weiter über Plan. Light Industrial ist ein sehr spezielles Segment des Immobilienmarktes. Dieses Nischensegment ist in Deutschland kaum professionell bearbeitet und sehr illiquide und intransparent. Insofern haben wir hier auch keine allzu großen Ziele und freuen uns vielmehr sehr, dass wir im dreistelligen Millionenbereich wachsen können.
Wie sieht die Ankaufspipeline bei der DIR aus? Und welche Kriterien müssen die ausgewählten Objekte insbesondere erfüllen?
Die Ankaufspipeline ist gut gefüllt. Die Gesellschaft prüft weiterhin konkrete Ankaufsobjekte und erwartet weitere Akquisitionen noch im laufenden Geschäftsjahr. Von unseren Objekten erwarten wir dabei typischerweise eine Anfangsrendite von etwa 10 %. Das ist im Vergleich sehr hoch und deswegen sind wir auch bereit, dafür hart zu arbeiten. So kann es sein, dass es Repositionierungen gibt, mit denen wir uns beschäftigen müssen und wollen oder neue Vermietungsaufgaben. Das Entscheidende für uns ist, dass wir entweder bei der Miete deutliche Perspektiven sehen oder Entwicklungspotenziale sehen.
Wo liegt der Hebel für die weitere Entwicklung der DIR und wie konjunktursensitiv ist das Geschäft mit Light-Industrial-Immobilien?
Wichtig wird sein, dass wir auch mit der DIR weiter nachhaltig wachsen können. Wir haben zwar schon eine operative kritische Masse erreicht, aber weiteres Wachstum wäre für unsere Finanzkennzahlen sehr förderlich. Damit meine ich nicht nur die Skaleneffekte, sondern auch eine weitere Senkung der Refinanzierungskosten, die damit aller Wahrscheinlichkeit einhergehen würde. Die Konjunktursensitivität ist eine spannende Frage. In der Vergangenheit waren diese Immobilien viel weniger zyklisch, als man zunächst annehmen würde. Das hängt aber auch damit zusammen, dass die Mieten relativ gering sind, so dass sie keine wirklich ernsten Kostenblöcke für die meisten Mieter darstellen. Insofern ziehen auch die wenigsten Unternehmen aus einem Objekt aus, nur weil es eine Rezession gibt.
Die DKR hat für das laufende Geschäftsjahr eine Verdopplung der Dividende auf 0,40 Euro je Aktie angekündigt. Können Sie schon etwas zur künftigen Dividendenpolitik der DIR sagen?
Auch bei der DIR wird die Dividende steigen, das ist mathematisch relativ klar. Aber auf welches Niveau konkret können wir heute noch nicht sagen, da wir in der jetzigen Wachstumsphase das nicht sauber genug abschätzen können. Als REIT schütten wir aber immer mindestens 90 % des HGB-Jahresgewinnes aus.
Beide Gesellschaften notieren deutlich über dem ausgewiesenen inneren Wert, dem sogenannten EPRA NAV (Net Asset Value). Wie aussagekräftig ist die Kennzahl EPRA NAV in Bezug auf den tatsächlichen fairen Wert der Aktien?
Das entscheidet am Ende der Aktienmarkt und der preist die beiden Aktien so, als hätten die Immobilien eine Anfangsverzinsung von etwa 7 %. Das Bemerkenswerte daran ist, dass das für Portfolien wie die unseren sogar noch sehr günstig ist und auch die Peer Group zu deutlich teureren Immobilienbewertungen gehandelt wird. Aber gleichzeitig ist das natürlich mehr als wir im mühsamen Einzelerwerb aus Sondersituation bezahlt haben - daher die Prämie der Aktie im Vergleich zum EPRA NAV. Ich denke, à la longue wird der Aktienmarkt uns an unseren Cashflows und an den erzielten Renditen messen - meiner Meinung nach auch zu Recht.
Herr Elgeti, vielen Dank für das Gespräch.
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