GModG in Berlin: Warum der Wegfall der Heizungspflicht die Prüfpflichten nicht berührt
Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes gilt vielen Eigentümern als Entlastung. Für Berliner Mehrfamilienhäuser bleibt jedoch eine Frist bestehen, die im September 2027 ausläuft.

Berlin, 03.09.2026 (lifePR) - Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Die öffentliche Wahrnehmung konzentriert sich auf das, was weggefallen ist, und übersieht dabei die Vorschriften, die der Gesetzgeber unangetastet gelassen hat. Für Berlin ist das besonders relevant: 87,3 Prozent der Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern. Die Prüfpflichten des GModG greifen bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten.

Was tatsächlich entfallen ist

Die als „Heizungsgesetz" bekannten §§ 71 bis 73 wurden gestrichen. Damit ist die Pflicht entfallen, neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben. An ihre Stelle tritt ein Katalog von zehn Optionen beim Heizungsersatz nach § 42 GModG, aus denen frei gewählt und die auch kombiniert werden können.

Ebenfalls gestrichen wurde das Betriebsverbot für bestimmte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren. Ein alter Konstanttemperaturkessel darf weiterlaufen. Und die Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren, gelten nicht mehr. Der Stand der Wärmeplanung löst damit keine Pflicht zum Heizungstausch mehr aus.

Neu sind dafür Vorgaben für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG. Bei einem Einbau nach dem 29. Juli 2026 müssen ab 2029 mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich vorgesehenen klimaneutralen Brennstoffen erzeugt werden. Der Anteil steigt 2030 auf 15 Prozent, 2035 auf 30 Prozent und 2040 auf 60 Prozent.

Die Prüf- und Optimierungspflichten gelten unverändert

Von alldem unberührt sind die §§ 60a bis 60c. Alle drei knüpfen an dieselbe Schwelle an: Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Eine Schwelle, die angesichts des hohen Anteils von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern für Berlin besonders relevant ist.

§ 60a: Wärmepumpen. Für sie gilt eine eigene Betriebsprüfung. Erfasst sind Wärmepumpen, die nach dem 31. Dezember 2023 eingebaut oder aufgestellt wurden – zu prüfen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme. Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen sind ausgenommen. Unterliegt die Anlage keiner Fernkontrolle, ist die Prüfung alle fünf Jahre zu wiederholen. Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres umzusetzen; das Ergebnis ist Mietern auf Verlangen unverzüglich vorzulegen.

§ 60b: Heizungsprüfung und -optimierung. Wassergeführte Heizungsanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, sind bis zum Ablauf des 30. September 2027 zu prüfen und zu optimieren. Für Anlagen ab dem 1. Oktober 2009 gilt: Prüfung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau, sofern es sich nicht um eine Wärmepumpe handelt. Anlagen aus dem Jahr 2010 erreichen ihre Prüfpflicht damit – abhängig vom konkreten Einbauzeitpunkt – im Laufe des Jahres 2026. Festgestellte Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen.

Durchführen darf die Prüfung eine fachkundige Person, darunter Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer sowie Energieberater der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. Ausgenommen sind Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation und solche, die einer vertraglichen Vereinbarung zur Energieeffizienzverbesserung unterliegen.

§ 60c: hydraulischer Abgleich. Hier lohnt sich eine genaue Lektüre, weil dazu widersprüchliche Angaben kursieren. Die Vorschrift verlangt den Abgleich für Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage – also bei Neuinstallation, unabhängig vom Energieträger. Vorgeschrieben ist das Verfahren B einschließlich raumweiser Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Eine allgemeine Nachrüstpflicht für Bestandsanlagen ist damit nicht verbunden. Ein hydraulischer Abgleich kann im Bestand aber als Optimierungsmaßnahme aus der Prüfung nach § 60b folgen.

Verstöße gegen die Prüfpflicht nach § 60b oder den vorgeschriebenen hydraulischen Abgleich nach § 60c können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Für andere Verstöße gegen das GModG gelten je nach Tatbestand andere Höchstbeträge.

„Die Novelle hat die Anforderungen an die Heiztechnik gelockert, nicht die an den Betrieb", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Wer aus dem Wegfall der 65-Prozent-Regel ableitet, dass jetzt nichts mehr zu tun sei, übersieht eine Frist, die in gut einem Jahr abläuft."

Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet das konkret: Entscheidend sind Gebäudegröße, Art der Heizungsanlage und deren Einbauzeitpunkt. Diese Daten sollten frühzeitig geprüft werden, damit die Frist nicht erst kurz vor ihrem Ablauf auffällt. Energieberater in Berlin koppeln die Prüfung nach Möglichkeit an ohnehin anstehende Termine.

Gebäudehülle und Nachrüstpflichten sind unverändert

Auch außerhalb der Anlagentechnik hat die Novelle wenig gestrichen. Die Nachrüstpflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs bei unbeheiztem Dachraum besteht fort; der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten. Auch die Vorgaben zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen bleiben bestehen. Werden Dach, Fassade oder Fenster erneuert, müssen die neuen Bauteile die vorgegebenen U-Werte einhalten – die Anforderungen der Anlage 7 hat die Novelle nicht angefasst.

Fazit

Die Novelle ist für Eigentümer überwiegend eine Entlastung: Die 65-Prozent-Pflicht ist weg, das Betriebsverbot für alte Kessel ebenfalls, die Kopplung an die Wärmeplanung entfällt. Ein Freibrief ist sie nicht.

Drei Punkte bleiben für Berliner Bestandshalter verbindlich. Erstens die Heizungsprüfung nach § 60b für Anlagen vor Oktober 2009 mit Frist zum 30. September 2027. Zweitens die unveränderten Anforderungen an die Gebäudehülle und die Nachrüstpflichten im Bestand. Drittens die ab 2029 steigenden Anforderungen an klimaneutrale Brennstoffanteile für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in Bestandsgebäude eingebaut werden.

Die Wahl zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz und Brennstoffheizung ist damit weniger eine Rechtsfrage als eine Wirtschaftlichkeitsfrage geworden. Wer sie beantworten will, braucht eine Bestandsaufnahme des eigenen Gebäudes und eine Kalkulation über die Nutzungsdauer. Die Heid Energieberatung Berlin verbindet beides mit der Prüfung, welche Fördermittel für die jeweilige Maßnahme in Betracht kommen.