Immobilien in Metropolen unrentabel? Warum die Großstädte nicht mehr lohnen

Mittelstädte als neue Rendite-Champions

Immobilien sind nach wie vor eine der beliebtesten Geldanlagen in Deutschland – doch in welchen Städten lohnt sich das Investment wirklich? Wer glaubt, dass vor allem Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt am Main die besten Renditen bieten, irrt.

Eine neue Auswertung des Immobilienportals ImmoScout24 zeigt, dass kleinere Städte, sogenannte Mittelstädte, aktuell die höchsten Mietrenditen aufweisen. In den Top-8-Metropolen wie Berlin und München liegt die durchschnittliche Rendite bei Bestandsimmobilien bei 3,5 Prozent, in Mittelstädten hingegen bei satten 5,1 Prozent.

Hoyerswerda und Worms an der Spitze

Besonders beeindruckend sind die Entwicklungen in Städten wie Hoyerswerda und Worms. Die Oberlausitzer Stadt Hoyerswerda verzeichnet eine durchschnittliche Mietrendite von 6,8 Prozent, ein Anstieg von 1,1 Prozentpunkten seit 2020. Auch Worms kann im Vergleich der letzten Jahre glänzen: Hier liegt die Rendite bei 4,1 Prozent – das ist ein Plus von 0,9 Prozentpunkten.

Die Zahlen belegen, dass sich der Blick auf kleinere Städte für Investoren lohnen kann. Während in den großen Metropolen die Preise für Immobilien weiter anziehen, aber die Renditen stagnieren, bieten Mittelstädte ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis.

Metropolen unter Druck – Köln an der Spitze, München im Keller

In den Metropolen sind die Renditen für Bestandsimmobilien ebenfalls gestiegen, jedoch deutlich moderater. Köln führt die Liste der Großstädte an: Dort können Investoren auf eine Mietrendite von durchschnittlich vier Prozent hoffen. München hingegen bleibt das Schlusslicht unter den Metropolen mit gerade einmal drei Prozent bei Bestandswohnungen.

Trotz höherer Immobilienpreise in den großen Städten finden sich auch hier lukrative Anlagemöglichkeiten. So zeigt die Analyse, dass Universitätsstädte wie Jena oder Bremerhaven stabile Renditen von über vier Prozent bieten.

Gefahr der Finanzierungsfallen: Worauf Anleger achten sollten

Doch wo Chancen locken, lauern auch Risiken. Gerade in Zeiten attraktiver Renditeversprechen sollten Immobilienkäufer besonders wachsam sein, um nicht in Finanzierungsfallen zu geraten. Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Entscheidung, bei der viele Faktoren sorgfältig durchdacht werden müssen, um spätere finanzielle Probleme zu vermeiden.

Ein häufiges Problem ist die Überschätzung der eigenen finanziellen Belastbarkeit. Viele Käufer orientieren sich an den maximalen Finanzierungsmöglichkeiten, die ihnen die Bank anbietet, und kalkulieren die Monatsraten zu hoch. Dies kann gefährlich werden, wenn unvorhergesehene Ausgaben wie Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen anstehen.

Experten empfehlen daher, dass die Monatsrate für Zins und Tilgung nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen sollte. Zudem ist es ratsam, immer eine Reserve für Notfälle zur Seite zu legen – etwa drei bis sechs Monatsgehälter. Das schafft Sicherheit, falls unerwartete Kosten auftreten.

Ein weiteres Risiko besteht in einer zu geringen Tilgung. Wer anfangs nur ein Prozent Tilgung vereinbart, zahlt das Darlehen über Jahrzehnte zurück. Gerade bei steigenden Zinsen kann dies teuer werden.

Eine Tilgungsrate von mindestens zwei bis drei Prozent gilt als empfehlenswert, um die Schuldenlast schneller abzubauen. Darüber hinaus ist es klug, auf eine lange Zinsbindung zu setzen, insbesondere in Phasen steigender Bauzinsen. Eine Zinsbindung von 20 Jahren oder mehr sichert den Kreditnehmer gegen Zinsschwankungen ab und bietet Planungssicherheit.

Auch die Kaufnebenkosten werden häufig unterschätzt. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und Maklerprovisionen können schnell bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Diese Kosten finanzieren die Banken oft nicht mit, weshalb Käufer ausreichend Eigenkapital einplanen müssen. Wer hier zu knapp kalkuliert, steht möglicherweise vor teuren Nachfinanzierungen, die das Projekt gefährden können.

Hinzu kommt die richtige Einschätzung des Kreditbedarfs. Während zu wenig Eigenkapital teure Nachfinanzierungen erfordert, kann eine zu hohe Kreditaufnahme zu Strafgebühren führen, wenn das Geld nicht abgerufen wird. Zudem sollten Immobilienkäufer gezielt Fördermöglichkeiten prüfen.

Staatliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen, wie die Kredite der KfW-Bank oder regionale Förderprogramme, werden oft übersehen. Hier kann eine gezielte Beratung den Kreditbedarf deutlich reduzieren.

Ein weiteres Problem, das viele unterschätzen, sind die laufenden Kosten nach dem Kauf. Vermieter müssen mit Mietausfällen, Renovierungen und Instandhaltungen rechnen. Auch Modernisierungen und energetische Sanierungen können ins Geld gehen.

Wer sich nur auf die reinen Kaufkosten und den potenziellen Mietgewinn konzentriert, riskiert, in finanzielle Schieflagen zu geraten, wenn diese zusätzlichen Ausgaben nicht einkalkuliert werden.

Insgesamt gilt: Ein Immobilieninvestment kann lukrativ sein, aber es erfordert eine sorgfältige Planung und Kalkulation. Fehlentscheidungen bei der Finanzierung können ein vermeintlich sicheres Investment schnell zum finanziellen Albtraum machen.

Mittelstädte sind die neuen Rendite-Hotspots

Während die Metropolen weiter mit hohen Preisen und moderaten Renditen zu kämpfen haben, bieten Mittelstädte in Deutschland derzeit die besten Chancen für Immobilieninvestoren.

Wer jetzt außerhalb der großen Ballungszentren in gut gelegene Bestands- oder Neubauimmobilien investiert, könnte in den kommenden Jahren von überdurchschnittlichen Renditen profitieren. Doch wie immer gilt: Eine solide Finanzierung ist der Schlüssel zum Erfolg.